«Viberi» Жилье начало дешеветь

«Viberi» Жилье начало дешеветь
«Viberi» Жилье начало дешеветьС места в карьер. Главным возмутителем спокойствия оказался все тот же доллар, который с начала года вошел в настоящее пике. За первый же месяц его курс рухнул сразу почти на 3,3% — с 29,45 до 28,49 рубля. И если раньше, как неоднократно высказывались аналитики, население бежало от дешевеющего доллара в квадратные метры, то теперь, по логике, оно должно было бы поскакать галопом.
Еще один фактор, который должен был сыграть на рост цен, — резкое увеличение денежной базы. За последний месяц года она выросла сразу на 24%, в то время как в течение января-ноября ее максимальный месячный прирост отмечался на уровне 9%. Очевидно, что на старте нынешнего года участники рынка имели гораздо больше средств, чем на финише прошлого.
Третья поддержка рынка — «плановое» повышение цен застройщиками. Продавцы новостроек вступили в новый сезон с большим воодушевлением. Как сообщил аналитический центр irn.ru, после новогодних праздников большинство из них подняли долларовые цены на свои объекты нижнего ценового диапазона в районах массовой застройки и городах ближнего Подмосковья сразу на 10-28%. К примеру, компания «Конти» повысила стоимость своих объектов на 10-15%. При этом столь резкое повышение продавцами называется плановым и увязывается с благоприятной конъюнктурой рынков.
Рост со знаком «минус». В целом же во всех сегментах рынка январский прирост цен в долларах оценивается аналитиками в среднем на уровне 3%. Аналитики irn.ru называют цифру 3,3%, по данным ресурса arn.ru, вторичный рынок в среднем вырос на 2,9%, новостройки — на 3,2, жилье бизнес-класса — на 3,3%. Но можно ли эту динамику назвать положительной на самом деле?
Рост — это когда вложенный в недвижимость капитал хотя бы номинально (без учета инфляции, издержек на покупку-продажу, обслуживание, обмен валюты, налоги) увеличивает свою покупательную способность. Если речь идет о способности к покупке долларов — вопросов нет: рост налицо. Если о покупке чего-либо за доллары, то капитал должен расти быстрее, чем долларовые цены на потребительские товары или услуги. В большинстве же случаев его покупательную способность стоит оценивать по отношению к рублевой стоимости товаров или услуг. В этом контексте недвижимость в январе выглядела не столь уж привлекательным активом, как во второй половине прошлого года. С учетом падения курса доллара на 3,3% трехпроцентный рост валютных цен на самом деле стал снижением цен рублевых почти на полпроцента. А это значит, что инвестиции в недвижимость в январе в среднем были убыточны. Даже самый малодоходный месячный депозит в Сбербанке принес своим вкладчикам куда большую пользу. С учетом январской инфляции капитал, вложенный в жилье, сохранил бы свою покупательную способность лишь при условии удорожания квадратного метра не менее чем на 5,2% в долларах. И это опять же без учета издержек.
Таким образом, можно констатировать — в январе жилье начало дешеветь. Это обстоятельство вполне способно заставить задуматься инвесторов, заработавших на рынке недвижимости за последние пару лет 50-70% годовых в валюте, или 45-65% годовых в рублях. К тому же цены растут непрерывно уже два с половиной года. Для столь консервативного рынка полученная за это время доходность является, мягко говоря, очень хорошей. Поэтому, если рублевые цены не возобновят рост, соблазн инвесторов «зафиксировать» полученную прибыль может оказаться очень большим.
«Дедолларизация» жилья. Однако некоторые продавцы жилья сегодня страхуются от развития такого негативного сценария, снимая с себя валютные риски. С нынешнего года, по сути, началась «дедолларизация» рынка столичной недвижимости. Тон задал ДИПС — Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. В конце прошлого месяца он объявил о переходе с 1 февраля на рублевые цены при расчете стоимости жилья. Причиной назывались «общий процесс падения доллара и резкие колебания, которые наблюдались с весны 2003 года». При этом, что интересно, перевод в рубли с 1 февраля осуществлен по курсу 30 рублей за доллар, в то время как официальный курс Центробанка на этот день был установлен на уровне 28,5252 рубля. Как сообщили «Ф.» в департаменте, расчеты по объектам, «номинированным» до 1 февраля в долларах, производились в рублях по курсу ЦБ. Это значит, что одномоментно цены на них выросли на 5,2% (знакомая цифра?). Примеру ДИПСа могут последовать и частные структуры. Для этого им надо убедиться, что доллар действительно стал неудобен.
