»квадратные проценты»: 66% годовых в валюте — Личные финансы — № 36 (17-23 ноябрь 2003) — Архив — Выбери!by

»квадратные проценты»: 66% годовых в валюте — Личные финансы — № 36 (17-23 ноябрь 2003) — Архив — Выбери!by
«квадратные проценты»: 66% годовых в валюте — Личные финансы — № 36 (17-23 ноябрь 2003) — Архив№ 36 (17-23 НОЯБРЬ 2003) ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫНедвижимость. Доведенный до кипения рынок столичной недвижимости продолжает бурлить. Темпы роста цен бьют рекорд за рекордом. На фоне этой эйфории очередные тревожные звонки практически не слышны.Антон Кузин <kuzin@finansmag.ru>Октябрь, традиционно один из самых активных месяцев на рынке жилья, оказался таковым и в нынешнем году. Цены дружно поднимались во всех сегментах. По оценке специалистов аналитического портала arn.ru, квадратный метр на вторичном рынке в среднем подорожал в долларах на 5,1%, в новостройках-на 5,5%, в домах бизнес-класса-на 4,2%. По данным аналитического центра irn.ru, в октябре индекс стоимости жилья вырос на 4,3% и достиг отметки $1330. При этом спрос на рынке новостроек все больше смещается к «котловану». Более половины покупок приходится на квартиры в домах, находящихся на ранних стадиях строительства, вплоть до начала земляных работ. На вторичном рынке эксперты отмечают существенное сокращение объема баз предложений и времени экспозиции квартир. Стало нередким явление, когда продажа квартиры происходит «с аукциона» по итоговой цене, которая оказывается значительно выше заявленной продавцом.
Сегодня практически все аналитики рынка недвижимости отмечают значительный рост так называемых инвестиционных покупок жилья. То есть с целью извлечения финансовой выгоды, а не ради улучшения жилищных условий. Таких инвесторов можно разбить на три основные группы. Первые покупают жилье на вторичном рынке и сдают его в аренду. Вторые берут ипотечный кредит в банке и приобретают квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Третьи-инвестируют средства в строящееся жилье для его дальнейшей продажи после оформления документов на собственность. Можно предположить, что инвесторам первой и третьей группы будет выгодно вкладывать деньги в квадратные метры до тех пор, пока доходность их операций будет превышать процентные ставки по вкладам в надежных банках. «Ипотечникам» же нужно, чтобы доходность их операций превышала расходы по погашению и обслуживанию кредита.
Арендные инвестиции. Ставки за наем жилья, долгое время пребывавшие на сложившихся уровнях, начали расти нынешним летом. По оценкам аналитиков компании «Миэль-Недвижимость», аренда однокомнатных квартир в столице за июль-октябрь в среднем подорожала на 16% до $395 в месяц, двухкомнатных-на 13% до $510, трехкомнатных-на 11% до $620. На рынке аренды основной спрос, который почти в четыре раза превышает предложение, приходится на однокомнатные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в «однушке», по данным «Миэль-Недвижимость», в октябре достигла $1500. Соответственно средняя квартира площадью 35-40 квадратных метров продается сегодня не дешевле чем за $52,5-60 тыс. С учетом этих цифр покупатели жилья могут рассчитывать на арендный доход, не превышающий 0,7-0,75% в месяц, или 8,5-9% годовых в валюте.
Средняя ставка по лучшим рублевым депозитам 20 самых популярных у населения банков составляет около 12,5% годовых. То есть 1,04% в месяц. С учетом роста курса рубля в прошедшем месяце в долларах это соответствовало 43% годовых, или 3,6% в месяц. Как видно, «чистый» арендный доход от покупки и сдачи внаем средней однокомнатной квартиры сегодня в пять раз меньше, чем от размещения средств на рублевых депозитах. Поэтому вкладывать деньги в жилье сегодня имеет смысл лишь в расчете на сохранение высоких темпов роста его продажной стоимости. По данным компании «Миэль-Недвижимость», за октябрь она увеличилась в среднем примерно на 7% для «однушек», на 5,5%-для «двушек» и на 4,7%-для «трешек». Годовая валютная доходность этих «инвестиционных инструментов» составила соответственно 84%, 66% и 56%. С учетом риэлторских комиссионных (по 5% при покупке и продаже) она оказалась немного ниже-66%, 50% и 41%. Получается, что при сохранении нынешних темпов роста цен на жилье и снижения курса доллара эффективными будут инвестиции в одно- и двухкомнатные квартиры. Доходность же «трешек» будет сопоставима с банковскими процентами только при условии последующей сдачи ее в аренду.
