Три квартиры по цене одной — Главная тема — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — Архив — Выбери!by

Три квартиры по цене одной — Главная тема — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — Архив — Выбери!by
Три квартиры по цене одной — Главная тема — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — АрхивТри квартиры по цене одной — Главная тема — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — Архив — Выбери!byИпотечные кредиты. Банковская ипотека в России сегодня является наиболее надежным и одновременно самым дорогим способом покупки жилья в долг. Но постепенно услуги банков становятся более либеральными.Антон Кузин <kuzin@finansmag.ru>Тон на рынке ипотечных кредитов сегодня задают две организации: государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и коммерческая программа DeltaCredit, по которой работают несколько российских банков. АИЖК представляет себя через региональные администрации и пытается охватить своей сетью все регионы страны. Будучи государственной структурой, организация стимулирует выдачу рублевых кредитов под 15% годовых на срок до 20 лет. Банки, работающие по программе DeltaCredit, практикуют валютные продукты, минимальная ставка по которым составляет 10% годовых, а максимальный срок предоставления кредита — 15 лет. Кроме того, многие российские кредитные организации предлагают ипотечные продукты собственного производства, привлекательность которых еще ниже.
Главным плюсом ипотечного кредитования является незамедлительное оформление приобретаемого жилья в собственность заемщика. После того как соблюдены все формальности, он вносит на счет в банке-кредиторе стартовую сумму. Как правило, она составляет 15-30% от стоимости квартиры. Затем оформляется кредит, покупается жилье, которое оформляется в собственность заемщика и закладывается банку до окончания всех расчетов. С этого момента практически все риски несет кредитор, в то время как счастливый новосел спокойно проживает уже в своей собственной квартире.
Плата за риск. Но именно в силу того, что риски по ипотеке почти целиком ложатся на банк, кредитор требует за них соответствующую плату. Во-первых, он должен убедиться в платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому практически все банки сегодня просят клиентов подробно рассказывать о том, сколько те зарабатывают и сколько тратят, что имеют за душой. Причем не только рассказывать, но и доказывать. И не только платежеспособность, но и крепость психического и физического здоровья, уровень образования, семейное положение и прочие любопытные сведения. Так, например, список документов, необходимых для представления в Банк Москвы, насчитывает 38 пунктов, в Промстройбанк — 45, а в «1 О.В. К.» — 52. А Сбербанк к тому же до сих пор требует наличие поручителей. Кстати, банки следят, чтобы долговая нагрузка, которая ложится на плечи заемщика на долгие годы, не оказалась непосильной для его семейного бюджета. Поэтому размер ежемесячных платежей по кредиту не должен превышать, как правило, 30-50% совокупного семейного дохода.
Получив все необходимые сведения и убедившись в вашей надежности, большинство банков потребует оплатить услуги оценщика (до $150), застраховать свою жизнь (0,8% от суммы кредита, увеличенной на 10%), приобретаемую квартиру (0,4%), право собственности на нее (0,3%), возьмет сбор за открытие и ведение ссудного счета (до 1% от суммы кредита), плату за аренду индивидуального сейфа (около $60). Кроме того, при оформлении залога своей квартиры вам придется заплатить нотариусу (1,5% от суммы договора), оплатить госрегистрацию договора (около $100) и снятия залога (около $3). Плюс вы оплатите услуги риэлтора (5% от стоимости квартиры по договору).
Аренда или банковский процент? С учетом приведенных выше накладных расходов посчитаем, во что сегодня заемщику обходится квартира, приобретенная под 10% годовых в валюте на 15 лет или под 15% годовых в рублях на 20 лет, то есть на самых лучших условиях рынка. При этом учтем относительно либеральное требование к долговой нагрузке на семейный бюджет — 50% от совокупного семейного дохода в месяц. Минимальный стартовый взнос по программе АИЖК составляет 30% от стоимости квартиры, по программе DeltaCredit — 15%. Для примера возьмем покупку квартиры стоимостью $100 тыс. — для Москвы цифра отнюдь не запредельная. Результаты расчетов приведены в таблице.
Итак, в рублевом варианте за квартиру придется в итоге заплатить более чем три цены, в валютном — более чем полторы. На первый взгляд цифры ужасают. Но, с другой стороны, за 20 лет цены на недвижимость увеличатся на 208% в том случае, если их стабильный ежегодный прирост будет составлять всего 1,3%. В последние три года жилье в Москве дорожает со скоростью в среднем 25% в год (хотя, как не устают напоминать аналитики, рынок недвижимости подвержен и взлетам, и падениям цен). Есть и еще один фактор ипотеки, делающий ее привлекательной. Все 20 или 15 лет, пока вы рассчитываетесь с банком, ваша семья проживает в собственной квартире и не платит за аренду. С учетом текущих расценок аренда однокомнатной квартиры в Москве в пересчете за 15 лет составит около $55 тыс. Это почти столько же, сколько вы переплатите за свою собственную шикарную «трешку», приобретенную на валютный кредит. По сути, те же деньги на ветер. Разница лишь в том, что после расчетов с банком вы останетесь в собственной квартире, а в случае аренды — на улице. Одно плохо: в соответствии с лучшими нынешними условиями банков на рублевый кредит может рассчитывать семья, имеющая подтвержденный месячный доход на уровне более $2000, а на валютный — более $1500. Таким «белым» достатком сегодня может похвастать далеко не каждый.
