«Viberi» Спрос уходит в «первичку»

«Viberi» Спрос уходит в «первичку»
«Viberi» Спрос уходит в «первичку»Несмотря на разгар осени, на столичном рынке жилья продолжается жаркое лето. Температура цен не только не падает, но и продолжает увеличиваться. Психологически важное событие — превышение отметки $1300 за квадратный метр — еще в начале сентября отметили аналитики портала «Анализ рынка недвижимости» (arn.ru). В начале октября с ними согласились эксперты аналитического центра «Индексы рынка недвижимости» (irn.ru). По их оценкам, сентябрьские темпы роста цен оказались даже выше августовских (3,6 против 2,8%). Однако в arn.ru отметили небольшое снижение темпов роста цен на вторичном рынке — с августовских 5 до 4,5%. При этом, по данным портала, новостройки поднялись в цене в среднем на 2,9%, а самым популярным оказалось жилье бизнес-класса — рост на 6,5%.
Легкий испуг. В конце лета дали о себе знать внешние факторы, которые могли бы в перспективе остудить пыл покупателей столичной недвижимости. Так, нефть на мировом рынке с 27 августа начала резко дешеветь. К 19 сентября стоимость барреля смеси Brent в Лондоне упала почти на 15%. Адекватно среагировал на это событие и доллар. С 27 августа по 9 сентября его курс вырос сразу на 40 копеек — до 30,7 рубля. Однако «буйство стихии» продолжалось недолго. Нефть вновь начала активно расти в цене с 24 сентября. А доллар к 25 сентября вновь подешевел — до 30,45 рубля. Так что рынок посчитал это неприятное событие не более чем порывом ветра, но никак не изменением климата. Ветерок оказался слишком слабым, чтобы остудить пыл разгоряченных покупателей.
Эксперты irn.ru объясняют сохранение крайне высоких темпов роста цен на жилье окончанием периода отпусков и началом нового делового сезона. Несмотря на то что квадратный метр «в отпуск» так и не «сходил», энергии у него не убавилось. По оценкам аналитиков arn.ru, максимальный вклад в дальнейший разогрев рынка внесли квартиры в наиболее дорогих 10-12-этажных кирпичных домах. Доля дорогого жилья в общем объеме предложения в сентябре продолжила расти, в то время как дешевых квартир становится все меньше. Среди административных округов лидерами роста вновь стали Центральный и Западный АО — традиционно самые дорогие территориальные подразделения столицы. По подсчетам arn.ru, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра там увеличилась соответственно на 38% и 35%.
Дешевое жилье уходит с рынка. В сентябре на вторичном рынке опережающими темпами продолжали дорожать наиболее качественные одно- и двухкомнатные квартиры. В секторе же многокомнатного жилья покупатели, напротив, предпочли относительно недорогие квартиры. По данным отдела оценки компании «Миэль-Недвижимость», максимальный прирост цен в сентябре продемонстрировали двухкомнатные квартиры высшей четвертой ценовой категории — 5,7%. Самые же дорогие многокомнатные квартиры (более трех комнат) подорожали в среднем лишь на 2,8%.
По оценкам аналитиков компании «МИАН», в среднем в начале осени по сравнению с последними летними месяцами рост продаж на «вторичке» составил 20%. При этом наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры — доля их продаж составила 38% от общего числа. Для сравнения: доля «однушек» составила 31%, «трешек» — 23%. Как отмечают в МИАНе, повышенный спрос на недорогие квартиры привел к их «вымыванию» с рынка. «Зачастую такая квартира, выставленная на реализацию, продается за считанные часы», — поясняет руководитель отдела по связям с общественностью компании Андрей Жинган. При этом МИАН отмечает 3-процентный рост средней площади проданного жилья в основном за счет «расширения» трехкомнатных квартир. Так, в июле этот показатель составлял 50 кв. метров, а в августе — уже 52 кв. метра. Покупатель все больше начинает ценить комфорт.
«Котлован» становится шлягером. От вторичного рынка не отстает и «первичка». По словам замдиректора управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Оксаны Каармы, в сентябре темпы роста цен в этом секторе увеличились. Типовые новостройки подорожали на 3%. Наибольшим спросом продолжали пользоваться одно- и двухкомнатные квартиры общей площадью от 40 до 60 кв. метров. «Первичка» бизнес-класса подорожала примерно на 2%. При этом, как отмечает Оксана Каарма, спрос на нее остается устойчивым. В результате полугодовой прирост стоимости таких квартир, как в доме на Большой Набережной по проспекту Маршала Жукова, уже составил 30%.
Аналитики компании отмечают рост доверия покупателей к застройщикам и как следствие — увеличение их интереса к приобретению жилья на ранних этапах строительства. Причем интерес этот все больше сугубо инвестиционный. По данным «Миэль-Недвижимость», сегодня около 80% сделок по новостройкам бизнес-класса — это покупка с целью вложения средств: «Об этом свидетельствует тот факт, что большинство покупателей предпочитают пользоваться скидками, предоставляемыми при 100-процентной оплате (от $30 до $50 на 1 кв. метр)». Самыми популярными инвестиционными объектами при этом являются однокомнатные квартиры общей площадью от 50 до 60 кв. метров, двухкомнатные — от 70 до 90 кв. метров и трехкомнатные — от 100 до 130 кв. метров.
По словам руководителя компании «Капитал Груп маркетинг» Алексея Белоусова, доходность вложений в недвижимость продолжает расти во всех сегментах рынка. По объектам компании «Капитал Груп» она сегодня составляет около 40% годовых. При этом Алексей Белоусов оценивает долю «инвестиционных» покупателей в 30%.