«Ипотечные» инвестиции. Покупка жилья с помощью ипотеки будет эффективной до тех пор, пока темпы роста стоимости квадратных метров будут превышать проценты по кредиту. Лучшие ставки по валютным ипотечным кредитам сегодня находятся на уровне 10% годовых (банк «ДельтаКредит»). Поэтому «ипотечные» инвестиции с целью перепродажи квартир будут выгодными при условии ежегодного роста цен на жилье более чем на 10% (с начала года он уже превысил 30%). Увеличить эффективность работы ипотечных средств можно, направив их на покупку строящейся квартиры. Ведь она дорожает не только вместе с рынком, но и по мере роста дома в высоту. По словам многих риэлторов, дефицит свободных строительных площадок и огромный спрос на новостройки в Москве сегодня привели к тому, что цена «котлована» уже вплотную приближается к цене вторичного рынка. Поэтому спрос постепенно смещается за пределы МКАД. В ближайшем Подмосковье риэлторы отмечают резкое увеличение доли «московских покупок» и опережающие темпы роста цен на недвижимость. При этом за последний год примерно вдвое выросла доля покупок «ипотечных».
Нефтяные квадраты. Серьезную поддержку рынку жилья продолжают оказывать средства, высвобождаемые от продажи долларов населением: за октябрь американская валюта подешевела к рублю на 75 копеек, или на 2,5%. События, связанные с арестом главы «ЮКОСа» Михаила Ходорковского, и угроза оттока капитала из страны пока никак не повлияли на эту тенденцию. Доллар продолжают продавать и искать ему достойную замену. В том числе и на рынке жилья. Цены на нефть пока держатся на очень высоких уровнях. Как только они пытаются начать движение вниз, внезапно на каком-нибудь иракском объекте происходит взрыв и нефтяной рынок возвращается на прежние высоты.
Как писал журнал «Выбери!by» (см. №27), первый тревожный звонок для инвесторов рынка недвижимости прозвенел 2 сентября. В этот день цены на нефть рухнули сразу на 6%. Одной из главных причин этого стала информация о превышении странами, входящими в ОПЕК, утвержденного картелем предельного уровня поставок сырья на рынок и о повышении активности независимых поставщиков. Кроме того, были опубликованы данные о резком росте добычи нефти в послевоенном Ираке. Однако цены на нефть до сих пор остаются высокими.
Побег капиталов. Между тем со второго полугодия наблюдается отток капитала из России. По данным Центробанка, объем золотовалютных резервов с начала лета стабилизировался в коридоре $62-65 млрд. С одной стороны, на рынок в большом количестве продолжает поступать валютная выручка экспортеров. С другой стороны, после задержания в июле Платона Лебедева наметилась тенденция усиления оттока инвестиционного капитала из страны. Если в первом полугодии его нетто-приток составил $4,6 млрд, то уже в третьем квартале долларов из России инвесторы вывезли на $7,7 млрд больше, чем ввезли. А по итогам года, как считают в ЦБ, чистый отток составит $8,6 млрд. То есть вывезти до конца года должны еще около $5,5 млрд. Таким образом, «инвестиционных» долларов на рынке станет еще меньше. Если этот дефицит не будет адекватно компенсирован валютой экспортеров, долларовое предложение на рынке может снизиться, а курс-вновь начать расти. Пока поступления долларов в страну в несколько раз превышают их отток.
