«Viberi» Ипотека — инструкция по применению
«Viberi» Ипотека — инструкция по применениюШаг первый: оценка возможностей. Получение ипотечного кредита состоит из нескольких этапов. В первую очередь вам как потенциальному заемщику необходимо трезво оценить свои возможности. Подсчитайте ежемесячный совокупный семейный доход и поделите его пополам — получите максимальный размер ежемесячной выплаты по кредиту, который может назначить вам банк. По правилам разных банков эта сумма может колебаться от 30 до 50% от доходов семьи в зависимости от количества домочадцев.
Сопоставив полученную цифру с вашими ежемесячными тратами, вы поймете, насколько обременительными для вас могут стать эти выплаты. Жить в условиях жесткой экономии можно несколько месяцев, но вряд ли несколько лет, на которые вы возьмете кредит. Разумнее всего, если ежемесячно уплачиваемые банку суммы будут сопоставимы с теми средствами, которые вы привыкли откладывать с каждой зарплаты на покупку новой квартиры или тратили на аренду жилья. Тогда они совсем не отразятся на вашем семейном бюджете. Например, семье из трех человек, совокупный доход которой составляет всего $1000, вряд ли будет по силам отдавать банку каждый месяц по $500. А если супруги получают в общей сложности $1500, то $500 долларов для них — уже гораздо более приемлемая сумма.
Исходя из уровня ежемесячных выплат, можно понять, на кредит какого размера вы можете рассчитывать. На интернет-сайтах многих банков, занимающихся ипотечным кредитованием, есть так называемые ипотечные калькуляторы или таблицы, помогающие определить максимально доступную для вас сумму кредита исходя из ваших доходов.
Наиболее распространенным ипотечным продуктом сегодня является валютный кредит на 10 лет под 15% годовых при первоначальном взносе в размере 25% от стоимости квартиры. Рассчитывать на его получение для приобретения хорошей однокомнатной квартиры за $60 тыс. может семья, совокупный ежемесячный доход которой составляет не менее $1800.
В некоторых банках предельный размер ежемесячных аннуитетных (равными долями) платежей зависит от количества членов семьи. Чем их больше, тем меньшую часть семейного бюджета разрешат расходовать на расчеты по кредиту. Соответственно тем меньше будет кредит, на который семья может рассчитывать. Кстати, многие банки устанавливают минимальный размер выдаваемого кредита. Как правило, этот порог определен в $10 тыс. И если доходов не хватает, вам могут отказать.
Еще один важный момент — уже имеющиеся у вас сбережения. Они также могут стать решающим фактором при определении размера кредита. В большинстве своем банки требуют, чтобы на руках у заемщика было 20-30% от стоимости квартиры. Но бывают и исключения: у некоторых из них этот порог составляет 15, 10 и даже 5%. Так что, для того чтобы приобрести однокомнатную квартиру в Москве стоимостью $60 тыс., вам нужно иметь на руках от $3 до $18 тыс.
Шаг второй: выбор банка. Исходя из всех вышеперечисленных условий, вы можете приступать к выбору банка-кредитора. Процесс этот крайне важный, поэтому подойти к нему стоит особенно серьезно. Стоит отметить, что получение кредита — это тот редкий случай, когда надежность банка не должна вас заботить. Ведь, купив с его помощью квартиру, вы сразу же становитесь собственником, а у банка остается лишь закладная. Если кредитор разорится, то на вас это никак не отразится. Вам в конце концов все равно, кому выплачивать долг. Так что при выборе банка следует руководствоваться совсем другими критериями.
При кажущемся однообразии предложений на рынке ипотечного кредитования за последний год наметился явный прогресс. Если еще год назад конкуренции среди банков практически не было, то теперь все ее проявления налицо. Многие начали вводить в свои ипотечные программы своеобразные бонусы для клиентов. У кого-то процент чуть ниже, у кого-то сроки кредитов более выгодные, а кто-то снизил сумму первоначального взноса. Во всех этих различиях стоит разобраться подробно, чтобы выбрать условия, подходящие именно вам.
