«Viberi» Квадратное насыщение

«Viberi» Квадратное насыщение
«Viberi» Квадратное насыщениеВ силу того что единого и объективного Госкомстата на рынке недвижимости нет, отсутствует и единодушная оценка текущей ситуации различными экспертами. Однако уже нет и прежней всеобщей эйфории по поводу продолжения роста цен в ближайшей перспективе.
Специалисты «Индексов рынка недвижимости» констатируют лишь замедление темпов удорожания жилья, связывая его с наступлением летнего сезонного затишья. По их мнению, столичный квадрат за май в среднем подорожал на 3,8%, а в июне недельные темпы роста снизились уже до 0,5%. Тем не менее в ИРН прогнозируют достижение психологически значимой отметки в $2000 за квадрат уже осенью.
В свою очередь в arn. ru по итогам мая отметили снижение средней цены предложения в новостройках на 0,7% — впервые за несколько лет. Хотя и с оговоркой, что снижение получилось лишь в долларах, а в рублях был небольшой, но все же рост. Эксперты агентства связывают это как с «укороченным месяцем», так и с «прессингом со стороны властей», имея в виду заявления высокопоставленных чиновников о необходимости обеспечения населения доступным жильем, увеличения объемов строительства и т. п. Тем не менее и в arn. ru не видят причин для развития негативной тенденции и полагают, что уже по итогам июня темпы роста цен восстановятся до 3-4%.
Но есть и более пессимистичные оценки реальности. К примеру, по данным компании «Новый город», количество покупателей, желающих приобрести квартиру немедленно, неуклонно сокращается. В мае социологическая служба компании провела опрос среди потенциальных покупателей квартир вторичного рынка, интересовавшихся объектами стоимостью более $400 тыс. Приобрести квартиру в течение одного месяца были настроены лишь 45% из них, остальные отводили на покупку значительно больший срок — до 3-4 месяцев.
По мнению экспертов «Нового города», это говорит о начавшемся летнем спаде активности, а также о том, что с рынка почти полностью ушли инвестиционные покупатели — те, кто приобретал недвижимость с целью вложить обесценивающиеся долларовые сбережения. Заместитель гендиректора компании Наталья Ветлугина не исключает снижения цен уже летом.
Начальник отдела новостроек компании Vesco Realty Андрей Митин отмечает, что предложение растет, в то время как платежеспособный спрос увеличивается не так быстро: «И единственный способ свести эти две кривые воедино — снизить цену продажи». Хотя эксперт и оговаривается, что это не касается элитного сегмента: «Здесь процесс ценообразования весьма и весьма специфичен» (компания Vesco Realty специализируется на «элитке». — «Ф.»). Андрей Митин не исключает, что в ближайшее время мы увидим небольшой спад среднего уровня стоимости жилья в Москве: «Предположим, в пределах 10-15%. Но на разных сегментах рынка он отразится неодинаково — монолит, на мой взгляд, относительно сильнее подешевеет, что поднимет его привлекательность в глазах потенциальных покупателей». В целом текущую ситуацию он характеризует как «затишье перед бурей».
Что касается строителей, то, к примеру, директор по маркетингу группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов называет наблюдающееся снижение активности типичным и увязывает его с сезонным фактором. При этом он предполагает, что на рынке могут появиться и новые покупатели — бывшие банковские вкладчики, которые закрывают сегодня свои счета в страхе перед банковским кризисом. l
КОММЕНТАРИИИлья Зибарев, начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка:- Репутация компании оказывает самое непосредственное влияние на уровень рисков, что в свою очередь сказывается на условиях кредитования и ставке. В банке существует градация застройщиков и даже инвестиционных объектов одного застройщика. Эта градация строится на основе готовности такой компании заключать с заемщиком банка инвестиционный договор, который учитывает требования банка и соблюдает права заемщика по отношению к приобретаемым им правам инвестирования, а также на основе наличия и соответствия правоустанавливающих и уставных документов требованиям банка. Для примера разница в ставках при кредитовании приобретения квартир в строящемся жилье может доходить до 3 процентных пунктов в зависимости от степени надежности и лояльности компании-застройщика, а значит, от уровня риска.
Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании «Миэль-Недвижимость»:- Если раньше банки уговаривали застройщиков внести в инвестиционный договор какие-то изменения, а те отказывались, говоря: «У нас все и так продается», то сейчас заинтересованность проявляется с обеих сторон. И крупные компании готовы идти на компромиссы с банками и помогать своим клиентам в получении кредита. Если говорить о риэлторской компании, то нужно четко понимать, чем она отличается от компании-застройщика. Мы не волшебники, а реалисты. Мы консультируем клиента, обсуждаем его потенциальные возможности получить одобрение того или иного банка. Если клиент официально нигде не работает или является госслужащим с зарплатой чуть больше прожиточного минимума, то мы сразу говорим, что шансов у него немного.
Елена Кураткина, начальник отдела ипотеки ОАО «Первая ипотечная компания»:- Необходимо отметить, что после вступления в силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году, все участники ипотечного рынка прошли заметный путь. Сегодня большинство крупных инвестиционных и риэлторских компаний, думающих о завтрашнем дне, развивают это направление бизнеса. Второе рождение в России ипотечное кредитование может получить именно сейчас, когда оно стало одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Дальнейшее развитие ипотеки связано непосредственным образом в том числе с такими основополагающими факторами, как экономическая и политическая стабильность, увеличение доходов населения, снижение уровня инфляции. Это сможет привести к значительному увеличению количества ипотечных сделок и как результат повлиять на темпы роста объемов продаж жилья и строительства в целом.
Ольга Меньших, вице-президент АН «Домострой», руководитель управления инвестиций:- Преимущество работы напрямую с риэлторской компанией состоит в том, что менеджер, обладая большим опытом и более полной информацией, консультирует клиента о кредитных продуктах нескольких банков, помогает в кратчайшие сроки подобрать интересующую квартиру, а также собрать и правильно оформить необходимые документы, экономя тем самым время и деньги. Кроме того, менеджер, зная банковские методики оценки кредитоспособности, может достаточно объективно определить возможности того или иного клиента на получение кредита. Что касается влияния ипотеки на рынок, то сегодня она занимает столь малое место в объеме сделок, что не оказывает никакого воздействия. По нашей оценке, существенную долю рынка и серьезное влияние ипотека получит не ранее чем через один-два года.