«Viberi» Лица

«Viberi» Лица
«Viberi» ЛицаКонстантин Апрелев: :«Еще 15-20% в долларовом эквиваленте рынок отыграет вниз»Мировой кризис лишь усугубил тенденции на российском рынке недвижимости, проблемы которого чисто внутренние, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.Константин Николаевич, каковы предварительные результаты 2008 года? Какое главное событие произошло на российском рынке недвижимости в 2008 году?– Главное событие – это изменение рынкапродавца на рынок покупателя. Аналитикам еще в начале 2008 года было ясно, что рынок ждут большие перемены: продажи на первичном рынке резко снизились еще осенью 2007 года. Как следствие, весной 2008 года инвестиции в этот сектор экономики пошли на убыль. Поэтому российским застройщикам не удалось бы избежать определенных потерь даже в отсутствии мирового кризиса…То есть рынок был перегрет?– Первичный рынок был перегрет очень сильно. Как следствие, инвесторы и покупатели переоценили риски и перешли с первичного рынка на вторичный, на котором произошел быстрый рост цен: по Москве в первом полугодии он составил 35-40%. То же самое наблюдалось в регионах, где очень активно развивалась ипотека. В частности, в Екатеринбурге и Новосибирске почти 30% объема составили сделки, обеспеченные ипотекой.Теперь рынок за это рассчитывается: разогретый кредитами, он выбрал покупательский спрос, обеспеченный деньгами будущих периодов. И в тех регионах, где ипотека занимала большую долю, мы ожидаем существенного падения спроса и значительного снижения цен, что негативно отразится на строительной индустрии.В начале осени более чем двухлетний рост стоимости жилья прекратился – квадратные метры стали дешеветь. Аналитики говорят, что за неполные пять месяцев цена уменьшилась почти на 16,5%…– В Москве снижение цен предложения в долларах США составило 20%…Какая будет, на ваш взгляд, максимальная глубина падения? – Очень важно, говоря о снижении цены, пояснять о какой валюте мы говорим. Снижение цен в рублях составило всего 5%. Эта коррекция очень несущественна и, наверно, она была бы намного больше, если бы рубль не подешевел.Если же говорить о рублевых ценах, то все зависит от того, что будет со стоимостью энергоносителей, и как изменится курс национальной валюты.Аналитики «Лукойла» полагают, что средневзвешенная цена нефти в 2009 году составит $50 за баррель…– А в бюджет заложен $41. Возникает вопрос – чьи аналитики лучше считают: «Лукойла» или Минфина?Жизнь покажет. Но что нам ожидать в первом и втором случае?– Мне кажется, что если нефть не поднимется выше $50, то тренд снижения цен на недвижимость продолжится в течение всего 2009 года. Если нефть восстановится и выйдет на уровень $50 за баррель и выше, то цены на недвижимость могут начать стабилизироваться – у нас в стране наблюдается сильная зависимость стоимости жилья от углеводородов, с задержкой примерно 90 дней. Поэтому наши ожидания – еще 15-20% в долларовом эквиваленте рынок отыграет вниз. Это – прогноз на 2009 год. Причем основная коррекция произойдет весной.Осенью должна начаться стабилизация?– Да. Но все зависит от того, насколько реально ухудшится или улучшится положение российской экономики. Думаю, что ни один аналитик не способен дать сегодня более точный прогноз.Недавно несколько застройщиков заявили о том, что переводят цены на недвижимость в иностранную валюту. По их словам причиной этого решения является нестабильность российского рубля. При этом есть мнение, что эти действия лишь ускорят снижение цен на жилье. Кто, по-вашему, прав?– Застройщики только объявили о том, что они перейдут, но никто пока не перешел. Я считаю, что это нормальный маркетинговый ход. Сегодня на рынке спроса практически нет. Но мне кажется, что основная проблема неликвидности заключается в многолетнем игнорировании интересов потребителя, перекладывании практически всех рисков на покупателя. Поэтому при значительном снижении доходности инвестиций на первичном рынке для частных инвесторов, они сделали выбор в сторону готового жилья и перешли на вторичный рынок.То есть еще в предкризисный период?