Разброс требований и условий банковМинимальная сумма первоначального взноса5 — 40% от стоимости жильяТребования к доходам заемщикаЕжемесячный платеж не должен превышать 30 — 50% от совокупного дохода семьи, часто зависит и от количества членов семьи Требования к возрасту заемщика18 — 70 летМинимальная и максимальная сумма кредита$3 — 500 тыс.Валюта кредитаРубли, доллары, евроСрок кредита1 — 20 летВозможность досрочного погашения кредитаМожет караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности, в некоторых банках штрафов нетПроцентные ставки10-15% годовых в валюте, 15-21% в рубляхМосковские программы. Рассмотрим возможные варианты получения кредита на примере московского ипотечного рынка, так как именно в столице он наиболее развит (даже Санкт-Петербург, не говоря уже о других регионах, существенно отстает в этом смысле от Москвы).
Итак, в Москве существуют три сетевые ипотечные программы, представленные банком «ДельтаКредит», Московским ипотечным агентством (МИА) и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Еще пара десятков банков имеют собственные ипотечные программы, в том числе Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк и др.
Наиболее комплексную и дифференцированную программу представляет банк «ДельтаКредит». Там можно получить средства на приобретение жилья на вторичном, первичном рынке и загородного дома. Для каждого из перечисленных случаев действует свой ассортимент программ, предусматривающих различные сроки кредитования и процентные ставки: от 10% для готового жилья до 16% — для домов на стадии строительства. Сумма собственных накоплений заемщика при этом может составлять всего 15% от стоимости жилья для квартир и 40% — для загородных домов. Сроки кредитов колеблются от 10 до 15 лет.
Богатый выбор предполагает, что, обратившись в «ДельтаКредит», вы найдете подходящий для себя вариант. Однако необходимо знать, что минимальный размер кредита там составляет $10 тыс. для приобретения строящегося жилья в Московской области и $17 тыс. — для Москвы. При покупке квартиры на вторичном рынке он вырастает до $20 и $35 тыс. соответственно. Так что программы «ДельтаКредита», несмотря на сравнительно невысокие процентные ставки, больше подходят людям с доходами выше среднего.
МИА работает исключительно в рублевом поле и предлагает рассрочку только на 10 лет под 15% годовых. Зато минимальный размер кредита составляет там всего 90 тыс. Это позволяет людям с небольшим достатком взять, например, недостающую сумму для улучшения жилищных условий.
А вот АИЖК предлагает рублевую программу на целых 20 лет под те же 15% годовых. Минимальный размер кредита, выдаваемого по стандартам этого агентства, эквивалентен $10 тыс. Кстати, рублевые кредиты в условиях нестабильности валютных курсов являются наиболее безопасными. Ведь заемщик в этом случае не несет валютного риска. Но, к сожалению, такие предложения скорее исключение, чем правило. Помимо МИА и АИЖК ипотечные кредиты в рублях выдает банк «Агропромкредит» (19% на 3 года), Внешторгбанк (16% на 20 лет), Европейский трастовый банк (на 3 года на строящееся жилье под 18-21% в зависимости от стадии готовности дома), Промэнергобанк (15% на срок до 20 лет) и, конечно, Сбербанк (18% — до 15 лет).
На Сбербанке, кстати, стоит остановиться подробнее. Валютные кредиты там выдают под 11% — это сегодня одна из самых низких ставок на рынке. Но при этом банк строже всех относится к заемщикам и выставляет множество условий, при которых кредит может быть получен. Во-первых, нужны два-четыре кредитоспособных поручителя. Во-вторых, здесь признают только налогооблагаемый доход. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, но не платите с этого налогов, то в Сбербанке такой ваш доход не учтут. Не будут учитываться и совместные доходы супругов, проживающих в так называемом гражданском браке.
Кроме того, если вы собираетесь приобретать жилье на первичном рынке, то от строительной компании потребуется дополнительный пакет документов, включая копию распоряжения правительства Москвы, разрешающего строительство данного дома. Это не всегда нравится строительным компаниям. А если размер кредита превышает $25 тыс., то от вас потребуют «промежуточный залог» — ценные бумаги, имеющуюся недвижимость, которые будут находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы не оформите право собственности на новостройку. Тогда залогом станет новая квартира.