Продолжение банкета? На вопрос, станут ли январские итоги сигналом к началу остывания рынка, однозначный ответ дать сложно. В наступившем году рынок будет испытывать поддержку со стороны одних факторов и давление — со стороны других.
Факторов поддержки много. Во-первых, это сохранение высоких цен на нефть. Несмотря на то что отопительный сезон заканчивается, топливо на мировом рынке дешеветь не торопится. Последнюю попытку продавить цены нефтетрейдеры предприняли совсем недавно. Идея исключения «зимней премии» из котировок побудила их начать продавать фьючерсы на сырье. С 22 января стоимость барреля смеси Brent в Лондоне начала снижаться. Однако уже 2 февраля цены вновь резко подскочили. Спекулянты таким образом отреагировали на новость о пожарах на двух крупных нефтеперерабатывающих заводах в США. Кстати, подобные внезапные форс-мажорные события со времен прихода к власти Джорджа Буша и его «нефтяной» администрации стали уже обычным явлением. Зачастую, как только цены на нефть начинают снижаться, случается то взрыв, то пожар.
Второй поддерживающий фактор — продолжение снижения курса доллара. В долгосрочной перспективе этот вектор соответствует стратегическим планам президента. Ведь только устойчивая и пользующаяся спросом валюта может быть свободно конвертируемой. Недавняя попытка спекулянтов «развернуть» доллар вверх успехом не увенчалась. Его курс продолжил падать к мировым валютам. Одним из поводов тому послужила новость о появлении конверта со смертельным ядом в американском сенате. После ее выхода спекулянты начали в панике продавать начавшие было крепчать доллары.
Объективно американская администрация, костяк которой составляют «нефтяники», не заинтересована ни в снижении цен на нефть, ни в росте курса доллара. Ресурс для реализации нужных целей у нее очень мощный. Поэтому можно предположить, что ситуация на валютном и сырьевом рынках может начать кардинально меняться не раньше президентских выборов, которые состоятся в США в ноябре нынешнего года. Значит, выручка российских экспортеров будет оставаться высокой и нефтедолларов в стране меньше не станет.
Еще одним источником пополнения долларовой массы в России могут стать иностранные инвестиции. После выборов ожидается повышение суверенного рейтинга России до инвестиционного уровня международными агентствами. После этого знакового события интерес к стране может пробудиться у крупных иностранных инвесторов, которые пожелают обменять свои доллары на рубли и вложить их в российскую экономику.
Ощутимую поддержку «курсу квадратного метра» уже в нынешнем году может оказать развитие ипотеки. В весеннюю сессию депутаты планируют принять целый пакет документов, регламентирующих этот рынок. Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готовится разместить на рынке очередную порцию своих облигаций, после чего снизить ставки по кредитам, выдаваемых банками по его стандартам. Кроме него сами банки в ближайшем будущем начнут выпускать ипотечные облигации и также снижать кредитные ставки. Так что средства на покупку жилья станут более доступными, и на рынке недвижимости появится дополнительный спрос.
Полгода на раздумья. Но ситуация может и измениться. Причем уже во второй половине нынешнего года. Дело в том, что дефицит бюджета и платежного баланса в США достиг угрожающих размеров. Для того чтобы его покрывать, американцам нужно привлекать иностранные инвестиции. Соответственно для этого Федеральной резервной системе страны необходимо будет начать повышать процентные ставки. Это в свою очередь приведет к резкому росту спроса на доллар, курс которого начнет расти к мировым валютам. Одновременно может начаться и процесс снижения нефтяных цен. С одной стороны, из них уйдет-таки «зимняя премия», с другой — вырастут поставки из Ирака. Да и ослабшая американская экономика, являющаяся основным мировым потребителем топлива, объективно заинтересована в снижении его стоимости.
