«Viberi» Заем вместо соинвесторов

«Viberi» Заем вместо соинвесторов
«Viberi» Заем вместо соинвесторовСТРОИТЕЛЬСТВО. На фоне растущих цен на жилье размещение облигаций становится все более популярным способом привлечения финансирования для строительных компаний. Он позволяет реализовывать недвижимость на завершающей стадии вместо продажи площадей соинвесторам (будущим жильцам, риэлторским компаниям и т. д.) на этапе нулевого цикла. В результате строители получают максимальную прибыль за счет роста цен по мере завершенности объекта и общего роста индекса стоимости жилья. Если в предыдущие годы они были представлены на долговом рынке лишь «Первой ипотечной компанией» и «Стройметресурсом», то в 2004-м облигации стала дружно осваивать московская строительная олигархия. В феврале и апреле 4,2 млрд рублей в два захода заняло «Интеко», а в марте 1,5 млрд рублей привлекло СУ-155. И вот настала очередь самого крупного застройщика — компании «Главмосстрой». 27 мая через свою 100-процентную «дочку» «Главмосстрой — Финанс» она начнет размещение дебютного трехлетнего облигационного займа на 2 млрд рублей. Единая ставка первых четырех квартальных купонов определится на аукционе, остальные будет устанавливать эмитент. Инвесторы через год имеют право предъявить облигации к досрочному погашению по номинальной стоимости 1000 рублей. Организатором займа выступит Банк Москвы.
Анализ финансов заемщика, как отмечает аналитик банка «Зенит» Яков Яковлев, требует корректировки на специфику учетной политики строительных компаний. В частности, значительная часть финансовых потоков отражается не в отчете о прибылях и убытках, а на балансе: затраты компании на строительство — в дебиторской задолженности, а объем продаж и существенная часть прибыли — в кредиторской задолженности. Сальдо по этим статьям вместе с себестоимостью и выручкой из отчета о прибылях и убытках дают представление о реальных объемах выручки, себестоимости и прибыли. Оценочная величина выручки компании за три квартала 2003 года превышает 7,5 млрд рублей, оценка валовой прибыли — 227,5 млн рублей, соответственно валовая рентабельность — всего 3%. Объем финансового долга на конец третьего квартала — 1,4 млрд рублей, что составляет около 14% валюты баланса. Однако несмотря на невысокую долю долга, объем обязательств представляется Якову Яковлеву чрезмерным: покрытие долга за счет годовой величины валовой прибыли составляет всего 21%.
Из числа строительных компаний, представленных на долговом рынке, наиболее близким аналогом аналитик видит СУ-155, которое превосходит заемщика по валюте баланса и выручке, а также имеет почти в пять раз лучший показатель покрытия долга валовой прибылью. Таким образом, бумаги «Главмосстроя» с учетом худшего кредитного качества и неблагоприятной рыночной конъюнктуры (СУ-155 разместилось 30 марта с доходностью к годовой оферте 12,86% годовых), по оценке Якова Яковлева, должны нести в себе премию на уровне 300-325 базисных пунктов, что соответствует доходности к годовой оферте на уровне 15,86-16,11% годовых. В свою очередь начальник управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Игорь Фроловский ожидает ставку купона в пределах 13,7-14%, что соответствует доходности к оферте на уровне 14,42-14,75% годовых.
ОАО «Компания «Главмосстрой»» — одна из крупнейших градостроительных компаний РФ с долей строительства жилья в Москве более 30% и инвестиционной программой, занимающей около 15% рынка. Представляет собой холдинговую структуру, включающую более 70 предприятий различного профиля, что позволяет ей выполнять полный цикл строительных услуг, зачастую совмещая в себе функции генерального заказчика, подрядчика и инвестора. Относительно акционеров известно лишь, что физическим лицам принадлежит 49,7%, а юридическим — 50,3% УК. По некоторым данным, компания контролируется столичными властями во главе с Юрием Лужковым.Прогноз деятельности компании «Главмосстрой», $ млн ДоходыЗатратыСальдо2004 г. 403,8312,491,42005 г. 462,1361,6100,62006 г. 505,8397,7108,0Итого1371,71071,7300,0Источник: компания «Главмосстрой»