«Viberi» Дома заходящего солнца
«Viberi» Дома заходящего солнцаНесмотря на временную стабилизацию рынка в США, эксперты предрекают еще как минимум 20-процентный обвал. Дома вВ Германии, Италии, Франции пока стойко держат ценовой удар, но предпосылок для падения уровня доходов и безработицы, а значит, и рынка недвижимости в Европе едва ли меньше, чем в Штатах. Если не больше. Ипотеку в таких условиях иностранцу получить все сложнее – требования крайне ужесточились даже к собственным гражданам. И все же ипотека жива.В В В В В ВеликобританияУровень развития ипотеки в стране уступает разве только американскому. К концу прошлого года отношение выданных ипотечных кредитов кВ ВВП достигло 86%, их объем – 1,2 трлн фунтов. С 1997 года этот рынок вырос в три раза. Количество домохозяйств за тот же период увеличилось лишь на 9% – с 13,6 млн до 14,7 млн. При этом доля домохозяйств, использующих ипотеку, снизилась: в 1997 году в ипотеку были включены 8,4 млн английских семей, сегодня это лишь 8,2 млн. Отчасти это связано сВ высоким спросом на британскую недвижимость со стороны иностранцев, часто покупающих жилье за наличные. Разумеется, речь идет, прежде всего, о столичном дорогом жилье. В компании Savills подсчитали, что каждый второй дом стоимостью выше 1,1В млн евро не принадлежит поданным Королевства.В последние годы доля ипотечных программ с фиксированной ставкой по обслуживанию долга стабильно превышает 50%, а для первичных ипотечных займов доходит до 85%. Фиксированная ставка обычно устанавливается банком на 2–5 лет, в некоторых случаях и дольше. По окончании периода заемщик переводится на плавающий процент, если он не находит себе новый кредит. Согласно ноябрьским данным, фиксированная ставка на два года вВ зависимости от кредитора была на 2,65 – 4 п.п. выше текущей ставки Банка Англии. К ней же обычно привязывается и плавающая, превышая ее на 1,5– 3,5 п.п. В«Для нерезидентов ставка, как правило, выше базовой ЦБ на 3,5–4,5 пункВтаВ», – делится своими наблюдениями управляющий директор компании Londondom.com Егор Шишковский. Раньше – до кризиса – в Великобритании можно было бы получить ипотеку на 25 лет и одолжить у банка до 100% стоимости дома. Теперь таких условий нет. Согласно Council of Mortgage Lenders, сегодня заемщик сразу вносит не менее 25% от стоимости жилья.При покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс. фунтов гербовый сбор равен 4%, если дом дешевле, ставка уменьшается. Покупателя ждет также муниципальный налог, величина которого зависит от места проживания.Nationwide и Halifax – крупнейшие игроки, выдающие ипотеку. Они же выставляют ценовые ориентиры по рынку, исходя из проведенных ими же сделок. В«К таким индикаторам нужно относиться осторожноВ», – советует Егор Шишковский и предлагает смотреть на индекс, публикуемый Financial Times. В«Иностранцы, в том числе россияне, как правило, привозят с собой в Лондон кэш, с ипотекой связываться себе дороже. Например, подтвердить ваши доходы может лишь аудитор из первого эшелона, то есть Ernst&Young;, Deloitte, KPMG. Нужна белая зарплата и множество документов. Покупателей-россиян намного больше, чем в 2008 году, когда цены были на пике. ВВ начале этого года жилье можно было купить со скидкой в 25–30%. Но с тех пор цены выросли более чем на 8%. Средняя цена покупки дома россиянами колеблется от 0,7 млн до 1,5 млн фунтовВ», – рассказывает Егор Шишковский.Аналитики компании Savills замечают, что цены фактически вернулись на докризисный уровень, а в ближайшие три года должны вырасти на 18%, в ближайшие пять лет – на 35%. Среди предпосылок для роста цен на рынке называют резко сократившиеся с начала кризиса объемы нового строительства.