Бонусы. Многие банки, имеющие собственные ипотечные программы, желая привлечь клиентов, идут на некоторые послабления. Например, учитывают так называемую «черную» зарплату. В условиях, когда высокие официальные доходы все еще остаются редкостью, кредиторы готовы оценивать состоятельность заемщика по альтернативным критериям: месту работы, занимаемой должности, наличию имущества и т. д. ОПТбанк и ОРГбанк, к примеру, вообще не требуют ничего доказывать. Для того чтобы получить там кредит, необходимо предоставить только собственный паспорт и правоустанавливающие документы на уже имеющееся жилье, которое и становится залогом. Так что этот вариант подходит лишь тем, у кого уже есть недвижимость в Москве.
Многие банки не применяют штрафных санкций за преждевременное погашение кредита. В некоторых случаях за это приходится платить до 3% штрафа, и еще год назад «карательные меры» были обязательными практически везде. Но конкуренция заставляет от них отказываться.
В деле по снижению минимальной суммы стартового взноса особенно преуспел Национальный резервный банк. Он выдает кредит «Молодежный», где сумма собственных накоплений заемщика может составлять лишь 5% от стоимости квартиры. Правда, процентная ставка по этому кредиту одна из самых высоких — 16% в валюте.
Другие банки, напротив, неприятно удивляют. Так, например, в Фора-банке, Газпромбанке, Внешторгбанке или в том же Национальном резервном банке с вас возьмут от 1 до 3 тыс. рублей за рассмотрение вашей заявки на кредит. Гарантии, что кредит дадут, при этом нет. А если вдруг выяснится, что вы собрали не все необходимые документы, за повторное рассмотрение заявки с вас снова потребуют деньги.
Шаг третий: выбор квартиры. За всеми этими расчетами не стоит забывать собственно о цели получения кредита — квартире. Есть два варианта ее подбора. Первый — найти толкового риэлтора, который возьмет на себя не только поиск объекта по вашим требованиям, но и общение с банком, и сбор всех документов. С развитием рынка ипотечного кредитования некоторые агентства недвижимости специализируются именно на подобных услугах. В таком случае вы вместе с вашим агентом выбираете квартиру и отправляетесь в банк за кредитом.
Второй вариант — сначала пойти в банк и начать оформление бумаг, а тем временем подыскивать жилье вместе с агентом по недвижимости, которого вам предложит кредитор. Практически у всех банков есть соответствующие договоренности с рядом риэлторских компаний.
Как все-таки действовать, смотрите по ситуации. А вот самостоятельный выбор квартиры может быть делом чрезвычайно неблагодарным. Ведь банки, как и покупатели жилья, кровно заинтересованы в успехе сделки. Поэтому они должны быть уверены в том, что приобретаемая квартира юридически чистая. Устраивать подобные расследования самому — это лишняя трата времени и сил. Так что выбор и проверку жилья лучше доверить специалистам, даже если их услуги выльются в дополнительные расходы (от $2 тыс. до 10% от стоимости квартиры).
После того как с квартирой вы определитесь, вам придется нанять оценщика — в банке хотят быть уверенными в том, что сумма кредита не превышает допустимый лимит. Как уже говорилось выше, каждый кредитор готов дать в долг лишь определенный процент от стоимости квартиры — остальные 15-30% вы должны внести сами. Услуги оценщика обойдутся в $100-200.
Шаг четвертый: естественный отбор. Если до сих пор выбор был за вами — вы решали, какую хотите квартиру, в какой банк обращаться, то теперь все круто меняется. Выбирают уже вас. Первое знакомство с потенциальным кредитором состоится по телефону либо на официальном сайте банка. Вы должны подать предварительную заявку на кредит. Для этого придется ответить на несколько вопросов оператора по телефону или заполнить анкету на сайте. Этот этап помогает банку отбраковать заведомо непроходных кандидатов в заемщики. Вас спросят о составе семьи, суммарном ежемесячном доходе, размере желаемой квартиры и сумме кредита, на который вы рассчитываете. Если ваши ответы не будут противоречить друг другу и здравому смыслу, то вам предложат прийти на предварительное собеседование.
