Время «закапывать» деньги — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №37 (78) 4-10 октября 2004 — Архив — Выбери!by

Время «закапывать» деньги — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №37 (78) 4-10 октября 2004 — Архив — Выбери!by
Время «закапывать» деньги — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №37 (78) 4-10 октября 2004 — Архив
Чем дальше в лес. Стоимость любого надела зависит от престижности, экологической чистоты района, близости к МКАД, отсутствия пробок, наличия удобного подъезда к участку, близости водоема, леса, а также коммуникаций — электросети, газопровода, артезианской скважины и проч. Чем больше опций, тем выше цена. Например, Рублево-Успенское шоссе давно считается местом обитания состоятельных и успешных людей. В этом районе прекрасная экология, еще чистая Москва-река и развитая инфраструктура. По данным компании «Миэль-недвижимость», средняя стоимость сотки земли на расстоянии 30 километров от МКАД по этому шоссе составляет $24,6 тыс., на расстоянии 15 километров — $29,8 тыс. Если на участке есть лес, то цена возрастает до $28 тыс. и $47 тыс. соответственно.
Новорижское шоссе имеет такую же хорошую экологию и не бывает перекрыто из-за проезда VIP-транспорта. Сотка на расстоянии 30 километров там стоит $12,7 тыс. (или $18 тыс. при наличии леса), а на расстоянии до 15 километров — $24,7 тыс. (или $31 тыс.).
Что касается направлений бизнес-класса, только начинающих завоевывать популярность, то здесь разница в цене по мере удаления от Москвы еще более заметна. Так, на Калужском шоссе стоимость сотки земли на расстоянии 40 километров достигает $2,5 тыс., 30 километров — $5,2 тыс., 15 километров — $9,4 тыс.
Золотая сотка. Темпы роста цен на землю также зависят от престижности места. Если в среднем по области земля, по разным данным, дорожала на 30-40% в год, то на популярнейшем Рублево-Успенском шоссе цены на некоторые участки менее чем за год выросли в два раза. Еще весной этого года максимальная стоимость сотки на Рублевке составляла $50 тыс., к началу сентября — уже $70 тыс., а на днях появились сообщения о новом рекорде — $100 тыс. за сто квадратных метров земли на берегу Москвы-реки в районе деревни Жуковка.
В среднем за первые шесть месяцев этого года стоимость земли на Рублево-Успенском шоссе выросла на 58%, на Новорижском — на 70%. Лидером же роста по итогам полугодия, по данным агентства недвижимости Blackwood, стало Дмитровское шоссе — 83%.
Идеальный участок. Самыми лакомыми кусочками для потенциальных покупателей земли традиционно считаются участки на расстоянии до 30 километров от МКАД в западном, юго-западном направлениях и на севере от Москвы. Как считают некоторые эксперты, за пределами тридцатикилометровой зоны сформировавшегося рынка земли пока не существует. Внутри же этого кольца большинство земельных участков приватизированы, облагорожены и обустроены. Более того, в последнее время все больше состоятельных москвичей предпочитают переселяться из душного города на природу, и близость резиденции к МКАД имеет для них большое значение.
Инвестиционную привлекательность этих земель эксперты оценивают по-разному: с одной стороны, спрос превышает предложение, что обеспечивает стабильный рост цен, а с другой — стоимость земли в этих районах уже достаточно высока.
По мнению директора независимого интернет-портала о загородной недвижимости kottedj.ru Олега Ступенькова, идеальным для вложения денег может стать участок, расположенный в указанных границах, купленный по разумной цене. Однако люди, владеющие землей в этих районах, расстаются с ней редко, а перекупщики искусственно завышают цену, рассчитывая на покупателя, готового платить любые деньги за право поселиться в понравившемся месте.
