В ожидании сигнала — НЕДВИЖИМОСТЬ — №39 (176) 9 – 15 октября 2006 г. — Выбери!by
В ожидании сигнала — НЕДВИЖИМОСТЬ — №39 (176) 9 – 15 октября 2006 г.Тенденция. С наступлением осени цены на недвижимость стабилизировались. И продавцы, и покупатели выжидают, надеясь на появление факторов, которые подтолкнут рынок к росту или снижению.Александр Потапов В сентябре и начале октября на рынке недвижимости были отмечены новые рекорды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), к началу текущего месяца столичный рынок жилья преодолел очередной психологический рубеж в $4 тыс. за квадратный метр. По состоянию на 2 октября средний уровень стоимости квадратного метра в столице составил $4025. Как отмечают аналитики центра, квартиры в прошлом месяце подорожали в зависимости от класса жилья на 3,4–4,8%.
А вот по данным аналитического центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), средняя стоимость жилья на вторичном рынке уже давно «перевалила» за $4 тыс. за квадратный метр и к концу сентября доросла до $4528. Рост цен составил в среднем 5,2%. На вторичном рынке квартиры в панельных домах за сентябрь подорожали на 5,5%, в кирпичных – на 5,2%.
Учитывая, что еще весной стоимость квартир росла на 2–3% в неделю, снижение темпов роста цен очевидно. Эксперты это объясняют почти двукратным сокращением платежеспособного спроса. «В некоторых случаях на одного покупателя приходится два продавца, чего давно не наблюдалось на рынке. Кроме того, с начала года при росте цен на 5–10% в месяц многие потенциальные покупатели жилья “сошли с дистанции”», – объясняет ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. «Инвестиционные игроки фиксируют прибыль, продавая квартиры, тем самым увеличивая предложение, – этот фактор также влияет на цены», – добавляет руководитель группы маркетинга и экономики компании «Велес капитал девелопмент» Роман Большаков.
Впрочем, даже нынешние оценки, которые показывают 3–5-процентный месячный рост цен, по мнению ряда экспертов, явно завышенные. Причина таких показателей может заключаться в методике подсчета. «Например, накапливается большое число дорогих квартир, а дешевые предложения раскупаются – в результате средние цены увеличиваются. Более реально выглядит рост в 1–2% в месяц», – уверяет руководитель отдела продаж компании «Контакт – элитная недвижимость» Дмитрий Воронков. «Рынок входит в полосу стабилизации, при этом под этим словом не следует понимать остановку роста цен», – говорит аналитик АРН Андрей Бекетов. Сегодня продавцы и покупатели взяли паузы и ждут сигнала – продавать или покупать.
Не больше одной в руки. Таким сигналом может стать заявление вице-премьера Дмитрия Медведева о возможности введения дифференцированного налога на имущество. По-видимому, не сумев повлиять на увеличение предложения на рынке жилья, власти взялись за снижение спроса, и первыми, кто оказался в зоне их внимания, оказались инвестиционные покупатели жилья, которые покупают его для дальнейшей продажи. По подсчетам экспертов, в Москве к категории инвестиционных покупок относятся около 30% сделок на рынке недвижимости, хотя некоторые участники рынка называют и 50%.
«Такое предложение оправданно. Вопрос скорее в реализации, думаю, что комплекс мер, который бы вводил дополнительное налогообложение владельцев двух и более квартир, должен осуществляться при жестком контроле властей и, в частности, налоговых служб», – считает Роман Большаков. В этом случае можно действительно добиться серьезной коррекции цен в сторону их снижения.
Однако большинство аналитиков скептически восприняли идею, озвученную вице-премьером. «Возникает вопрос, как оценивать собственность: по БТИ или рыночной цене? Если по рыночной, то как, кто и с какой регулярностью будет проводить оценку? Если же предполагается введение какой-то усредненной шкалы, то от нее, на мой взгляд, проиграют рядовые жители, для которых даже $200–300 будут существенным бременем для бюджета, чем инвесторы, владеющие двумя и более квартирами», – уверен Дмитрий Воронков. Действительно, если квартиры дорожают на 60% в год и более, трудно ожидать, что инвесторов испугает 2- или даже 5-процентный налог на квартиру. По мнению Александра Скобкина, логичнее было бы облагать дополнительным налогом доходы, которые владелец получает при продаже или аренде жилья.
Такая идея обречена на провал, уверены многие участники рынка – ведь и риэлтеры, и сами потребители найдут возможности обойти закон. «Люди начнут просто оформлять покупку на ближайших родственников и платить по обычной ставке», – объясняет вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский.
