«Viberi» Пузырь, который не лопается

«Viberi» Пузырь, который не лопается
«Viberi» Пузырь, который не лопаетсяВ прошлом месяце на вторичном рынке недвижимости, как и в сентябре, наблюдалось снижение темпов роста цен на жилье. Эксперты, правда, по своему обыкновению расходятся в конкретных показателях, а кое-кто вообще уверяет о падении цен.
Так, по данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), в октябре по сравнению с сентябрем цены на вторичном рынке выросли на 3,7% (снижение прироста в 1,4 раза). В аналитических центрах «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) и «Миэль-недвижимости» (АЦК «Миэль») рост цен оценивают более скромно – на 2,7% (снижение прироста в 1,5 раза) и на 2,3% соответственно. А в агентстве Rway вообще утверждают: в октябре жилье на вторичном рынке подешевело в среднем на 0,7%, а в сегменте бизнес-класса цены упали на 1,2%. Расходятся эксперты и в оценках средней стоимости квадратного метра: $4774 («Миэль»), $4697 (АРН), $4101 (ИРН). Столь разные оценки вполне объяснимы, ведь аналитики по-разному формируют свои выборки. «Средняя цена включает в себя средние значения по типам жилья, по районам и другим характеристикам. Если стоимость трехкомнатных квартир растет, а цены на «однушки» останавливаются, то получится незначительный рост цен в среднем по рынку», – объясняет руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Георгий Лукьянчиков.
В своих же комментариях аналитики более единодушны: «Рост цен носит остаточный или инерционный характер, нового подорожания рынок уже не примет», – уверяет руководитель ИРН Олег Репченко. Директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская добавляет: «Локомотивом инерционного роста становятся завышающие цены продавцы – безуспешно поторговав, они будут вынуждены снижать цены». В АЦК «Миэль» снижение роста цен объясняют увеличением объема предложений – на 13,3% по сравнению с сентябрем. По данным Rway рост предложений в секторе бизнес-жилья с июля по октябрь превысил 40%.
На рынке новостроек ситуация несколько иная: по данным АЦК «Миэль», ценовой прирост составил 6%, а средняя цена квадратного метра выросла до $5165. Как отмечают аналитики центра, такой рост обеспечен стабильным удорожанием жилья бизнес-класса и квартир в элитных новостройках. В то же время спрос, а с ним и цены на недорогое жилье продолжают падать.
Искусственный ажиотаж. Характеризуя сложившуюся ситуацию, все чаще участники рынка применяют термины «стабилизация» или «стагнация». В неофициальных же беседах ряд застройщиков и риэлторов признаются: снижение продаж началось еще в июне–июле, сейчас же они и вовсе встали. По словам Ольги Побединской, рынок «перегрет» на 20–25% – именно на столько переоценивают жилье продавцы. «Хотя московские власти и заявляют о намерении сдать в этом году около 5 млн кв. метров жилья, не факт, что все предложенные рынком квартиры раскупят. Застройщики опять будут создавать ажиотаж вокруг новостроек: включать свет в только что сданных домах, изображая заселенность, рекламировать «последние» оставшиеся в продаже квартиры, объявлять о скидках». Аналитик агентства «Доки» Александр Скобкин уверен – снижение деловой активности объясняется бурным ростом цен весной, когда они ежемесячно росли на 10%. К началу лета цены достигли платежеспособного спроса, и сегодня большинство участников рынка находятся в состоянии ожидания: именно в этом причина уменьшения количества заключенных сделок. С Александром Скобкиным согласен и директор по маркетингу МИАНа Михаил Тонков: «Количество покупателей, способных приобрести квартиру в Москве по сегодняшним ценам, уменьшилось. Рынок находится в некой стагнации, когда небольшой спрос сравнялся с небольшим предложением».
Другие участники оценивают нынешнюю ситуацию как стабильную, а во временном снижении спроса видят кратковременное явление. «Продажи по некоторым объектам в Москве и Подмосковье уменьшились, как и число звонков клиентов. В первую очередь это касается объектов эконом-класса. Здесь покупатели более чутко реагируют на баланс спроса-предложения», – считает Георгий Лукьянчиков. Сокращение числа звонков и посещений отметили и в Межрегиональной девелоперской компании (МДК). «Продажи упали, но сказать, что они «встали», нельзя. Сейчас видим активность покупателей на объектах, продаваемых на ранних этапах строительства», – уверяет руководитель отдела продаж МДК Алексей Остробородов.
«Стагнация рынка возможна только при условии установления баланса спроса и предложения. Мы же наблюдаем снижение платежеспособного спроса в связи с отсеиванием части клиентов, не «справившихся» с бурным ростом цен в первой половине года. В то же время объемы предложения на первичном рынке не увеличились и баланс спроса и предложения так и не был достигнут», – объясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Некоторое увеличение предложения наблюдается на вторичном рынке. «В основном это переоцененные квартиры, не нашедшие ранее своего покупателя. Сейчас такие объекты выставляются по более адекватным ценам», – говорит Константин Ковалев. А исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Александр Моторин и вовсе называет нынешние уровни продаж высокими: «В августе наблюдалось затишье, обусловленное сезонностью, в сентябре покупатели выжидали, куда качнется рынок. Но к концу месяца обозначился явный перелом в настроении потребителей, и октябрьские объемы продаж опять высоки».