«Ноль» в кредит. Реальная конкуренция на рынке ипотечных кредитов, которая привела бы к существенному снижению ставок и либерализации требований к заемщикам, пока не началась. Тем не менее первые признаки «соцсоревнования» налицо. Один из них — начало работы кредитных организаций с первичным рынком жилья. Так, сегодня Сбербанк кредитует население, желающее поучаствовать в долевом строительстве, под 18% годовых в рублях или под 11% в валюте сроком до 15 лет. «1 О.В. К.» предоставляет ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга на сумму до $450 тыс. на 15 лет под 12% годовых. DeltaCredit банк месяц назад запустил программу кредитования приобретения жилья на начальной стадии строительства в Москве и области. При этом наличия у заемщика постоянной регистрации в этих регионах не требуется. До момента получения документов на собственность заемщик будет выплачивать 16% годовых в валюте, после — 10%. Общий срок кредита составляет 10 лет, стартовая сумма — от 40% стоимости жилья. При этом будущий новосел также может получить дополнительный кредит (1/3 от ипотечного) на отделку квартиры. Инвестиционная программа есть и у Фора-банка. На покупку строящегося в Москве и ближайшем Подмосковье жилья можно получить валютный кредит на срок до 10 лет под 18% годовых на этапе строительства и 15% годовых — с момента оформления прав собственности и залога жилья.
Первая ипотечная компания совместно с ОПТБанком кредитует приобретение квартир в новостройках на относительно малопривлекательных условиях — 60% от стоимости жилья на 2 года под 17% годовых в валюте. Зато она не требует официального подтверждения доходов заемщика. Оргбанк пошел еще дальше. Он не только не требует документов, подтверждающих источники и размер дохода заемщика, но и отказывается от нотариальных услуг, что существенно экономит средства клиента. Правда, ставка по кредитам, выдаваемым банком на срок от 1 года до 10 лет, не самая низкая — 15-18% годовых в валюте. Приобрести новостройку в долг можно и непосредственно у строителей. Так, например, «ДСК-1 и Компания» реализует квартиры в своих домах на условиях 30-процентной предоплаты и рассрочки на 1-10 лет под 14% годовых в валюте.
Ипотечное кредитование банковскими экспертами сегодня называется одним из самых перспективных направлений развития бизнеса кредитных организаций. По мере дальнейшего снижения доходности их операций на финансовых рынках (она резко упала с начала нынешнего года) интерес банков к кредитованию населения будет расти. Это значит, что начнет приносить свои реальные плоды конкуренция. Сегодня, например, банки активно сражаются за право сотрудничества с крупнейшими розничными торговыми сетями, предлагая им все лучшие и лучшие условия обслуживания. Продолжается бум и на рынке автокредитования. Ставки там уже упали до 7% в валюте, сроки выросли до 5 лет, а с заемщиков требуют только паспорт и никаких справок. Следующим плацдармом, на котором развернутся конкурентные баталии, вполне может стать рынок недвижимости. Видимо, ждать осталось недолго.
Издержки заемщика и удорожание квартиры стоимостью $100 тыс.Статьи расходов Сумма, руб. (для рублевых кредитов)Сумма, $ (для валютных кредитов)Оценка4545150Страхование50 0001650Сбор за открытие счета 21 210850Аренда сейфа181860Нотариус45 4501500Госрегистрация и снятие залога 3121103Риэлтор151 5005000Итого накладных расходов 277 6449313Единовременный взнос 909 00015 000Ежемесячный взнос 33 936753Совокупный семейный доход в месяц 67 8721506Все расходы на квартиру 9 331 284159 853Общее удорожание,%l 20860Условия выдачи ипотечных кредитов в российских банкахБанкСтавка, % годовыхМакс. сумма кредита, % от стоимости жильяСрок кредитаСумма кредитав рубляхв валютеСбербанк181170до 15 летГазпромбанк14-1530-70до 10 лет$10 тыс.-200 тыс.Банк Москвы1570до 10 лет$3 тыс.-150 тыс. «МЕНАТЕП СПб»1470До 5 лет$10 тыс.-150 тыс.Промстройбанк1470До 10 лет$5 тыс.-50 тыс.»1 О.В.К.»12, 1580До 15 лет$10 тыс.-450 тыс.Собинбанк1470До 10 летРайффайзенбанк Австрия1270До 10 лет$25 тыс.-400 тыс.»Российский Капитал»17-1912-1670До 10 лет300 тыс.-6 млн руб. или $17 тыс.-450 тыс.Пробизнесбанк1570До 10 лет$20 тыс.-150 тыс.Фора-Банк12-18100До 10 летМосковский кредитный банк12-1680До 15 лет$10 тыс.-200 тыс.Европейский трастовый банк15-2112-2185До 15 лет$17 тыс.-200 тыс.Инвестсбербанк10-15805-10 летМежпромбанк157010 лет$17 тыс.-200 тыс.ОПТБанк15-19802-10 лет$17 тыс.-200 тыс.ИК «МГСН»15-167514-18 мес.$10 тыс.-100 тыс.КТ «1 ДСК и К»14701-10 летСоцгорбанк1570до 10 лет$3 тыс.-150 тыс. Оргбанк15-18701-10 летИнвестиционный Промэнергобанк15705-20 летот 100 тыс. руб.Программа «Deltacredit»10-1785До 15 лет$10 тыс.-450 тыс.Программа АИЖК1570До 20 летот 100 тыс. руб.По данным интернет-сайтов банков© ЗАО «Газета Финансовая Россия»»При цитировании ссылка на журнал «Финанс» обязательна.