Новогодние сказки рынка недвижимости

Новогодние сказки рынка недвижимости
Новогодние сказки рынка недвижимостиСкидки. В минувшем месяце целый ряд компаний объявил о старте спецпрограмм по распродаже жилья: кто — в честь нового года, кто — в честь своего юбилея. Как правило, в рамках таких акций выставляется ограниченное количество квартир с существенными скидками и проводятся всевозможные розыгрыши. К примеру, «Дон-строй» с 10 ноября по 25 декабря реализует 200 квартир с 16-процентным дисконтом. «Главмосстрой» в честь своего 50-летия при 100-процентной единовременной оплате договора на покупку квартиры в ЖК «Долина Грез» скидывает с цены 3%. «Сити — XXI век» в рамках новогодней акции для покупателей жилья до 27 декабря выдает покупателям купоны на право участия в беспроигрышной лотерее. Главный приз — телевизор марки Philips с диагональю 32 дюйма. В честь своего юбилея компания «Дружба» с 25 октября дарит покупателям жилья в домодедовских новостройках 15% от цены квартиры по прайс-листу. С 23 ноября до 31 декабря группа компаний «ПИК» дает 5-процентную скидку от суммы инвестиционного взноса. Компания «СУ-155» с 18 ноября символично выставила 155 квартир, при покупке каждой из которых покупатель получает бесплатно 1,55 кв. метра. А входящее в экономический блок корпорации коммандитное товарищество «СУ-155 и Компания» предлагает покупателям квартир в домах в Павшинской пойме Красногорского района Московской области принять участие в розыгрыше 1 млн рублей.
Тоже скидки. На двух последних компаниях — «СУ-155» и «ПИК» — стоит остановиться отдельно. Дело в том, что начавшаяся ноябрьская распродажа коснулась не только их квартир, но и долговых обязательств. Котировки облигаций ОАО «ПИК» четвертого выпуска на ММВБ начали снижаться 23 ноября. А 30-го числа их доходность по средневзвешенной цене превысила 20% годовых. Еще хуже обстояли дела с облигациями ООО «СУ-155 Капитал» (100-процентной дочерней компанией ЗАО «СУ-155»). Их начали активно продавать 24 ноября. А в конце месяца доходность этих бумаг по средневзвешенной цене достигла почти 44% годовых. На таком уровне обычно торгуются облигации, по которым рынок ожидает объявления дефолта. Инвесторы соглашались продавать бумаги компании по цене 92% от номинала, несмотря на наличие оферты на 100% с датой исполнения 30 марта 2005 года.
В последних числах ноября в ходе торгов наблюдалось заметное локальное падение котировок бумаг и других строительных эмитентов — «Главмосстрой-Финанса» и «Интеко». Доходность по первым повысилась до 17% годовых, а по вторым закрепилась в непосредственной близости от 20% годовых.
Такая нерадостная динамика тем более настораживает, что она наблюдается на фоне общего роста рынка облигаций. Россия 18 ноября получила второй инвестиционный рейтинг — от агентства Fitch. Долговой рынок отреагировал на это событие ростом. Облигационные индексы повышались до 23 ноября, после чего вошли в стадию консолидации.
В пресс-службе «ПИК» сообщили, что банки-партнеры (Сбербанк, «Уралсиб», Райффайзенбанк и др.) условий кредитования не изменили. Компания для реализации своих проектов по-прежнему использует как собственные, так и привлеченные средства, банковские кредиты и другие источники. А колебания котировок на рынке облигаций «ПИК» не считает серьезными: «Они вписываются в нормальную ситуацию». В «СУ-155» также не нашли в росте доходности долговых бумаг ничего настораживающего (см. врез на стр. 62).
