- Версия для печати
— Версия для печати
Движение обманутых дольщиков, годами ждущих свои квартиры, набирает силу, и властям все сложнее игнорировать их требования. В декабре в список ненадежных застройщиков попала и строительная компания «Дружба» (входящая в одноименную группу компаний), которая занимается активной застройкой в Домодедове, Мытищах, Подольске и других городах. Занес ее туда прокурор МО Сергей Васильев, который на одном из брифингов заявил, что против руководства компании возбуждено уголовное дело. Негативная информация была быстро растиражирована в СМИ. Интерес к компании «подогревал» тот факт, что гендиректором ГК «Дружба» является депутат Мособлдумы Марина Игнатова, которая не замедлила нанести «ответный удар», объяснив, почему у компании возникли проблемы со сдачей домов и кто настоящий «враг участников долевого строительства».
Правда соинвестора. Еще несколько лет назад претензий со стороны дольщиков к ГК «Дружба» практически не было. Компания успешно строила дома по всему Подмосковью, а задержки с их сдачей не превышали 3-4 месяцев. В Домодедове активно заселялся микрорайон «Дружба-1», а реклама привлекала внимание потенциальных соинвесторов обещанием построить мощную социальную инфраструктуру: детские сады, школы, торговые центры и другие объекты. В 2002 году компания начала активно привлекать деньги дольщиков для строительства нового микрорайона — «Дружба-2». Стоимость квартир у застройщика была среднерыночной, а сроки строительства назывались вполне реальные — полтора-два года. На такое предложение откликнулось много желающих. «Те, кто подписывал договор в 2002 году, видя рекламу с обещанием сдать дома в конце 2003 года, не особенно расстраивались, когда в договоре видели другой срок — первый-третий квартал 2004 года. По тем временам задержка в несколько месяцев была обычной практикой. Однако никто не мог предположить, что строители затянут сдачу дома на 2,5 года и более, — говорят дольщики. — Сегодня в одних домах осталось возвести последний этаж, другие находятся на стадии котлована или цоколя, хотя обещанные сроки сдачи давно прошли». Часть инвесторов, поняв, что жилье не будет построено в сроки, указанные в договоре, расторгли его, а на их место, поверив активной рекламе, приходят новые.
По словам соинвесторов, первые договоры, которые заключались по «Дружбе-1», содержали пункт, в котором были четко предусмотрены санкции в случае невыполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. В договорах 2002-2005 годов этого пункта уже не было, так как срок окончания «строительно-монтажных работ» стал «ориентировочным». Кроме того, инвестор, обращаясь в «Дружбу», заключает договор предварительного типа, вносит деньги за будущее жилье и обязуется в будущем подписать допсоглашение с застройщиком, где будут уточнены все основные параметры договора. При этом точная дата подписания этого соглашения не оговаривается, ориентировочными являются также площадь квартиры и сумма, которую изначально вносит дольщик.
«Если реклама обещала построить дома (ул. Рабочая, д. 35, 36, 40, 42, 43, 44, 45, 46) в 2003 году, то при заключении договора дата сдачи изменилась на 2004 год. К этому сроку на большинстве объектов в лучшем случае были видны кран и несколько недостроенных этажей, в худшем — заросший бурьяном котлован», — говорит один из дольщиков. В 2005 году многие соинвесторы подписали дополнительные соглашения, завершение «строительно-монтажных работ» по которым сдвинулось еще на год-полтора, а площадь квартир увеличилась, что соответственно привело к значительным доплатам. По словам одного из соинвесторов «Дружбы», после заключения весной 2005 года договора (при этом сроком окончания работ была указана первая половина 2006 года) через два месяца ему предложили подписать дополнительное соглашение — площадь квартиры увеличилась на пару метров, срок сдачи дома переносился на первую половину 2007 года, а доплата составила почти $2 тыс.
По словам соинвесторов, на все претензии по увеличению сроков строительства в компании отвечают: «Срок в договоре ориентировочный, вы знали, на какие риски идете». Действительно, что из того, что за два-три года вложенные средства обесценились, а возврат денег возможен лишь после заключения компанией договора на квартиру с другим «инвестором»? Легко представить, какую прибыль получает застройщик от таких «бесплатных» кредитов: по сути, он не только использует эти средства, но и увеличивает прибыль при разрыве договора, продавая квартиру новому дольщику по более высокой цене.