Перспективная покупка. Плотность застройки тридцатикилометровой зоны делает привлекательными участки в более отдаленных районах Подмосковья. Как отмечает Олег Ступеньков, в этом году граница рынка инвестиционной земли расширилась до 80-90 километров от Москвы. Пока цены там не кусаются и имеют очень хорошие перспективы для роста. Строительство дополнительных магистралей — появление платных трасс-дублеров и объездных путей, сделают расстояние до МКАД менее значимым. Таким образом, в долгосрочной перспективе земля в отдалении от Москвы может принести хорошие дивиденды.
Интерес для инвесторов представляют участки и на менее популярных направлениях, таких как Пятницкое, Киевское и Симферопольское. Следуя этой логике, можно предположить, что перспективными могут оказаться вложения и в непривлекательные пока южное и юго-восточное направления. Через несколько лет, когда цены на землю в экологически благоприятных районах станут недоступными, люди с небольшим достатком обратят свое внимание на юг и юго-восток. Кроме того, несмотря на сравнительно невысокие цены по этим направлениям, год от года они все же растут. Например, по данным компании «Комстрин», земля на Каширском шоссе (8 км от МКАД), два года назад стоившая $600 за сотку, сейчас продается за $3 тыс.
Рабочий вариант. Помимо земель, предназначенных под так называемое ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, привлекательными для инвестиций могут оказаться и земли сельскохозяйственного назначения. По данным компании «Финам», еще год назад земельные паи независимо от месторасположения продавали по цене около 1 тыс. рублей за гектар, а сейчас по 3-5 тыс. рублей. И, по мнению экспертов, уже в скором будущем рыночная цена сельскохозяйственной земли в России может подняться до ее кадастровой стоимости — 20-60 тыс. рублей за гектар, что будет соответствовать мировым ценам. В Канаде, для сравнения, стоимость одного гектара такой земли равна $1000, то есть 29 тыс. рублей, в США — $3000, то есть 87 тыс. рублей.
Правда, для того чтобы владеть землей сельхозназначения, нужно вести на ней соответствующие работы или сдавать ее в аренду другим желающим заняться сельским хозяйством. lСтоимость землиШоссеСредняя цена, $ за сотку до 15 км15-30 кмРублево-Успенское29 80024 600Новорижское24 70012 700Сколковское23 000-Ильинское17 000-Ярославское12 2003 400Калужское9 4005 200Осташковское9 1005 000Алтуфьевское9 000-Киевское8 6004 300Пятницкое8 2004 300Минское7 2004 000Дмитровское6 7005 000Волоколамское6 7002 800Ленинградское4 0002 700Новорязанское3 3005 000Варшавское2 800-Каширское2 3001 700Егорьевское2 1002 500Симферопольское2 1001 700Источник: «Миэль-недвижимость»КОММЕНТАРИИОльга Денисова, главный маркетолог управления недвижимости Подмосковья инвестиционно-риэлторской компании «Пересвет-инвест»:- Несмотря на то что земля в Подмосковье все больше интересует инвесторов, как российских, так и западных, говорить о сформировавшемся рынке пока еще рано. Реальное развитие сегодня имеют лишь расположенные в тридцатикилометровой зоне районы — Одинцовский, Красногорский, Мытищинский, Балашихинский, Истринский, то есть не более 10% всей территории области. Далее 30 километров от Москвы рынок земли фактически отсутствует и носит скорее спекулятивный характер: обычно инвесторы скупают паи скопом у колхозов по бросовым ценам и перепродают их в несколько раз дороже.
Сегодня продавцы земельных участков завышают цены, и многие покупатели выжидают. Однако ни одной объективной причины, которая привела бы к значительному падению цен, нет. Кроме этого в сентябре-ноябре мы ожидаем традиционный осенний рост в связи с началом бизнес-сезона на 3-5%.
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость»:- Лидирующие позиции по покупательскому спросу по-прежнему удерживают Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское направления. Но в будущем на изменение популярности того или иного направления скажется строительство дополнительных автодорог. Если верить опубликованным планам, то в общей сложности в Московской области рассматривается несколько крупных потенциальных платных шоссе. Дорога от МКАД до Голицына в обход Одинцова должна разгрузить затор на Можайском шоссе от кольцевой до Одинцова. Дорога от МКАД до Ногинска спасет Носовихинское и Горьковское шоссе. Шоссе от МКАД до Тверской области продублирует Ленинградскую трассу. Отрезок всего лишь чуть меньше двух километров соединит Новорижское и Волоколамское шоссе в районе Красногорска.
Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость»:- Интерес инвесторов к подмосковной земле вполне закономерный. Если на фондовом рынке в один день можно потерять все свое состояние, то рынок земли более надежный, он медленно реагирует даже на сильные потрясения. Например, во время дефолта 1998 года цены на недвижимость и землю несколько месяцев оставались стабильными. По нашим данным, с начала этого года земля в Подмосковье подорожала на 35%, коттеджи — на 25%. Наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций направлениями являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское. Кроме того, высокие темпы роста цен сохранятся на участки в лесных массивах и в районе водохранилищ.
Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood:- Земля является одним из самых выгодных объектов для инвестирования. Это объясняется ликвидностью и рентабельностью этого инструмента. Девелоперы покупают землю по одной цене, облагораживают ее, проводят коммуникации, создают минимальную инфраструктуру и продают с подрядом на строительство по цене, как правило, в 5-7 раз выше. К тому же земля — это ограниченный ресурс.
Сейчас наибольшим спросом пользуются участки у водохранилищ. Особенно в связи с решением Минприроды приостановить выдачу земли около водоемов. Заявление МПР о сносе незаконно построенных коттеджей в лесных и водоохранных зонах немного насторожило игроков рынка, однако спрос на землю у воды остался высоким. Просто и покупатели, и риэлторские компании стали более внимательно относиться к подготовке документации.
Дмитрий Луковенко, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании «Мик-риэлт»:- Москва стала резко разрастаться, и люди начали обращать внимание на более благополучную со стороны экологии Московскую область. Тем более что стоимость квартиры в столице стала сопоставима с ценой небольшого загородного дома, не говоря уже о таун-хаусах. Пока наибольшим спросом пользуются участки на расстоянии от 10 до 40 километров от МКАД — эти варианты рассматривают для постоянного проживания. По определению многих аналитиков, Москва подошла к периоду, когда более состоятельное население предпочитает жить за городом, оставив центр города для офисов, а спальные районы для малообеспеченного населения. По прогнозам, Москва в ближайшие 10 лет разрастется в несколько раз и ее основной застройкой станут коттеджные поселки.
Что касается направлений, то трудно выделить наименее популярные: рынок на подъеме, а люди выбирают землю в основном по районам проживания в Москве. В будущем, по моему мнению, цениться будут наименее загруженные направления, то есть шоссе магистрального типа, а приемлемые для проживания границы плавно будут размываться до стокилометровой зоны.
Максим Кузин, заместитель генерального директора ИК «Финам»:- Наша компания одним из приоритетных направлений своей деятельности в этом году выбрала создание специальных инвестиционных программ для клиентов, которые бы позволили приобретать землю сельскохозяйственного назначения. Мы понимаем, что рынок этих инструментов еще не сформирован. Но в течение последних двух лет идет процесс формирования спроса и предложения на выделенные и оформленные участки земли от 300 гектаров и выше. Скупка колхозных паев и объединение их в определенные заранее территории чем-то сродни скупке акций или ваучеров. Стоимость сельскохозяйственных угодий после такой работы вырастает в два-три раза, и тем не менее остается кратный потенциал роста, так как неизбежное повышение эффективности обработки земли и труда должно вести к выравниванию цен на землю, по крайней мере до уровня Восточной Европы.
Другая задача — это самообработка земли, налаживание грамотного севооборота, создание инфраструктуры для успешного сельскохозяйственного производства. Мы предоставляем выбор для клиентов: инвестировать дополнительные средства в это направление либо просто сдавать землю в аренду.
© Финанс 2002-2004 г. Использование материалов сайта возможно только с разрешения правообладателей© ЗАО Газета Финансовая Россия, 2000-2003 г.