На встрече вы еще раз обговорите с представителем банка свои финансовые возможности и потребности, а также условия кредитования и размер кредита, который сможет предложить банк. После чего вам вручат анкету-заявку заемщика, список необходимых документов, и вы отправитесь собирать многочисленные справки: о доходах, имуществе и т. д.
Представителей банка будет интересовать абсолютно все. Удивляться требованиям не стоит. Лучше настроиться на то, что вас и членов вашей семьи подвергнут тщательнейшей проверке (кстати, по правилам некоторых банков супруги должны выступать созаемщиками при получении кредита). Значение имеет не только ваша нынешняя должность и зарплата, но и ваше образование: от него зависит уровень ваших потенциальных доходов и то, как быстро вы сможете найти новую работу в случае потери старой, ваше предыдущее место работы и доходы того времени — благодаря этому можно понять, насколько стабильно ваше положение и т. д.
Вообще люди, часто меняющие место работы, имеют меньше шансов на получение кредита. Не стоит также удивляться тому, если после подачи документов в вашем офисе появится проверяющий, чтобы уточнить достоверность представленных вами данных.
Наличие счетов в банках, недвижимости, машин и другого дорогостоящего имущества будет для вас плюсом. Кстати, доходами банки-кредиторы считают не только официальную зарплату, но и всевозможные страховые выплаты, депозиты по счетам, доходы от ценных бумаг и другие доходы. Чем они выше, тем больше сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать.
Основная часть перечня требуемых документов во всех банках примерно одинакова. Скорее всего вам придется собрать от 30 до 50 разных справок. И лучше ничего не забывать.
Если же со справками у вас все в порядке, вы заполняете анкету-заявку и вновь отправляетесь в банк. Процесс рассмотрения документов длится, как правило, от одной до двух недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. Отчаиваться в этой ситуации не стоит. Можно попробовать обратиться к другому кредитору, требования которого окажутся более мягкими. Если же все в порядке, то вы уже прошли большую часть пути к новой квартире.
Шаг пятый: оформление сделки. Теперь события начнут развиваться быстрее. Вам предстоит встреча со страховщиками. Большинство банков считают страхование жизни заемщика и приобретаемого жилья обязательной процедурой для выдачи кредита. Правда, платить за безопасность придется снова вам. Расходы по страхованию составляют 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Получив одобрение страховщика, вы займетесь непосредственно покупкой квартиры. В зависимости от формы расчетов — наличной или безналичной — вам придется открыть счет в банке или арендовать депозитную ячейку. Это снова дополнительные траты в сумме $60-100.
После можно оформлять сделку. Договоры о предоставлении кредита и об ипотеке в разных банках подписывают до или во время проведения сделки с жильем. В большинстве случаев оба договора заверяются нотариусом — это обойдется еще в 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Некоторые банки в последнее время отказываются от услуг нотариусов для экономии средств клиентов. Также придется заплатить от 1200 рублей госпошлины за регистрацию ипотечной сделки.
После того как ваши права на квартиру оформят в регистрационной палате, вы станете ее полноправным владельцем. И можно праздновать новоселье.
СЛОВО ПОТРЕБИТЕЛЯИван Алексеев, 26 лет, системный администратор.Летом 2003 года получил ипотечный кредит в Сбербанке на строительство квартиры:- У меня достаточно высокая «белая» зарплата, поэтому проблем с получением кредита практически не возникло. Но найти поручителей, получающих легальные доходы, проблематично. По правилам они должны иметь доход в сумме больший, чем у меня. В общем, при зарплате в $1000 банк согласился выдать мне кредит на $50 тыс. под 11% годовых. Я считаю, это очень хороший процент. Со сбором бумаг я тоже не мучался — все делал риэлтор. Главной проблемой было найти отделение Сбербанка, где кредиты все же выдают. Они только пишут, что взять их можно в любом отделении по месту прописки, а на деле далеко не все отделения хотят заниматься этим. В одном из них мне отказали, в другом — предложили взять кредит на неотложные нужды: «его проще оформить». В итоге риэлтор посоветовал обратиться в Киевское отделение. Там даже табличка висит с надписью: «Мы выдаем кредиты». Весь процесс вместе с поиском квартиры занял около двух месяцев. Зато в конце года я уже буду в собственной квартире.