В будущем году погода может начать портиться. Министерство энергетики США опубликовало доклад, в котором акцентировало внимание на грядущем очередном обострении старых болезней нефтяного рынка. А именно-на наращивании добычи сырья Ираком и превышении экспортных квот членами ОПЕК. С 1 ноября вступило в силу решение картеля о сокращении нефтяного экспорта на 900 тыс. баррелей в день. Однако на деле, по данным экспертов Минэнерго США, реального снижения поставок не произошло.
Между тем аналитики и участники рынка недвижимости пока не склонны к пессимизму. В arn.ru настроены на «продолжение банкета». Более того, аналитики портала полагают, что после пробития курсом доллара отметки в 30 рублей «огромная масса валюты, находящаяся в руках населения, хлынет на рынок квартир, поднимая валютные цены до немыслимого уровня». По мнению специалистов центра irn.ru, в ближайшие месяцы ситуация не может кардинально измениться. Объем ввода нового жилья в будущем году останется на уровне года нынешнего при дефиците объектов вторичного рынка и сохранении платежеспособного спроса. Для изменения картины, считают в аналитическом центре, должны возникнуть «новые обстоятельства».
По мнению директора управления вторичного рынка компании «Миэль-Недвижимость» Романа Мурадяна, на вторичном рынке в ближайшие месяцы никаких всплесков или обвалов не предвидится. Рост цен ежемесячно составляет 3%. Одно-, двухкомнатные квартиры дорожают в среднем на $1-2 тыс., а трехкомнатные-на $2-3 тыс. в месяц, при этом спрос продолжает превышать предложение. Все они продаются очень быстро-время экспозиции однокомнатных квартир составляет около недели, двухкомнатных-1,5-2 недели, трехкомнатных-месяц.
Средняя стоимость аренды квартир (без учета элитного жилья), $/мес.  1-комнатная  2-комнатная  3-комнатная августсентябрьоктябрьавгустсентябрьоктябрьавгустсентябрьоктябрьЦАО475500495610625600670745735САО355375385465485500550570570СВАО350360370450490480520560565ВАО345360370465475495545535615ЮВАО350370365440445465495535565ЮАО340355365450480475540560555ЮЗАО355390405480495520545595600ЗАО405435450535565575645710725СЗАО335370380450490510560500540Источник: «Миэль-Недвижимость»
КОММЕНТАРИИАлександр Лапицкий, генеральный директор компании «Форест Гейт»В последние несколько месяцев значительно увеличился спрос на новостройки. Состоятельная часть населения становится все более разборчивой при выборе жилья. При том, что на вторичном рынке предложение квартир, в том числе и в домах бизнес-класса, серьезно сократилось, клиентский спрос начал активно перемещаться в первичный сектор. Ведь именно там сегодня можно подобрать себе современное жилье по вкусу. В результате новые дома раскупаются практически на стадии «котлована».
Цены достигли очередных рекордных значений. Пока явных признаков грядущего перелома тенденции не наблюдается. На мой взгляд, в случае достижения определенного баланса «цена-качество-конкуренция» произойдет то, что мы называем стабилизацией цен на рынке жилья. Однако если покупатель опасается, что в обозримом будущем цены все же начнут падать, то в меньшей степени от этого пострадают владельцы элитной недвижимости в центре столицы. В элитном центре города осталось не так много мест под застройку, и квартиры здесь всегда будут пользоваться спросом. Поэтому осторожным покупателям стоит в первую очередь обратить внимание на элитные дома (клубные, выполненные по индивидуальным проектам) в центре или в хороших районах недалеко от центра (например, в Юго-Западном), отвечающие всем параметрам удобства. А именно, дом должен быть кирпичным с небольшим количеством квартир, закрытой территорией и подземным паркингом, квартиры-с высокими потолками. Важно и наличие необходимой инфраструктуры на близлежащей территории. Однако позволить себе такие инвестиции сегодня может далеко не каждый.