Некоторые эксперты снижение спроса объясняют необоснованными, на их взгляд, прогнозами грядущего кризиса на рынке недвижимости и неизбежным снижением цен. «Реально оснований для таких разговоров нет – дефицит предложения как был, так и остался», – говорит руководитель отдела новостроек группы «Московский ипотечный центр» Михаил Новицкий. «Похожая ситуация была в 2004 году, когда волна пиара (кризиса рынка. – «Выбери!by») привела к стагнации, – добавляет директор департамента элитной недвижимость компании «Миэль» Кайдо Карма. – Однако всего несколько месяцев спустя участники рынка смогли восполнить упущенную прибыль за счет резкого роста цен». Как ни называй нынешнюю ситуацию – стабилизацией или стагнацией, выгодна она прежде всего покупателям, которые получают возможность отложить на время приобретение жилья и сделать накопления.
Кто больше? Столь разные оценки вряд ли помогут потребителям разобраться в вопросе – покупать жилье сейчас или подождать лучших времен. В своих прогнозах относительно роста цен эксперты также далеки от единообразия. «Переоцененное дешевое жилье упадет в цене, в то время как ликвидная недвижимость как минимум сохранит свою стоимость», – уверяет Ольга Побединская. По ее словам, инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость падает, а в будущем году рост цен не превысит 10–12% в год. По мнению же большинства аналитиков, никакого снижения не ожидается: в течение двух-трех месяцев цены будут расти на 1–3% в месяц. «Учитывая ограниченное количество предложений на рынке, ожидать снижения цен не стоит по крайней мере до весны следующего года, когда на рынки выйдут новостройки, оформленные в соответствии с законом о долевом участии, которых пока на рынке немного. Тогда объем предложения, возможно, достигнет уровня 2004 года», – считает директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup Александр Винокуров.
В то же время и резкого увеличения спроса, и соответственно темпов роста цен не ожидается. С начала 2006 года, по данным АЦК «Миэль», прирост цен на вторичном рынке составил 79,6%. Как уверяют эксперты, таких темпов в будущем точно не будет. «До конца года возможно некоторое оживление со стороны потенциальных покупателей, которые занимали выжидательную позицию, – они решатся на приобретение жилья, пока стоимость квадратного метра не сильно возросла», – прогнозирует директор по развитию холдинга Rodex group Валерий Мищенко. «В ноябре цены поднимутся на 2–3%, главным образом за счет появления у ряда категорий граждан дополнительных денег, например бонусов, получаемые топ-менеджерами в конце года. Можно прогнозировать и увеличение активности госкомпаний, которые будут закрывать крупные сделки по приобретению недвижимости», – говорит Алексей Остробородов. По мнению же директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, ряд объектов подорожает больше, чем на 2% в месяц: «Сегодня ликвидные квартиры придерживаются и будут продаваться по мере увеличения спроса. Их стоимость вполне может возрасти до конца года на 10%». Данную точку зрения разделяет и Александр Моторин: «Оживление спроса, пусть и с некоторым запозданием, уже началось. К концу года можно вполне ожидать традиционного увеличения числа сделок».
Цифры октября*$4697 -средняя цена квадратного метра3,7% -средний рост цен3,2% -средний рост в панельных домах4,5% -средний рост в кирпичных домах6,4% -максимальный рост цены: 9-этажные монолитные дома2,4% -минимальный рост цены: 5-этажные панельные дома5,7% -максимальный рост: ЗАО2,6% -минимальный рост: ЮЗАО*На вторичном рынке.Источник: АРНДинамика цен на недвижимость на вторичном рынке в октябре, $ за 1 кв. мТип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа дома Изменение цены в % за месяцИзменение цены в % за 12 месяцев5-этажные П/Б5249 4245 4390 4022 3878 4285 4348 4447 4399 4257 2,4 110,1 9-этажные П/Б5442 4248 4198 3977 3948 4103 4377 4556 4361 4215 2,6 110,7 12-этажные П/Б 5502 4366 4268 4190 3936 4007 4488 4578 4480 4313 2,7 112,3 14-этажные П/Б5416 4358 4348 4085 3931 4025 4315 4452 4254 4250 3,8 108,7 16-этажные П/Б5572 4064 4491 4247 4014 4117 4599 4686 4530 4414 3,4 102,8 17-этажные П/Б 5685 4253 4490 4057 4081 4136 4820 4821 4190 4421 4,0 108,4 22-этажные П/Б4825 4546 4914 4176 3976 4138 4995 4719 4165 4485 3,7 111,9 5-этажные К/М6016 4609 4293 4057 3918 4564 4695 4588 4418 4823 3,3 104,4 6–8-этажные К/М6625 5170 5014 4395 4306 4967 5774 5944 4468 5836 4,2 91,2 9-этажные К/М6571 4835 4759 4395 4209 4762 5954 6173 4728 5347 6,4 92,7 10–12-этажные К/М7033 5251 4709 4417 4123 4607 5970 6698 4790 5998 4,6 92,2 15-этажные и более К/М5977 4680 4414 4098 4245 4240 5407 5176 4687 4826 4,1 98,3 Средняя цена по округу6243 4542 4369 4112 3974 4178 4743 4990 4375 Изменение средней цены в % за месяц5,5 3,3 3,3 2,7 3,1 3,5 2,6 5,7 3,4 Изменение средней цены в % за 12 месяцев92,2 107,9 108,2 107,2 113,6 110,3 109,7 96,7 116,2 П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные. Источник: АРН