Елена Локтионова, 29 лет, журналист.В сентябре 2002 года получила кредит на покупку квартиры в банке «ДельтаКредит»:- Сбор документов занял около месяца из-за того, что нам пришлось ехать за некоторыми справками по месту прописки в Питер. Еще у мужа на тот момент была «черная» зарплата, но эта проблема тоже решилась — кредитный агент съездил к нему на работу, пообщался с начальником. А вот найти подходящую квартиру оказалось трудно. Мы выбирали почти год. Люди не совсем понимают, что такое ипотека, и пугаются. Вроде бы обо всем договорились с продавцом, но как только скажешь про кредит — тут же отказ. Еще одна проблема — банк проверяет юридическую чистоту квартиры две недели, но многие продавцы не хотят ждать. Им надо деньги быстрее получить. Так что купить в кредит именно такую квартиру, какую хочешь, очень проблематично. Хотя, с другой стороны, я думаю, что проверки, которые устраивал банк, не просто бюрократия. Был случай, когда агентство предложило нам проблемную квартиру — там была путаница с правом собственности. Банковская проверка показала, что покупать ее небезопасно.Анатолий Чернов, 27 лет, журналист.Отказался получать кредит.- Я пытался получить кредит чуть больше года назад. Обратился в самый авторитетный, как мне казалось, банк — «ДельтаКредит». Первое, что неприятно поразило, отношение к клиентам в духе «мы вам делаем большое одолжение». Как будто они не зарабатывают на этом денег. Еще мне не понравилось, что помимо затрат непосредственно на квартиру банк требует оплатить еще множество дополнительных расходов. На первый взгляд мелочь, там процент от сделки, там $100, а в итоге подсчитаешь и получается, что должен $3-4 тыс. Я уже почти все документы собрал, а потом с друзьями пообщался, решил, что не стоит с такими условиями соглашаться. В итоге взял кредит на работе, еще занял денег у знакомых и купил квартиру самостоятельно. В будущем собираюсь расширяться, скорее всего буду снова пытаться получить кредит. Но однозначно в другом банке.
КОММЕНТАРИИВиктория Кочеткова, директор по маркетингу банка «ДельтаКредит»:- Ситуация на рынке ипотечного кредитования пока далека от идеальной. Причем главный минус — даже не высокие процентные ставки, как многие говорят, а недостаток сервиса. Предложения на рынке достаточно однородны, поэтому люди при выборе банка начинают больше обращать внимания на процедуру получения кредита и выбирают, где быстрее и менее хлопотно. Проведенные нашим банком исследования показали, что есть группы людей, для которых на первом месте стоит сервис, и уже потом — ставки и другие условия. Поэтому я думаю, что банки, которые первыми поймут это, будут увереннее чувствовать себя на рынке через пару лет. Что касается снижения ставок, то до уровня США в ближайшие годы они не опустятся.
Ирина Довдиенко, заместитель председателя правления — начальник департамента кредитования АКБ «Инвестсбербанк»:- На сегодня общая тенденция рынка — это снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и удлинение сроков кредитования. В нашем банке стандартные кредиты выдаются на пять лет, однако в 2004 году мы готовы увеличить сроки. Что касается процентных ставок, то они у нас одни из самых низких — от 10% годовых. Мы индивидуально подходим к каждому клиенту и в зависимости от ряда факторов, таких как степень прозрачности получаемых доходов, наличие активов, стабильность трудовой деятельности и т. д., вырабатываем программу кредитования с индивидуальными процентной ставкой и сроком.