«Первичные» аппетиты. По словам Андрея Жингана, оживление первичного рынка в конце лета — начале осени оказалось достаточно серьезным. Активность на нем была больше, чем на «вторичке». Объемы продаж квартир в новостройках по сравнению с июлем выросли примерно на 25%: «Дорожало все — от дешевой «панели» до дорогого «монолита». При этом, по оценке МИАНа, наибольшим спросом пользовались трехкомнатные квартиры. Их доля в структуре спроса составила около 36% (двухкомнатных — 33%, однокомнатных — 22%). «Потребитель стал больше интересоваться современным качественным жильем, которое можно найти практически только на рынке новостроек», — объясняет ситуацию Андрей Жинган. В подтверждение он привел пример продажи квартир в новом жилом квартале Шуваловский на Ломоносовском проспекте. Они начались еще до того, как пошла рекламно-информационная поддержка проекта. Только за первый месяц было реализовано более 100 квартир. А прирост цены 1 кв. метра за этот период составил 8,43%. То есть если на начальной стадии 1 кв. метр стоил около $1600, то уже сегодня его цена превысила $1800.
По наблюдениям аналитиков МИАНа, повышенный спрос на московские новостройки привел к тому, что к моменту окончания строительства панельного дома в нем остается не более 10% свободных квартир, а в монолитно-кирпичном — не более 15%.
Вероятность стагнации и тем более коррекции рынка элитного жилья в ближайшем будущем Алексей Белоусов считает маловероятным: «Это обусловлено дефицитом земельных участков, где в принципе возможно строительство объектов такого класса, а также ростом спроса на недвижимость класса люкс».
Отмашка от ДИПСа. Немаловажную роль в повышении стоимости строящегося жилья играют московские власти. Причем играют они ее своеобразно. Сначала 11 сентября Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) официально объявил очередной этап разогревания первичного рынка. Чиновники дали прогноз: до конца года цены вырастут примерно на 8%. При этом еще с 1 сентября департамент повысил стоимость реализации большинства своих объектов на 0,5-10%. Естественно, что частные застройщики среагировали на эту акцию адекватно.
Интересно, что спустя месяц руководитель ДИПСа Леонид Краснянский заявил буквально следующее: «Нельзя иметь такие сумасшедшие цены на типовое жилье в Москве». Чиновник возмутился тем, что за 2001-2002 годы средняя себестоимость квадратного метра в столице выросла не более чем на 15%, в то время как типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза. При этом «такой неконтролируемый рост» он объяснил «ничем, кроме монополизма». Правда, не совсем понятно, кого он посчитал монополистом — свой департамент или отдельных частных застройщиков.
Четыре причины расслабиться. Несмотря на очевидную «перегретость» рынка столичной недвижимости, факторы, которые в ближайшее время будут поддерживать дальнейший рост цен, лишь усиливаются. Их несколько. Во-первых, конечно, нефть. Увеличение объемов производства и поставок сырья на мировой рынок Ираком и информация о превышении квот членами ОПЕК в конце августа двинули нефтяные котировки вниз. Однако организация нефтеэкспортеров оперативно среагировала на этот негатив и неожиданно приняла решение о снижении квот своими участниками. В результате нефтяные котировки очень быстро вернулись к своим уровням конца августа — начала сентября. Поэтому ожидать снижения объемов поступления в страну выручки от нефтеэкспортеров в ближайшие 1,5-3 месяца вряд ли стоит.
Второй фактор поддержки — увеличение доли покупок жилья приезжими. По данным столичной администрации, с начала года к августу в Москве было зарегистрировано 128 тыс. жителей СНГ, 66 тыс. граждан стран дальнего зарубежья и 119 тыс. иногородних россиян. Как не раз отмечали риэлторы, многие из «новых москвичей» приезжают далеко не с пустыми руками и стараются оперативно решать свои жилищные вопросы.
Третий фактор — ипотечный. Конкуренция на этом рынке развивается, и условия получения кредита на покупку жилья становятся все более привлекательными. Так, например, Национальная ипотечная компания уже понизила минимальный размер первоначального взноса клиента до 5% от стоимости квартиры. Столь низких «входных порогов» на рынке еще не было. Более того, в начале будущего года лидер рынка — ДельтаКредит Банк планирует вообще отказаться от первоначального взноса. Дальнейшее улучшение конъюнктуры на рынке облигаций может дать повод и федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию понизить ставки по кредитам, выдаваемым по его стандартам. Естественно, что по мере либерализации условий выдачи кредитов доля «ипотечных» покупок на рынке будет расти и поддерживать общий спрос на жилье.
Одним из главных событий, играющих «на повышение рынка», стало присвоение России суверенного рейтинга инвестиционного уровня. Это открывает дорогу в страну крупным западным фондам, которые имеют право инвестировать огромные средства своих клиентов только в экономику тех стран, которые имеют рейтинговую оценку не ниже инвестиционного уровня. Теперь можно ожидать еще большего увеличения валютного потока в страну, дальнейшего снижения курса доллара и роста платежеспособного спроса на недвижимость.
В Ираке не дремлют. Вместе с тем существуют и негативные факторы, которые в перспективе способны остудить перегретый рынок столичного жилья. По сообщению представителей американских инженерных войск, в середине октября будет пущен в эксплуатацию экспортный нефтепровод Киркук-Джейхан, что позволит Ираку резко увеличить поставки нефти на рынок. Кроме того, как отмечают многие риэлторы, доля инвестиционных покупок на рынке жилья уже внушительна (в отдельных секторах — от 50 до 80%) и продолжает расти. Это усиливает вероятность резкого «провала» рынка недвижимости в случае поступления серьезных негативных сигналов (падение цен на нефть, рост курса доллара и т. п.).
Тем не менее пессимистов среди участников и экспертов рынка пока практически нет. Самые осторожные ожидают сохранения «высокой температуры квадратного метра» как минимум до конца года. l