Изменений не ожидается. По расчетам экспертов, нынешний период стабилизации продлится как минимум до января 2007 года, а некоторые участники рынка довольно оптимистично говорят о полугодовом периоде ценовой стагнации. По данным агентства Penny Lane Realty, нынешний уровень цен на жилье экономкласса критический, и поэтому можно ожидать снижения цен в 2007 году до $3 тыс. за квадратный метр. Однако большая часть опрошенных экспертов уверена – никаких предпосылок ни для бурного роста цен или, наоборот, для значительного их снижения нет. «Вряд ли стоит ожидать обвала рынка. Он возможен при значительном росте предложения, а здесь как раз ситуация сложная, – объясняет Роман Большаков, – В столице же мест для застройки все меньше». Согласен с ним и Александр Скобкин. «Роста предложения в самой Москве ждать не приходится. Остались места лишь для точечной застройки – это либо «хрущевки», которые надо сносить, либо промзоны». По его мнению, застройщики будут осваивать новые участки либо на окраинах Москвы, либо за МКАД (Куркино, Солнцево и другие районы). Именно там сконцентрируется основное предложение в сегменте экономкласса.
По мнению ряда экспертов, количество предложений с дефицитом мест под застройку никак не связано. «Площадок для строительства достаточно и в Москве, и в области. Основная проблема заключается не в их освоении – возможностей и средств у девелоперов предостаточно, а в административных препонах. Зачастую совокупность всех накладных и временных расходов, сопутствующих началу стройки, делает объект просто нерентабельным», – считает Дмитрий Воронков. Другой участник рынка высказался еще более жестко: «В тендерных комитетах требуют просто фантастические суммы, это и заставляет девелоперов отказываться от многих участков».
Не ожидают участники рынка и массового «сброса» квартир инвесторами. Такой вариант маловероятен, считает Александр Скобкин: «Владельцы квартир научены опытом прошлых лет, когда цены при некоторой коррекции вниз в итоге продолжали расти. Кроме того, высокий уровень спроса продолжает поддерживаться приезжими из других регионов – немосквичи составляют не менее 50% от общего числа покупателей квартир». Не думаю, что и застройщики будут снижать цены». По расчетам аналитиков, до конца года ежемесячный рост не превысит 1–5%. Возможно, снижение спроса заставит застройщиков более адекватно выставлять цены на жилье и обращать внимание на его качество. «Сегодня качественные характеристики многих объектов, выставленных на продажу, не всегда отвечают их ценам. Такие квартиры подешевеют», – заявил «Выбери!by» один из участников рынка. А в декабре застройщики начнут снижать цены испытанным «новогодним» способом, предлагая покупателям скидки и специальные предложения.
Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке в сентябре, $ Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа домаИзменение цены в % за месяцИзменение цены в % за 12 месяцев5-этажные П/Б4528 4115 4264 3989 3803 4067 4293 4297 4298 4156 4,7 113,4 9-этажные П/Б5253 4077 4085 3888 3807 3993 4331 4409 4201 4109 5,6 116,0 12-этажные П/Б5232 4282 4166 4039 3791 3894 4406 4491 4330 4199 6,1 114,7 14-этажные П/Б5424 4172 4186 3903 3831 3854 4247 4183 4179 4096 4,3 110,3 16-этажные П/Б5260 3996 4323 4108 3920 3994 4504 4441 4376 4269 5,5 105,8 17-этажные П/Б5294 4124 4367 3898 3919 3944 4684 4673 4085 4253 5,8 110,2 22-этажные П/Б4677 4574 4763 4052 3804 3962 4828 4441 4091 4323 4,0 114,1 5-этажные К/М5707 4402 4144 3978 3774 4530 4653 4454 4235 4670 5,8 105,3 6–8-этажные К/М6253 4992 4846 4346 4014 4822 5693 5996 4480 5599 5,3 89,7 9-этажные К/М6279 4627 4489 4306 4003 4612 5988 4725 4676 5023 1,9 88,0 10–12-этаж. К/М6916 5008 4559 4367 4267 4275 6068 6030 4450 5732 4,9 92,6 15- и более этаж. К/М5831 4472 4341 4101 4093 4063 5110 4922 4507 4637 12,1 114,0 Средняя цена по округу5916 4396 4231 4002 3855 4037 4623 4719 4233 Изменение средней цены в % за месяц4,5 6,9 4,6 5,4 4,7 6,9 5,1 4,4 5,0 Изменение средней цены в % за 12 месяцев88,2 110,6 113,6 109,1 117,2 114,1 113,5 94,4 118,1 * П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные.Источник: АРН