Таким образом, совершенно не исключено, что ситуация на мировых валютных и сырьевых рынках начнет меняться уже во втором полугодии. Кроме того, Центробанк недавно заявил о своем твердом намерении ограничить поступление в страну инвестиционных долларов. То есть одновременно с ростом спроса на доллар может снизиться и его предложение на российском рынке. Вполне вероятно, что на какой-то период времени «бегство от доллара в недвижимость» приостановится и начнется обратный процесс. С учетом того, что среди владельцев жилья в последнее время отмечен существенный рост доли «чистых» инвесторов, последние могут начать массовый выход из квадратных метров. А некоторые в ожидании развития неблагоприятного сценария могут «подсуетиться» и заранее. То есть не исключено, что осенью на рынке столичной недвижимости может случиться заметное «проседание» цен. Это будет хорошим моментом для покупки жилья теми, кому оно действительно необходимо для жизни.
КОММЕНТАРИИДмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании «Домострой»:- В январе опережающими темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры в Подмосковье, а проигрывали в темпах роста отдельные проекты бизнес-класса в Москве. Среднее время экспозиции квартир, реализуемых нашей компанией по сравнению с январем 2003 года, сократилось примерно на 35% — до 60 дней. Продавцы выставляют цены в разных валютах. Большинство — в долларах, вторым по популярности является рубль, третьим — евро. Реагируя на резкое падение курса доллара, одни адекватно подняли долларовые цены, другие зафиксировали валютный курс на уровне, превышающем реальный. Что касается ДИПСа, то перевод его объектов на рубли не повлияет ни на конъюнктуру рынка, ни на поведение продавцов. По нашим прогнозам, в ближайшие полгода цены на рынке вырастут в среднем не менее чем на 10%.
Елена Соболева, руководитель отдела АН «Кутузовский проспект»:- Быстрый рост цен на квартиры всех категорий, который происходил в сентябре-ноябре, остановился. Но это не значит, что цены перестанут расти или начнут снижаться. Они будут продолжать повышаться, но более медленно — в среднем на 1-3% в месяц, если, конечно, в экономике страны не произойдет каких-либо катаклизмов (но они пока не прогнозируются). Как всегда, с опережением пойдут комнаты и однокомнатные квартиры в пяти- и девятиэтажных домах, а также «элита». Жилье средней категории 12-16-этажного панельного дома растет в цене медленнее всего. Поскольку активность остается достаточно высокой, квартиры по-прежнему не задерживаются на рынке. Покупатель при реальной цене находится в среднем в течение 10 дней.
Несмотря на продолжение снижения курса доллара, недвижимость по-прежнему оценивается и продается в американской валюте. Евро еще непривычен и непредсказуем для большинства населения. А рубль еще не вернул того статуса доверия, который необходим для такого дорогого товара, как недвижимость. Падение доллара в январе заставило покупателей ускорить решение о приобретении недвижимости.
Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:- В январе тенденции прошлого года сохранились. В целом цены выросли на 3-5%. Наиболее высокие темпы роста были отмечены в сегменте бизнес-класса (например, жилой комплекс «Гранд-Паркъ»). Также подорожали и отдельные проекты точечной застройки эконом-класса, расположенные в обжитых районах с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением (например, объект на ул. Петрозаводской, влад. 12).
В Подмосковье рост цен составил примерно 10%.
Следует отметить, что произошло смещение покупательского спроса в сторону качественного предложения — жилья бизнес-класса. Наибольшей популярностью пользуются крупные проекты с собственной инфраструктурой, включающей помимо служб быта школы, детские сады, бассейны, спортивно-развлекательные и торгово-деловые центры.
За первый месяц года количество звонков, поступивших в управление новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», увеличилось на 20% по всем сегментам. Активность покупателей высокая, но объем сделок в январе не увеличился в связи с длительными рождественскими праздниками. Спрос покупателей будет реализован в феврале-марте.
Что касается «дедолларизации», то, по нашему мнению, решение о переходе на рублевые цены ДИПСом никак не повлияет на конъюнктуру рынка. Например, ДСК-1 уже много лет проводит все расчеты в рублях, и это никоим образом не отражается на общей конъюнктуре. По нашим прогнозам, к концу года цены вырастут примерно на 20-25%. Спросом будут пользоваться квартиры небольшого метража в объектах точечной застройки.
Пресс-служба компании «ДОН-Строй»:- Строительная компания, которая работает с европейскими комплектующими и материалами, не может не реагировать на мировую финансовую конъюнктуру. Вся техника также закупается в Европе: подъемные краны, самосвалы и бетоносмесители. И отказываться от своих принципов «ДОН-Строй» не собирается, как бы ни рос курс евро по отношению к доллару. В европейской валюте компания осуществляет также расчеты с иностранными инженерами и архитекторами, которые участвуют в проектировании и строительстве объектов.
