«Viberi» Очень осторожная ипотека
«Viberi» Очень осторожная ипотекаПредприниматель Дмитрий Васильев пять лет арендовал под продуктовый магазин первый этаж здания на одной из центральных улиц столицы. Ему уже надоело считать, сколько раз владелец недвижимости поднимал плату. А недавно тот и вовсе заявил о намерении продать площади. «Я раньше брал кредит на покупку жилья, поэтому и тут не задумываясь подал заявку на приобретение «квадратных метров» по ипотеке», – рассказывает бизнесмен. Как он выяснил, занять у банка на нежилое помещение куда сложнее, чем на квартиру.
На первый взгляд отличий между кредитованием на приобретение жилых и нежилых помещений немного. Самые заметные – более короткие сроки погашения и сравнительно высокие ставки. Сейчас большинство кредитных учреждений предоставляет финансирование на срок от 7 до 10 лет при условии внесения первоначального взноса в 30% от стоимости недвижимости. Ставки варьируются в диапазоне 12–20% годовых в рублях, 12–18% – в долларах. Шире, разумеется, и требования к заемщику-предпринимателю. Для получения кредита требуется минимум год работы, причем успешной, что подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью.
Еще один нюанс – банки, кредитуя покупку коммерческих площадей, зачастую требуют оформления залога по ним до перечисления денег и перехода права собственности. Это, естественно, очень смущает продавцов недвижимости. «Многие компании отказываются оформлять закладную до момента совершения сделки купли-продажи», – отмечает гендиректор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василий Белов. По словам заместителя руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елены Ворониной, такая схема неудобна еще и тем, что удлиняет сроки кредитования – с момента поступления заявки до выплаты заемных средств проходит не менее двух месяцев. «Обычно продавцы не желают ждать так долго и поэтому соглашаются работать по ипотеке лишь с теми покупателями, с которыми у них есть устоявшиеся отношения», – признает она.
Такие обстоятельства повышают риски и контрагентов в сделке купли-продажи, и самого банка. Поэтому число тех, кто предлагает бизнес-ипотеку, невелико. Среди них, в частности, ВТБ24, Абсолют-банк, Москоммерцбанк, «Союз», Росевробанк, «Жилфинанс», готовится ее запустить ОТП-банк. Но и эти участники весьма осторожно работают со столь специфическим продуктом. «Спрос высок. Однако пока мы сдержанны в его продвижении. Смотрим, как себя ведет уже существующая клиентская база», – отмечают в Абсолют-банке. В Москоммерцбанке говорят об ограничении доли таких кредитов в портфеле – не более 20%. Свой способ снизить риски нашли и в «Жилфинансе» – банк предлагает покупку нежилых помещений лишь в новостройках группы «ПИК», аффилированной с ним.
Впрочем, некоторые участники рынка связывают осторожность банков отнюдь не с процедурными проблемами при оформлении сделки. «Ипотека коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, не имеет специальных механизмов рефинансирования», – напоминает начальник отдела ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. Впрочем, как и его коллеги по цеху, он не сомневается, что уже через пару лет данный продукт будет представлен на российском рынке намного шире. «Сегодня доля коммерческой ипотеки составляет 2–3% от общего объема выданных у нас кредитов на недвижимость, в то время как на Западе она превышает 75–80%», – отмечает начальник управления ипотечного кредитования банка «Cоюз» Павел Дядин.
Рубрики