Во всем опять виноваты СМИ. Аналитики долгового рынка пока не склонны драматизировать ситуацию. Так, начальник отдела анализа рынков долговых обязательств Вэб-инвест банка Владимир Малиновский объясняет ее тем, что облигации размещались среди ограниченного круга инвесторов: «Основными покупателями были организаторы и андеррайтеры займа, которые рассматривали вложения в эти бумаги в качестве портфельных инвестиций. В сентябре-октябре на волне роста котировок их начали приобретать и сторонние покупатели. В ноябре, когда цены стабилизировались, спекулятивная составляющая покупок исчезла. В результате держатели облигаций, по-видимому, решив, что потенциал для роста цен облигаций исчерпан, начали от них избавляться». Также эксперт не исключает, что свою роль здесь сыграл и негативный информационный фон по строительному комплексу в целом. Сообщение о финансовых проблемах ряда застройщиков, снижении темпов строительства привело к падению интереса к их облигациям. «Однако говорить о кризисе рынка недвижимости считаю преждевременным: в целом факторы, которые бы доказывали наличие кризисных проявлений в этом сегменте, отсутствуют», — полагает Владимир Малиновский.
К нерыночности займов строителей апеллирует и начальник аналитического отдела инвестиционной компании «Визави» Сергей Свиридов: «На момент размещения займов «СУ-155», «Интеко», «Главмосстроя» процентная ставка была занижена примерно на 1-1,5 пункта».
В Альфа-банке — одном из соорганизаторов выпуска облигаций «СУ-155 Капитал» — падение котировок бумаг строительных компаний связывают в первую очередь с негативным информационным фоном, сложившимся в последние несколько месяцев вокруг «СУ-155» и других компаний строительного сектора. Кроме того, по словам главного специалиста управления ценных бумаг с фиксированной доходностью банка Ольги Гороховской, причинами роста доходности может быть наличие на рынке крупного продавца, стремящегося продать облигации по любой цене. «Облигации большинства строительных компаний не очень ликвидны, поэтому мы не исключаем, что в преддверии конца года трейдеры стали активно сокращать длинные позиции по этим бумагам», — предполагает Ольга Гороховская.
«После банковского кризиса толерантность к кредитному риску резко снизилась даже у наиболее спекулятивных инвесторов, и основными претендентами на закрытие лимитов стали банковские выпуски и облигации строительных компаний, по которым, собственно, и произошли первые дефолты, — констатирует аналитик МДМ-банка (соорганизатор выпуска облигаций «Главмосстрой-Финанса») Денис Гусев. — Первым звонком для строителей стал «Стройметресурс», финансовые проблемы которого в явном виде стали известны инвесторам, что, впрочем, не стало большой неожиданностью. Общий негативный фон вокруг строительных компаний привел к закрытию даже тех небольших лимитов на их бумаги, которые имели серьезные инвесторы».
По словам аналитика, ситуация вокруг «СУ-155» не является чем-то особенным: «Сейчас в третьем эшелоне периодически появляются бумаги, доходность которых стремительно взлетает без видимых причин. Такие инструменты крайне неликвидны, а их основными держателями (кроме андеррайтеров) являются мелкие спекулятивно настроенные инвесторы». Денис Гусев предполагает, что дефолтный уровень доходности по многим выпускам может быть вызван как проблемами с ликвидностью самих инвесторов, так и возможными финансовыми проблемами эмитентов. «Наблюдая такую картину на ММВБ, каждый инвестор задает себе вопрос: «Может, я чего-то не знаю?» — и пытается продать бумаги. А в силу крайне низкой ликвидности не встречает адекватного спроса. Тогда он уже начинает просто избавляться от облигаций, что приводит к еще большему росту их доходности. И дальше не важно, есть ли на самом деле проблемы у компании или нет. Статус «бросовых» бумаг избавляет инвесторов от необходимости вникать в реальное положение вещей. И как только появляется хоть малейший намек на проблемы — зачем рисковать, нужно продавать», — считает аналитик.
Симптомы. Пока рост доходности облигаций строительных организаций носит локальный и эпизодичный характер, к тому же аналитики еще не готовы расценивать этот факт как устойчивую рыночную тенденцию. Но что делать покупателям? С одной стороны, есть очень большой соблазн приобрести квартиру с большой скидкой, а в ряде случаев еще и поучаствовать в розыгрыше различных призов и крупных денежных выигрышей. Причем большинство компаний дают на размышление совсем немного времени, и у покупателя создается ощущение уходящего поезда. Но, с другой стороны, совсем не факт, что поездка в таком поезде окажется приятной. В худшем случае конечным ее пунктом окажется обычная пирамида. Деньги, которые может привлечь строительная организация, дорожают, а поток средств от покупателей слабеет (о падении спроса на жилье аналитики говорят уже давно). И однажды происходит ситуация, когда компания оказывается не в состоянии расплатиться по долгам перед кредиторами, потому что ей просто негде перезанять денег. В этом случае ее объекты передаются кредиторам за долги, а покупателям (точнее — соинвесторам), например, предлагается перезаключить договор с новым девелопером объекта. Естественно, уже совсем на других условиях. И есть большая вероятность того, что эти новые условия окажутся гораздо менее привлекательными, чем изначальные. В худшем же случае договор вообще может не быть перезаключен. И тогда соинвестору придется возвращать вложенные средства через суд. Однако успех этого мероприятия вовсе не гарантирован (см. интервью на стр. 66).