В условиях изменения соотношения курсов в марте наша компания повышает цены на объекты, основная часть которых находится на завершающей стадии строительства или уже готовится к сдаче в эксплуатацию. Однако условной единицей при расчетах с клиентами по-прежнему останется доллар.
Юрий Синяев, начальник отдела продаж группы компаний «Конти»:- В январе тренд прошлого года сохранился. Наша компания повысила цены на все свои объекты примерно на 10-15%. Это было плановым повышением, связанным с положительной динамикой роста продаж, благоприятной ситуацией на рынке и т. п. Как правило, в начале года в связи с общим спадом деловой активности происходит и сезонное снижение спроса на жилье. Но благодаря общей тенденции роста спроса в течение года эти колебания нивелируются. Что касается ускорения падения курса доллара и валютных рисков, то наша компания постепенно начинает переводить цены на свои объекты в рубли — пока только в регионах, если речь идет об объектах, строительство которых завершается в течение ближайших шести месяцев.
Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «Инком-Недвижимость»:- По поводу перехода ДИПСа на рубли можно сказать следующее: продавец, у которого есть товар, может делать с ним что ему хочется. Если есть спрос, значит, можно и цены повышать. Их увеличение на 5% — нормальная ситуация в условиях текущего спроса. Такой шаг продиктован желанием получить дополнительную курсовую прибыль на падении доллара, а пятипроцентное увеличение курса — страховка от движения курса доллара вверх. В какой бы валюте ни выставлялись цены, пересчет прибыли будет идти на доллары. На общей конъюнктуре рынка это событие никак не отразится. Правда, департамент немного поторопился. Ему следовало бы сначала дождаться результатов заседания «Большой семерки», где будут решаться вопросы валютных курсов. В зависимости от результатов этого заседания курс доллара может как продолжить падение, так и начать расти.
В первый месяц наступившего года традиционного спада активности на рынке не наблюдалось. Хотя можно отметить увеличение предложения объектов по сравнению с аналогичным периодом 2003, 2002 и даже 2001 годов. Тем не менее объемы продаж не падают, спрос остается хорошим, время экспозиции квартир не растет.
Алексей Белоусов, генеральный директор компании «Капитал Груп Маркетинг»:- В целом цены на жилье «Капитал Груп» в январе повысились на 7-10%. Самый большой их рост пришелся на жилые комплексы «Созвездие Капитал» (на 10% за месяц), «Северный город» (с $850 за квадратный метр на начало декабря до $950), «Северные ворота» (c $1400 до $1550), «Тимирязевский» (с $1200 до $1350). Нестабильность ситуации «евро-рубль-доллар» заставляет людей обращаться к квадратным метрам как к финансовому инструменту. Спрос на «правильные» метры превышает предложение. При корректировке ценообразования застройщики учитывают все тенденции, к которым относится и нестабильная ситуация вокруг доллара. Однако, когда реализация квартир идет в условных единицах, соотношение доллара, рубля и евро для них непринципиально. Все определяется покупательской способностью рынка. Перевод ДИПСом цен в рубли на конъюнктуре рынка никак не отразится. Нужно понимать, что вопрос не в том, в какой валюте выражены цены на недвижимость, а в том, сколько это стоит тому или иному инвестору в абсолютной величине. В итоге ведь все расчеты производятся в рублях, в соответствии с действующим законодательством.
Льготой цены не собьешьГосстрой готовит поправки в налоговое законодательство, освобождающие юридических лиц от уплаты НДС по сделкам купли-продажи жилья. Как полагает замглавы ведомства Владимир Пономарев, «эта мера позволит снизить цены на рынке жилья в России, поскольку все риэлторские компании могут быть освобождены от уплаты НДС. Однако оптимизма чиновника участники рынка не разделяют. Они единодушны в том, что налоговая льгота приведет к росту маржи риэлторов и застройщиков, но не к снижению цен. «В условиях инфляции спроса дураков продавать дешево то, что покупают дорого, нет, — уверен Евгений Михаленков из «Инком-Недвижимости». — В нынешней ситуации логичнее было бы повысить налог, а не снизить его». А Дмитрий Попов из «Домостроя» прогнозирует, что льгота может быть использована для реализации схем по уводу денег от НДС, в связи с чем может возрасти количество фиктивных сделок с недвижимостью.l