Выбери!by On-Line Версия для печати

Выбери!by On-Line Версия для печати
Выбери!by On-Line Версия для печати №37 (272) 06 октября — 12 октября 2008 — БАНКИ Непредсказуемый фиксПавел Нетупский <letters@finansmag.ru>Опасность. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты по фиксированным ставкам. Но некоторые оставляют себе право в любой момент в одностороннем порядке повысить проценты.На Западе, в частности в США, используются схемы ипотечного кредитования с фиксированными (fixed rate) и плавающими (ARM – adjustable interest rate) ставками. Причем последняя за океаном получила наибольшее распространение, тогда как в России большая часть ипотечных кредитов выдается под фиксированный процент. Плавающая ставка выгодна заемщику при падении процентных ставок, но, если ситуация в стране ухудшается, платежи по кредитам могут оказаться непосильной ношей.Российские банки в большинстве случаев выдают ипотечные кредиты под фиксированную ставку, но их заемщики зачастую оказываются в еще менее защищенной ситуации, чем американцы, взявшие кредиты под плавающий процент. Почему? Менеджеры около четверти опрошенных банков признались, что в договорах прописывают (а правильнее сказать – навязывают) норму о праве банка менять ставку по уже выданным кредитам в одностороннем порядке. Изредка это решение косвенно привязывается к неким учетным показателям (например ставке рефинансирования Банка России), а потому фиксированный процент фактически становится плавающим. Но в большинстве случаев право повысить ставку ничем не ограничено.Разумеется, у кредитных организаций есть достаточно весомая аргументация такой политики. «Длинные сроки по ипотечным кредитам, – объясняет Евгения Забродская-Штерн, ведущий специалист управления ипотечного кредитования КМБ-банка. – Кредитные учреждения страхуют себя на случай непредвиденных изменений, которые могут произойти в будущем как на международном рынке заимствований капитала, так и внутри страны, в том числе в сфере законодательства. КМБ-банк не исключение: в нашем кредитном договоре по ипотеке, заключаемом с заемщиком, также есть информация о возможности со стороны банка изменить процентную ставку».С ней солидарен начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин: «Для развития ипотеки банки привлекают долгосрочные средства, и, если цена этих ресурсов будет расти такими же темпами, как в последний год, появляется вероятность потери рентабельности подобных сделок, – поясняет он. – То есть банки просто утратят интерес к ипотеке, потому что это элементарно станет невыгодно. Конечно, в случае роста стоимости ресурсов или кризисных явлений на финансовых рынках мы можем адекватно повышать ставку по действующим кредитам. Но тут надо понимать и то, что это делать постоянно нельзя. Во-первых, существенно возрастает риск возникновения дефолтов по кредитам. Во-вторых, пропадет возможность взять ипотечный кредит у подавляющего большинства людей».Эту опасность, видимо, не замечают в Бинбанке, который в феврале 2008 года внес поправки в типовые формы договоров по ипотечным кредитам. «Как правило, изменение процентных ставок происходит по инициативе банков, которые объясняют это ростом ставки рефинансирования ЦБ РФ. В действующей теперь редакции договоров предусмотрено право банка изменять процентную ставку в одностороннем порядке, указаны условия, при которых наступает данное событие, а также предусмотрено обязательное уведомление заемщика о таком изменении, – разъясняет Елена Лукина, заместитель управляющего филиалом Бинбанка в Санкт-Петербурге. – По ранее выданным ипотечным кредитам процентная ставка жестко зафиксирована и определена условиями договора, заключенного банком с заемщиками».Пока гром не грянет. Разумеется, повышая ставки и таким образом спасаясь от угрожающих в период кризиса убытков, банки действуют и в интересах своих кредиторов, в том числе вкладчиков.Но что же делать заемщику? Промсвязьбанк, например, обязуется уведомить об увеличении размера процентной ставки не менее чем за 30 календарных дней. «Кредитным договором предусмотрена обязанность банка информировать заемщика о новом размере процентной ставки и о дате, с которой процентная ставка изменяется, в письменной форме путем направления заказного письма с уведомлением, – поясняет Евгения Кузьмина, начальник отдела рефинансирования Промсвязьбанка. – В целом многие российские банки предусматривают в своих ипотечных кредитных договорах аналогичную процедуру изменения процентной ставки».Если новость о повышении ставки получена, у заемщика есть два варианта. Первый – платить повышенный взнос. Выбирая этот путь, надо быть осторожным: в договорах некоторых банков записана еще и очень хитрая норма о том, что «молчание» или уплата хотя бы одного взноса по новым ставкам является добровольным согласием с принятием этих условий. Оспорить законность действий банка будет потом сложнее.Второй вариант – досрочно вернуть кредит. Причем чаще всего это надо сделать в течение тех же 30 дней с момента принятия банком решения о повышении ставок (отправки заказного письма, размещения объявления на стенде или на сайте).«С каждым месяцем все больше и больше банков прописывают в своих договорах по ипотечным кредитам возможность изменить процентную ставку, – констатирует Владимир Шевченко, главный редактор агентства FinNews. – Банки понять можно: в мире бушует кризис ликвидности, и все риски неблагоприятного изменения процентной ставки они стараются переложить на заемщиков. И тем самым провоцируют в будущем рост дефолтов по тем кредитам, где будут повышены ставки».Все на благо человека. Некоторые банки понимают опасность фиксации, но все же считают произвольное изменение ставок банком недопустимым. Тогда в ход идет плавающий процент. Плавающий процент привязан к общерыночным показателям. Чаще всего это LIBOR, или его российский аналог – MosPrime (Moscow Prime Offered Rate), или учетная ставка Банка России.«Как нам известно, есть у некоторых банков договоры, в которых указано, что банк в одностороннем порядке может изменить процентную ставку по ипотечному кредиту, – говорит Валерий Кардашов, заместитель председателя правления Русь-банка. – Кредитные учреждения таким образом перекладывают на заемщиков риски, связанные с удорожанием заемных ресурсов. Если заемщик, получив уведомление от банка об увеличении процентной ставки, не согласен с новыми условиями, то он имеет право досрочно погасить кредит. Если это невозможно – заемщику приходится соглашаться с изменениями».У Ольги Бажутиной, регионального директора представительства «Дельтакредита» в Санкт-Петербурге, позиция более жесткая: «Гражданское законодательство в России не разрешает в одностороннем порядке ухудшать положение контрагента. Я знаю, что у ряда банков существует пункт в кредитном договоре о возможном изменении ставки в одностороннем порядке в случае существенного изменения экономической ситуации в стране, форс-мажора и т. п. Но при таком действии банка у заемщика есть неоспоримое право обратиться в суд, в котором банку придется доказывать, что повышение ставки не ухудшило положения заемщика».Законодательство формально допускает изменение ставок, размера комиссионного вознаграждения и сроков действия кредитных договоров, если такое право банка предусмотрено самим таким договором с клиентом (статья 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»). Хотя многие юристы считают эту норму неконституционной. Поводом для таких выводов стало принятое еще в 1999 году постановление Конституционного суда, который рассматривал законность одностороннего понижения банком процентов по вкладам. Суд пришел к выводу, что свобода договора может и должна быть ограничена законом, дабы предупредить умаление прав граждан экономически сильной стороной – то есть банком. Пока эти выводы относятся только к вкладчикам – конституционность положений закона касательно заемщиков еще никто не оспаривал.