»регион» ударился в ипотеку — Компании — № 4 (45) 2-8 февраля 2004 — Архив — Выбери!by

»регион» ударился в ипотеку — Компании — № 4 (45) 2-8 февраля 2004 — Архив — Выбери!by
«регион» ударился в ипотеку — Компании — № 4 (45) 2-8 февраля 2004 — Архив№ 4 (45) 2-8 ФЕВРАЛЯ 2004 КОМПАНИИИпотека. В России во втором полугодии может состояться первый выпуск полноценных ипотечных облигаций. Почву для них готовит инвестиционная группа «Регион».Антон Кузин <kuzin@finansmag.ru>Как стало известно журналу «Выбери!by», инвестиционная группа «Регион» занялась созданием инфраструктуры для выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Международная финансовая корпорация IFC еще летом прошлого года выбрала депозитарий «Региона» уполномоченным кастодианом по программе рефинансирования ипотечного бизнеса банка «ДельтаКредит». Он уже учитывает и хранит рефинансируемые ипотечные договоры и закладные. Теперь в «Регионе» отрабатывают технологию их секьюритизации.
Закон о выпуске ипотечных облигаций был принят еще в ноябре прошлого года. Но законодателям и правительству еще предстоит принять более 30 нормативных документов. В том числе поправки в Гражданский кодекс, законодательство о банкротстве и пр. Только после этого, как полагают чиновники, ипотека в России реально заработает. Пакет соответствующих предложений должен быть внесен в Госдуму в апреле. Как видно, участники рынка начали готовиться занять новую нишу заранее.
Согласно закону, ипотечные облигации могут впускаться как банком — организатором ипотечной программы, так и специализированным ипотечным агентом — аналогом западного SPV (special purpose vehicle — специализированный целевой посредник). По словам генерального директора ЗАО «Депозитарная компания «Регион»» Владимира Николкина, сегодня эта технология видится следующей.
Банк, выдавший ипотечный кредит, принимает от заемщика закладную (специальную именную неэмиссионную ценную бумагу). Ее выдача оформляется в государственном регистрирующем органе. Недвижимость, выступающая обеспечением по кредитному договору, оформляется в залог банку.
Далее банк помещает закладную на хранение в депозитарий. Чтобы деньги, выданные заемщику, не замораживались на долгие годы, он решает рефинансировать кредит. Заключив соответствующее соглашение с партнером-кредитором (которым в том числе может выступать и ипотечный агент), он подает в депозитарий распоряжение и «закладывает закладную» в пользу этого партнера, за что получает деньги. Такова схема «частного рефинансирования», когда конечный кредитор известен.
Но возможна и более сложная схема «рыночного рефинансирования». Банк — организатор ипотечной программы либо ипотечный агент, выкупивший закладные у разных банков, формирует из них ипотечное покрытие, под которое выпускаются ипотечные облигации. С этой целью подбирается портфель закладных с параметрами, близкими к параметрам планируемого облигационного займа, который становится обеспечением выпуска.
Ипотечное покрытие помещается на хранение в специализированный депозитарий, и на его базе выпускаются полноценные ипотечные облигации. Таким образом происходит рефинансирование ипотек, а вырученные средства направляют на выкуп очередных партий закладных либо выдачу ипотечных кредитов.
По словам Владимира Николкина, пока не понятно, ипотечные облигации каких эмитентов (банков или ипотечных агентов в форме SPV) будут пользоваться большей популярностью. И у тех, и у других существуют специфические риски, есть свои плюсы и минусы, различны издержки при выпуске. Но, как полагает Владимир Николкин, в любом случае совокупная маржа всех участников новой схемы должна будет составить 1,5-3%. То есть если бы «чистые» ипотечные бумаги размещались на рынке сегодня, то при условии высокого качества покрытия их доходность могла бы составить примерно 10-11% годовых. Это значит, что банки, участвующие в схеме, могли бы выдавать кредиты на покупку жилья под 11,5-14% годовых в рублях. Пока же минимальная ставка на рынке составляет 15%.
Новая ипотечная программа «Региона», по словам руководства компании, начнет работать во втором квартале нынешнего года — предложения о сотрудничестве направлены уже нескольким ведущим ипотечным банкам России. Во второй же половине года можно ожидать выпусков первых ипотечных облигаций по схемам, изложенным в законе об эмиссионных ценных бумагах. Об этом же говорит и гендиректор АИЖК Александр Семеняка: во втором полугодии при условии благоприятной конъюнктуры агентство разместит ипотечные бумаги. Пока же все облигации, которые выпускались участниками ипотечного рынка (АИЖК, МИА, ПИК и др.), по сути являлись корпоративными. Корпоративным будет и очередной транш бумаг федерального ипотечного агентства, который планируется выпустить в апреле.