В В В В ИталияРынок недвижимости остается упругим, несмотря на экономические неурядицы последнего времени. Цены даже выросли вВ первой половине года – на 3%. Количество семей-домовладельцев в Италии существенно выше, чем вВ других крупных странах ЕС. При этом проникновение ипотеки ниже, чем в среднем по Евросоюзу – отношение кредитов к ВВП на уровне 20%. Итальянские банки выдают их в размере 60–80% от стоимости дома. Обычно по фиксированной ставке. « Италии ипотеку получить можно под залог приобретаемого жилья, но это сопряжено со сбором множества необходимых документов (кредитных историй в европейских банках, справки оВ доходах, подтверждение прав собственности на другую недвижимость). Многие клиенты не готовы предоставлять эти сведения о себе. В случае прохождения документов условия довольно хорошие – 3,8% годовых. При покупке недвижимости в Италии к цене объекта прибавляется: 10% – НДС, 2% – нотариальное оформление, 1% – юридические услуги, 1–1,5% – подключение кВ коммунальным сетям, 2% – помощь риэлтора, если покупка осуществляется через посредника, а не напрямую у застройщика или собственникаВ», – рассказывает Дмитрий Асадов, руководитель проектов В«Велес Капитал ДевелопментВ».В В ФранцияРынок ипотеки в этой стране продолжил рост и, несмотря на кризис, прибавил к началу нынешней осени 8,7% по сравнению с аналогичными показателями 2008 года. По отношению к ВВП он вырос с 21% в 2000 году до 37,5% в минувшем. Свыше 80% всех ипотечных кредитов – с фиксированной ставкой. Ипотечная ставка обычно формируется как трехмесячная Euribor плюс 0,5–2 п.п. в зависимости от кредитора. В агентстве Gordon Rock говорят, что россияне должны быть готовы к кредитам по ставке до 6% годовых, на срок не более 20 лет. И это при условии взноса не менее 50% от стоимости жилья.Спецификой при покупке недвижимости во Франции являются высокие налоги. Эксперты рекомендуют вВ каждом конкретном случае воспользоваться услугами юристов.С сентября 2008-го по сентябрь 2009 года средние цены по всем регионам Франции на дома снизились на 9,1%, апартаменты подешевели на 7,4%. Динамика пока укладывается в летний прогноз агентства S&P; – 10-процентное падение в 2009 году. На будущий год в агентстве предсказывают снижение цен еще на 2%.В В В ГерманияСвыше 60% всех ипотечных кредитов приходится на кредиты с фиксированной первоначальной ставкой. Резидентам банки готовы одалживать до 80% от стоимости дома, иностранцам – 60–65%. Обычная практика для немецких банков выдавать ипотеку на срок до 30 лет, однако, как и по всему миру, сейчас сроки кредита резко уменьшились. Немецкая ипотечная практика считается одной из самых консервативных в Европе. Благодаря этому немецкий рынок недвижимости избежал коллапса прошлого года.Это видно и на графиках. Если в других странах пик цен пришелся на 2007–2008 годы и по всем сегментам вслед за пиком идет резкий спад, то в Германии совсем по-другому. Новые дома подешевели с максимумов конца 2008 года всего на 2,8%. Сегмент вторичного жилья падает с зимы 2007-го – глубина падения на начало октября 2009 года составила 20,65%. Наконец, у сегмента В«апартаментыВ» своя, отличная, динамика. Пик цен здесь пришелся на середину 2005 года и с тех пор они снизились на 13,5%. В«Ипотеку иностранцам дадут, если только это доходный дом, качественная недвижимость, которая будет расти вВ цене, в противном случае – шансов мало. По моим наблюдениям, цены вообще не упали – упала активность. Теперь продажа квартиры занимает 3–4 месяца, до кризиса – вВ среднем управлялись за месяцВ», – рассказывает Алексей Анищук, частный инвестор вВ немецкую недвижимость.Проценты по ипотечным кредитам зачастую привязаны кВ ставкам Euribor, обычно трех- или одномесячным. Средняя фиксированная ставка на срок 1–5 лет уменьшилась с конца 2008 года с 5,6 до 3,8%. Налог на покупку недвижимости составляет 3,5% от стоимости объекта.Ипотечный рынок хоть и большой по европейским меркам, но уступает Великобритании: выданные жилищные кредиты по отношению кВ ВВП в 1991–2000 годах выросли с 30 до 50%, однако по итогам 2007 года этот показатель снизился до 45%.В В В СШАДля семей, впервые покупающих жилье, популярна программа с фиксированной ставкой – по 15-летним и 30-летним ценовым индикаторам. Эти индексы, в свою очередь, привязаны к соответствующей дюрации бондов казначейства. Не менее популярны программы с регулируемой ставкой, которая привязана к LIBOR. Остальные программы представляют собой вариации предыдущих. Прежде чем получить ипотеку в США, покупателю присваивают категорию. В частности, этим занимается компания Fair Isaac Corporation (FICO), которая присваивает заемщику уровень в диапазоне 300–850 пунктов, где показатель ниже 620 считается уже subprime. Именно этой категории заемщиков принято ставить в вину массовые неплатежи, начавшиеся в 2007 года, что стало спусковым механизмом экономического кризиса. Размер ставки для разных категорий заемщиков в случае с ипотекой на 15 лет по фиксированной ставке может отличаться более чем на 4,3 процентного пункта.