Алексей Белоусов, генеральный директор компании «Капитал Груп Маркетинг»
На рынке наблюдается дефицит новостроек всех категорий. Особенным спросом пользуются дома точечной застройки в удобном месте, с удачной планировкой, оригинальной архитектурой. Отчасти это связано с тем, что в центре осталось немного хороших площадок под строительство. Если раньше доля инвестиционных покупок квартир в новостройках составляла 5-7%, то сейчас она достигает 20-30%. Сегодня «правильные» квадратные метры намного интереснее для вложения капитала, чем та же валюта. Ведь рынок жилья довольно стабилен. Даже в 1998 году он пострадал не так сильно, как рублевые сбережения или банковские вклады.
В нынешнем году платежеспособный спрос достиг такого уровня, что покупатели кардинально переоценили риски инвестиций в новостройки и начали активно скупать жилье на ранних стадиях строительства. Жилой комплекс «Созвездие Капитал-2» был распродан на «нуле» практически на 100%. Из 250 квартир осталось только четыре «однушки». При этом я не могу сказать, что продавали дешево. Еще год назад на этой стадии продавалось лишь около 10-15% квартир. Рассрочку на оплату мы сегодня даем максимум на полгода под высокий процент. В условиях, когда за год жилье дорожает на 40%, нам неинтересно откладывать расчеты.
Сегодня банки повернулись к ипотеке лицом. На этом сегменте рынка уже готовы работать многие, а действующие участники, испытывая конкуренцию, либерализуют условия выдачи кредитов. В результате за год доля покупателей, использующих кредитные средства, выросла почти вдвое и достигла примерно 10%. Если раньше мы искали партнеров среди банков, то сегодня они ищут нас.
Высокий платежеспособный спрос будет поддерживать цены на жилье до тех пор, пока не произойдут какие-либо макроэкономические события, способные повлиять на ситуацию в целом. К примеру,резко увеличится отток капитала из страны или обвалятся цены на нефть.
Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость»В октябре на рынке типовых новостроек цены поднялись в среднем на 3%. Наибольшим спросом продолжают пользоваться однокомнатные и двухкомнатные квартиры общей площадью от 40 до 60 квадратных метров. Новостройки бизнес-класса подорожали примерно на 2%, многие покупатели рассматривают квартиры в таких домах как наиболее надежный объект инвестиций. Об этом свидетельствует тот факт, что большинство покупателей предпочитают пользоваться скидками, предоставляемыми при 100-процентной оплате. Согласно данным наших аналитиков, за полгода цена объектов бизнес-класса выросла на 30%.Все больше наших клиентов интересуется Подмосковьем, где можно выиграть и в качестве, и в метраже. Кроме того, до ближайших городов Московской области, таких как Видное, Реутов, Одинцово, добираться проще, чем до некоторых районов Москвы. Например, от Южного Бутова до ближайшего метро («Ясенево»)-20 минут, от Солнцева до «Юго-Западной»-25, от Сколковского шоссе до метро «Кунцево»-30 минут. До большинства же перечисленных городов-это 10-15 минут общественным транспортом от ближайших станций метро. Города Железнодорожный и Троицк не относятся к ближнему Подмосковью, но добраться до Москвы из них можно за 20-25 минут.
В случае сохранения благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире в ближайшие месяцы никаких всплесков или обвалов на рынке первичного жилья не предвидится. До конца года цены продолжат свой рост как в районах массовой типовой застройки, так и в дорогостоящих и престижных местах столицы.
Пресс-служба компании «Дон-Строй»В ближайшее время, судя по всему, цены на качественные элитные новостройки продолжат расти. Это связано с тем, что спрос на них повышается, а существующее предложение в этом секторе не всегда способно удовлетворить потребности покупателя. Эти потребности повышаются по мере удорожания жилья. Если несколько лет назад человек, желающий приобрести качественную элитную квартиру, интересовался в первую очередь районом расположения дома и метражом жилья, то сегодня он требует в том числе и наличия уникальной архитектуры, и развитой инфраструктуры, и качественного инженерного наполнения, и т. д. Поэтому мы считаем, что такие районы столицы, как «золотая миля», обладают огромным потенциалом для возведения домов класса «де люкс» на несколько лет вперед. Инвестиции в такие объекты остаются очень перспективными, особенно на стадии «нулевого цикла».l