Дмитрий Бакшеев, начальник департамента капитального строительства банка «Московский капитал»:- Особенностью программы кредитования населения нашего банка является одновременный выпуск векселей компании «Капитал-Строй XXI век», авалированных банком. Векселя могут использоваться покупателями строящегося жилья для оплаты приобретаемых квартир. Наличие векселя позволяет частному лицу определиться в параметрах приобретаемого жилья, так как ведется строительство сразу нескольких объектов. При этом проценты, начисляемые в качестве дохода по векселю, позволяют снизить реальную стоимость квартиры.
Анна Горячева, начальник управления кредитования физических лиц АБ «Газпромбанк»:- Реализация ипотечной программы банка сдерживается высокими рисками, большими издержками, нерешенными вопросами в законодательной базе. Для того чтобы ипотечное кредитование стало массовым продуктом, предназначенным не только для узкого круга платежеспособных клиентов, ипотека должна развиваться на более качественном уровне. Вместе с тем считаю, что программы ипотечного кредитования являются наиболее динамичными и востребованными со стороны клиентов банков. Одна из основных задач, стоящих перед нашим банком, — это увеличение объема ипотечных кредитов без потери прибыльности. Сегодня мы разрабатываем программу ипотечного кредитования на первичном рынке и планируем предложить ее уже в этом году.
Ирина Бушева, заместитель председателя правления МДМ-банка:- В последнее время все больше банков стало работать с ипотечными кредитами. Поэтому заемщик имеет возможность сравнивать условия, выбирать. В любом случае конкуренция всегда способствует снижению цен для потребителя и улучшению качества. МДМ пока не планирует снижать проценты по этому виду кредита, но мы собираемся распространить его на незавершенное строительство. Думаю, что новый продукт будет пользоваться популярностью, так как значительно проще найти строящийся дом, который удовлетворяет всем требованиям покупателя — и ценовым и качественным, чем искать аналог на рынке вторичного жилья.
Татьяна Рудовол, начальник отдела маркетинга банка «Русский банкирский дом»:- Стабилизация финансового рынка России несомненно повлечет за собой дальнейшее снижение кредитных ставок как по рублям (до 12-14%), так и по валюте (до 6-8%), ипотечные продукты станут более диверсифицированными, а значит, более доступными для массового потребителя.
Емкость рынка оценивается не менее чем в $2 млрд в год. Продолжающийся рост цен на недвижимость, обусловленный множеством экономических объективных и субъективных факторов, позволяет оптимистично оценивать ипотеку в России в среднесрочной перспективе.Налоговые льготыСогласно Налоговому кодексу, покупать квартиру в кредит более выгодно, чем приобретать жилье на собственные средства. НК гласит: налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ. Общий размер данного вычета не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Кроме того, возмещение подоходного налога в счет денег, потраченных на приобретение жилья, ограничено тремя годами. А возмещение налога в счет выплаты процентов по кредиту производится в течение всего времени кредитования.
Дополнительные издержки заемщикаВид издержекСуммаБанковский сбор за рассмотрение заявки на кредит $30 — 100Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки $60 — 100Государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки От 1200 руб.Услуги риэлторов До 10% от стоимости квартирыУслуги оценщика недвижимости$100 — 200Нотариальное заверение договора 1,5% от суммы сделкиСтрахование 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%Кредит на 10 лет под 15% годовых в рубляхЕжемесячный доход, Вероятная сумма кредита,Максимальная ежемесячнаятыс. руб.тыс. руб. выплата, тыс. руб.204007,03060010,54590015,760121021,075150026,2По данным интернет-сайтов банков
Кредит на 10 лет под 15% годовых в валютеЕжемесячный доход, $Вероятная сумма кредита,$ тыс. Максимальная ежемесячнаявыплата, $70017,3280100024,8400150037,2600200049,6800250062,01000По данным интернет-сайтов банков Время на покупку квартиры в кредит
1Сбор документов1-2 недели2Рассмотрение заявки банком1-2 недели3Поиск квартиры и согласование с банкомДо 2 месяцев4Оформление сделки1 день5Оформление квартиры в собственность2 неделиПо данным интернет-сайтов банков