Пока большинство дольщиков просто ждут и надеются, что их дома когда-нибудь достроят. Но когда их терпение закончится, они могут вспомнить о существовании Гражданского кодекса (ГК), в котором четко прописана обязанность должника возместить убытки (ст. 393) и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). «Учитывая, что в рекламе строительной компании указывался конкретный срок сдачи дома, его можно считать публичной офертой, то есть предложением заключить договор на указанных в ней условиях (ст. 437)», — считают дольщики. По их мнению, именно срок, указанный в рекламе, повлиял на решение заключить договор инвестирования.
По словам соинвесторов, договор, который предлагает компания своим клиентам, содержит некорректные формулировки. Так, ни ГК, ни закон «О защите прав потребителей» (ЗЗПП) не предусматривают «ориентировочного» срока выполнения работ/услуг по договору. Из статьи 708 ГК РФ следует, что указанные в договоре начальный и конечный сроки выполнения работ (услуг) являются определенными и не могут быть изменены в одностороннем порядке. «Таким образом, подписанный нами договор не содержит условий, позволяющих «Дружбе» изменять срок его исполнения, — считает один из соинвесторов. — Даже если допустить, что срок сдачи дома не согласован сторонами при заключении инвестконтракта между застройщиком и соинвестором (при этом недействительность одной из статей договора не отменяет его в целом, ст. 180 ГК), срок выполнения его условий по сдаче объекта можно определить, исходя из положений статьи 314 ГК, статьи 27 пункта 1 закона «О защите прав потребителей» и строительных нормативов». Закон обязывает исполнителя выполнить работы в срок. По мнению дольщиков, эти и другие положения законодательства дают основание предполагать, что «ориентировочный срок окончания строительных работ» — просто способ, с помощью которого компания пытается сделать более сложным вопрос привлечения ее к ответственности. По словам юриста компании Legas Solutions Екатерины Журбиной, если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, то форма и содержание договоров, которые предлагает ГК «Дружба» своим соинвесторам, не противоречат действующему законодательству. «Однако и дольщик имеет возможность доказать в судебном порядке нарушение закона «О защите прав потребителей», если докажет, что приобретал товар исключительно в личных целях, а не для извлечения прибыли», — считает она.
Правда от застройщика. Глава ГК «Дружба» Марина Игнатова считает, что все нападки в адрес компании не что иное, как конкретный заказ конкурентов по выживанию компании с рынка. «Мы знаем, что нашим соинвесторам даже предлагают деньги, чтобы они судились с нами, — заявляет она. — Это просто передел сфер влияния, но мы достроим наши дома, что бы ни случилось». Глава компании не отрицает, что часть домов сдается с задержками. «Есть застройщики, обладающие значительным административным ресурсом. Они могут получить любое согласование за пятнадцать минут, наша же компания таких ресурсов не имеет, — объясняет Марина Игнатова. — Застройщику нужно получить 264 разрешения и согласования на каждый дом, а когда сроки разрешения на строительство и инвестконтракта подходят к концу, все повторяется сначала». По ее словам, компания не может прописать в договоре точную дату сдачи дома из-за наличия факторов, не зависящих от застройщика: «Например, процесс приемки дома госкомиссией иногда затягивается до полутора лет, также зачастую на строителей накладывают дополнительные обременения».
По словам руководства ГК «Дружба», несмотря на то, что районная администрация обязана выдавать документы на строительство в оговоренные законодательством сроки, она систематически нарушает их. Как удалось выяснить «Выбери!by», проблемы «Дружбы», связанные со сроками сдачи домов, странным образом совпали с приходом на строительный рынок Домодедова в 2004 году нового застройщика, который, по-видимому, имеет возможность не только получать от местной администрации новые участки под застройку (с минимальными обременениями), но и «вставлять палки в колеса» конкурентам.
Марина Игнатова считает абсолютно обоснованной ту форму договоров, которую подписывают соинвесторы. «Насильно подписывать соглашения их никто не заставлял, более того, им объясняют, в связи с чем предусмотрен ориентировочный срок. Но некоторые дольщики приходят через год и спрашивают, почему мы нарушаем соглашение. Мы отвечаем: внимательно читайте подписанные документы, мы не нарушили ни одного своего договора с инвесторами», — говорит глава ГК «Дружба».
