Рубрики
Статьи

«Финанс.» Артем Федоров об ипотеке

«Финанс.» Артем Федоров об ипотеке
«Финанс.» Артем Федоров об ипотекеВидимо, к тому и идет. Слишком убедительные аргументы звучат в пользу роста цен, слишком похожи на правду слова девелоперов об увеличении продаж. Но даже если это хорошая мина при плохой игре, спекулятивные умы возбудились. Потребительское сознание тоже, но оно в смятении. Ему В«улыбаетсяВ» снижение ипотечных ставок, и оно колеблется. 11% годовых! Скоро! Дождемся ли? Дождемся, возможно, и 6% годовых дождемся, вопрос, на каком уровне к тому моменту окажутся цены. Они-то пойдут в противофазе с ипотечными ставками.Согласен с Олегом Анисимовым (стр. 62) – в стране очень много В«глупых денегВ», за счет них держались и будут держаться неадекватные цены на жилье. Боюсь, по-настоящему пузырь так и не лопнет. Сегодня даже легкие намеки на сокращение предложения или увеличение платежеспособного спроса будут толкать цены вверх. Особенно при стабилизации экономики, реальной или кажущейся.А теперь возьмем (условно) два десятилетних кредита: один под 11% годовых, другой – под 14%. Разница в размере ежемесячного аннуитетного платежа по ним составляет примерно 12,7%. Много – для 5-миллионной ссуды это почти 9 тыс. рублей. Но если завтра искомый объект подорожает на те же 12,7%, то занимать сегодня под 14% столь же выгодно, как завтра под 11%. Конечно, при увеличении сроков кредитования ставка играет все большую роль – на 20-летнем интервале разница в платежах при заданных выше параметрах будет уже 20,5%. Наберет ли пузырь такую скорость – понятия не имею. Но уверен, по мере снижения ставок будет появляться все больше программ рефинансирования. Брали у них по 14%? Пожалуйста, возьмите у нас под 11%. Ничего уникального – наш молодой ипотечный рынок успел пройти этот этап.Если исходить из ожиданий роста в недвижимости, то привлекательность ипотеки сегодня определяется уже не ставкой, а ее доступностью: требованиями кВ заемщикам, поручителям, способами подтверждения дохода, комплектом запрашиваемых документов. И расторопностью менеджмента. Именно здесь образуется ниша для коммерческих банков, которым сегодня трудно выдерживать ценовую конкуренцию с государственными гигантами. Им бы маркетинг свой правильно поставить. Ну и о фондировании позаботиться – это, впрочем, отдельная тема. Программа ВЭБа по выкупу В«новостроечныхВ» ипотечных облигаций сформирует рынок как таковой. На него потянутся и другие игроки.Но не будем загадывать. Ни банкирам, ни заемщикам никто не мешает второй раз пройтись по граблям. Первым – массово выдавать ипотеку за счет коротких пассивов, вторым – принимать на себя непосильные валютные риски или покупать в кредит инвестиционные квартиры.Насчет грядущего пузыря я могу и ошибаться, но не могу сказать В«хорошо быВ». Избежать его помогут разве что драматические события в экономике. В чудесное повышение ее эффективности просто не верится.В