Одним из главных признаков того, что отдельные девелоперы могут сегодня испытывать финансовые трудности, служит увеличение сроков строительства жилья и одновременно рост задолженности строительных организаций перед банками и прочими кредиторами.
По данным Росстата, к концу сентября просроченная кредиторская задолженность строительного сектора России составляла 99,2 млрд рублей, или $3,4 млрд, и увеличилась по сравнению с августом на 7%. В столичных ценах ($1950 за метр) «натуральный» объем просроченной задолженности составил около 1,7 млн кв. метров жилья. Если взять в расчет среднюю площадь московской квартиры (85 кв. метров), получится, что только для покрытия просроченных долгов строителям нужно продать около 20 тыс. квартир. Что касается увеличения сроков строительства, то ведущие аналитики рынка отмечают эту тенденцию еще со второго квартала нынешнего года (см. интервью на стр. 64 ). Еще одним тревожным фактором является рост убытков в строительной отрасли. По данным МЭРТ, за январь-сентябрь он составил 71,8%.
Новогодняя надбавка. Своеобразную предновогоднюю акцию, больше похожую на вызов рыночной конъюнктуре, с 1 декабря проводит столичный Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Он объявил о внеплановом повышении стоимости жилья по всем адресам, за исключением Куркино. Пока весь рынок переживал дефицит покупательского спроса, ДИПС рапортовал о «высокой динамике реализации жилья в октябре-ноябре текущего года». Руководитель группы маркетинга департамента Андрей Куприянов заявил, что объем продаж квартир в объектах ДИПСа достиг уровня февраля-марта 2004 года, что означает «окончание застоя на рынке новостроек».
Что интересно: например, в компании «ПИК» проведение акции по 5-процентному снижению цен связывают «исключительно с добродушным предновогодним настроением всей группы компаний». Грандиозные скидки в «Дон-строе» называют «доброй традицией». Юбиляры («Дружба» и «Главмосстрой») в честь своего праздника дарят дорогие подарки покупателям, снижая цены на 15% и 3% соответственно. ДИПС же не то празднику не рад, не то покупателя не любит — просто хладнокровно повышает стоимость квадратного метра. Нечто подобное в октябре сделал «ДОН-строй». Компания предупредила потенциальных покупателей о повышении цен на жилье в своих домах с 15 октября. Однако через несколько недель она начала акцию, в рамках которой 200 квартир продаются с существенной скидкой.
Стагнация пошла в минус. Пока застройщики занимаются жонглированием скидок и надбавок на свои объекты, вектор цен по рынку в целом понемногу поворачивается в одну, вполне определенную сторону. С июня средняя валютная цена столичного квадратного метра остается практически стабильной. Однако в ноябре произошло одно существенное событие: курс доллара к рублю снизился на 4%. Получается, что и квартиры в пересчете на рубли подешевели на столько же. Если быть точнее, то с момента пика сентября ($1967, или 57 479 руб., по данным arn.ru) к началу декабря ($1959, или 54 871 руб.) цена в рублях опустилась уже более чем на 4,5%.
При этом, судя по данным аналитиков рынка, продавцы не спешат повышать цены в долларах, чтобы компенсировать валютные потери. То есть в новогодней акции скидок участвует сегодня уже весь рынок.
Исключением из правил, как ни странно это выглядит на первый взгляд, является именно сектор новостроек, в котором от месяца к месяцу аналитики констатируют небольшое, но все же повышение долларовых цен. Вполне вероятно, что это просто своего рода обман зрения. И весь этот рост есть лишь следствие роста долгостроя и снижения темпов продаж жилья (см. интервью на стр. 64).