Массовая безработица вВ США привела к тому, что кВ началу ноября каждая седьмая семья оказалась не в состоянии обслуживать жилищный долг. Речь давно не идет оВ subprime – не платят заемщики и с более высоким рейтингом, с хорошей кредитной историей. Количество же новых запросов на ипотеку достигло своего девятилетнего минимума. То ли еще будет. В Credit Suisse прогнозируют, что к 2012 году около 8,1 млн домов могут оказаться на аукционах за неуплату. Fannie Mae – государственный ипотечный оператор – сВ декабря этого года резко повышает требования по выкупу ипотечных бумаг: кредитный счет вместо прежнего минимума в 580 пунктов должен теперь быть не менее 620.Что интересно, средний ипотечный долг на одного заемщика не снижается: в третьем квартале 2009-го он составил $193,12 тыс. против $192,29 годом ранее. Долги выросли во многом из-за просрочек и штрафных санкций. К ноябрю средняя стоимость однофамильного дома в США подешевела с пиков июня 2006 года в $240 тыс. на 20%. Что касается цен на недвижимость, то кризис спутал все карты – цены на дома могут значительно варьироваться не то что от штата к штату, но от тауншипа (микрорайона округа) кВ тауншипу. Одни индексы, например Case-Shiller, четвертый месяц подряд показывают еле заметный рост. Другие, в частности индикатор вторички National Association of Realtors, четвертый месяц падают. Рассуждать о стабилизации можно сколько угодно, но понятно, что на цены в будущем году, аВ возможно, и в более длительной перспективе будет давить продолжающийся рост безработицы. Второй фактор – повышение налогов. В 2009 году многие штаты отложили это повышение ввиду падения доходов граждан и безработицы, но вернуться к вопросу им рано или поздно придется – бюджеты трещат по швам. Третьим фактором может стать прекращение покупок ФРС ипотечных бумаг. СВ начала года ФРС скупила их почти на $700 млрд, удерживая ставки низкими. План покупок уже выполнен на 70–80%.СВ другой стороны, продолжают действовать правительственные программы поддержки покупателей недвижимости. В начале ноября была продлена программа субсидий для впервые покупающих дом – им предоставляется $6,5–8 тыс.В«Из всех мировых рынков, мне кажется, наиболее привлекательны вложения в недвижимость в Нью-Йорке. Как показывает опыт последних 90 лет, приобретение квартиры в этом городе окупается каждые 5–7 летВ», – говорит Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock. Но может, стоит и подождать. Например, Мередит Уитни, глава Meredith Whitney Advisory Group, весьма пессимистична, она не сомневается, что цены сВ нынешних уровней обвалятся еще на 25%.В В В В КанадаКанада – одна из немногих стран, рынок недвижимости которых кризис пощадил. Цены на односемейные дома, по информации Канадской ассоциации недвижимости, выросли к сентябрю 2009 года по сравнению с аналогичным показателем прошлого на 14%. При том что канадский доллар с марта 2009 года укрепился почти на 25% к доллару американскому. ВВ самой ассоциации объясняют растущий рынок низкими ставками и высоким доверием инвесторов: Центральный банк Канады официально заявил еще летом, что кризис вВ стране закончился.В Канаде кредиты на жилье обычно доступны при первоначальном взносе 30%, иногда 10%. Типичная ипотека выдается на 25 лет. Популярная пятилетняя ставка по жилищным кредитам упала с начала 2008 года по начало ноября 2009-го с 7,54 до 5,84% годовых. Средняя фиксированная ставка по 17 банкам, предлагающим ипотеку на 10 лет, составляет 6,45%. ВВ остальном условия соответствуют американским. К примеру, даже кредитный рейтинг для заемщика можно получить в FICO. Стоимость кредитов, вероятно, будет сохраняться низкой до тех пор, пока ЦБ Канады не начнет повышать свою ключевую ставку. СВ начала 2008 года она снизилась с 4,5 до 0,5%, Банк Канады пообещал не предпринимать резких шагов до второго квартала будущего года.В В В