По ее мнению, участника долевого строительства в принципе нельзя рассматривать как потребителя. «Если он потребитель, то он может купить квартиру на «вторичном» рынке. Если же он соинвестор и хочет получить дешевое жилье, то должен нести все риски, связанные с процессом строительства. При этом многие соинвесторы приходят к нам с целью заработать, вкладывая далеко не последние деньги», — считает Марина Игнатова.
«Я не дам в обиду своих инвесторов и намерена выполнить все свои обязательства перед ними», — эти слова Марины Игнатовой могли бы настроить на позитивный лад многих, но только не клиентов самой «Дружбы», которые расценивают успехи компании гораздо критичнее.
Непостоянная администрация. Настоящая война между жителями микрорайона «Дружба-1» и ГК «Дружба» развернулась вокруг строительства дома № 21а. По мнению проживающих в близлежащих домах граждан, компания незаконно возводит перед их окнами многоэтажный панельный дом.
Сформированная инициативная группа (ИГ) из жильцов зданий, которые оказались в непосредственной близости от новой стройки, с весны 2005 года начала активную борьбу против строительства. «Мы разослали письма во все инстанции с требованием объяснить: почему компания строит дом без какой-либо документации и разрешений, почему в нарушение Градостроительного кодекса нас не проинформировали о начале строительства, кем и почему был изменен план развития микрорайона, есть ли вообще у «Дружбы» права на этот участок», — говорит один из членов ИГ. В Главархитектуре Московской области в июне 2005 года на запрос жителей ответили, что, согласно генплану, строительство 14-этажного жилого дома в этом месте не предусматривалось, а его возведение начато без согласования проектной документации и госэкспертизы. В местной администрации также сообщили, что никаких разрешений на строительство указанного жилого дома компании не выдавалось: «ЗАО ГК «Дружба» ведет строительство без оформления в установленном порядке разрешительной и проектной документации, то есть самовольно». «Несмотря на предписание администрации района остановить строительство, СК «Дружба» продолжила работы по возведению дома, а мы, видя, что органы власти не заинтересованы в соблюдении закона, были вынуждены обратиться в суд», — объясняют представители ИГ.
19 сентября Домодедовский городской суд рассмотрел иск жильцов и принял решение «приостановить строительство жилого дома № 21а». «Несмотря на исполнительный лист, судебные приставы выполнить постановление суда не смогли, — говорят представители ИГ. — В октябре 2005 года рабочие оперативно залили фундамент, начали завозить панели и приступили к их монтажу». Никакие требования жильцов к приставам обеспечить исполнение решений суда к действенным результатам не привели. «Мы будем добиваться сноса уже построенных конструкций и строительства на этом месте детской площадки, которая нам была обещана при покупке квартиры», — говорят жители окрестных домов.
Точка зрения руководства компании прямо противоположная. «Возведение этого дома не противоречит никаким законам, а развернувшаяся компания — не что иное, как политический заказ. Интересно, что еще в 2004 году в местной администрации были не против строительства этого дома, о чем свидетельствуют документы, и вдруг те же самые чиновники заявляют, что строительство незаконно», — говорит Марина Игнатова.
Главная жертва. Ссылки руководства ГК «Дружба» на препоны чиновников, не оформляющих разрешения на строительство, и заговоры конкурентов выглядят не слишком убедительно. Все это для строительного мира не новость, и на протяжении многих лет многие компании, в том числе и «Дружба», как-то справлялись с этими «болезнями» рынка. Есть четкие схемы и нормативные сроки оформления строительной документации, их несоблюдение застройщик имеет право обжаловать в судебном порядке.
Ситуация в Домодедове пока развивается по «химкинскому» сценарию, где конфликт между администрацией и компанией-застройщиком закончился возбуждением уголовного дела против руководства последней. Нынешняя администрация города Химки смогла при помощи суда признать незаключенным договор, подписанный их предшественниками с компанией «Принт. Капитал», осуществляющей строительство ЖК «Звезда России». По мнению нынешних руководителей города, те должностные лица, которые в 2001 году передали в аренду застройщику участок земли под строительство, «явно превысили свои полномочия». Участки «Принт. Капитала» с уже построенными зданиями переданы другой компании.
Может ли такой сценарий повториться по отношению к ГК «Дружба» — сказать сложно. В отличие от Химок администрация в Домодедове осталась прежней, а вот отношение к одному из крупнейших в городе застройщиков изменилось. Что стало тому причиной, можно только догадываться, однако ясно — главными жертвами сложившейся ситуации стали соинвесторы компании, рискующие остаться без жилья.