– Да. Именно в тот момент, когда зарубежная экономика почувствовала напряжение, а российская пока ничего не замечала. Кризис российского первичного рынка недвижимости начался гораздо раньше финансового. Причиной послужили внутренние проблемы самого рынка.Как мировой кризис повлиял на инвестиционную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости?– На рынке коммерческой недвижимости цены уже снизились в среднем на 30-40%. Но по некоторым, значительно переоцененным объектам, наблюдается снижение и 50-60%. Это –вторичный рынок. На первичном рынке с ценами ситуация хуже: для того, чтобы завершить стройку, нужны деньги, которые стали вдвое дороже. Если же говорить о земельных участках, то картина еще страшнее. Поскольку земля – это актив, который использовался для спекулятивных операций, объект недвижимости, который не генерирует денежный поток, не приносит прибыли, по этой причине участки под застройку понизятся в ценах в разы. Ситуация на этом рынке по темпам падения может статьпохожей на рынок ценных бумаг.Девелоперы утверждают,  что стоимость земли уже упала втрое…– И это не предел. Чем меньше обеспечена земля инженерными коммуникациями, исходными разрешительными документами, тем она дешевле. Мне кажется, что с участками ситуация очень «перегрета». Свою лепту в это внесли и власти, которые, определяя стоимость земельных участков, выносимых на торги, отталкивались «от достигнутого»: не от реальной рыночной стоимости, а от вчерашней цены. Отсутствие тендеров и аукционов на землю для застройки привело к тому, что стоимость участков определялась на нерыночных условиях.Такая политика внесла серьезные коррективы в сроки ввода объектов в строй. Вместо более 5 млн кв. метров, которые были запланированы московским правительством в начале года, было сдано менее 2 млн. То, что это неизбежно случится, было понятно еще в начале года: нерыночная и неконкурентная политика городской администрации привела застройщиков в тупик.А как обстоят дела в регионах?– Ситуация частично копирует московскую,  но имеются и существенные отличия. Есть регионы, которые раздавали землю практически бесплатно. Например, к 1000-летию Казани очень много участков было предоставлено под обязательство реализации инвестиционных проектов до даты празднования. Это привело к тому, что на рынке возникло перепроизводство объектов. Поэтому на ближайшие 3-5 лет профильным инвесторам Казань не интересна.Есть регионы, где земля предоставляется на нормальных рыночных условиях, на тендерной основе. Например, Самара, Ростов, Краснодар, Владивосток – здесь рынки весьма интересны с точки зрения доходности и продолжают развиваться: не выбраны резервы, нет кризиса перепроизводства, плюс эффективная экономика. Тем более, что южные области России зависят не только от цен на энергоносители, но и от урожайности. Таким образом, эти регионы имеют некоторую фору по отношению ко всем остальным и сегодня более интересны для инвестиций.Что ждет российскую ипотеку в ближайшем будущем и как это повлияет на жилищный рынок?– Когда в рамках соответствующего нацпроекта предпринимались действия, направленные на увеличение доступности жилья, были поставлены две задачи: стимулирование спроса и стимулирование предложения. К сожалению, получилось так, что стимулирование спроса удалось реализовать быстрее – я имею в виду, прежде всего, развитие ипотечных инструментов. А вот рынок строительства пока не удалось сделать прозрачным для инвесторов. Создать конкурентные инструменты и увеличить объемы строительства также не очень-то получилось. В итоге, стимулирование предложения задержалось, а стимулирование спроса резко выросло.Хотя спрос, безусловно, тоже очень важен. В некоторых регионах России наблюдалась такая картина: даже если землю вместе с подключенными коммуникациями отдавать бесплатно, себестоимость строительства была выше реального спроса.Где такое было?– В частности, в Воронеже и Саратове. Развитие ипотеки стимулировало застройщиков, создав поддержку покупательского спроса и там, где более 10 лет практически ничего не строилось, за исключением ведомственного жилья, начали возводить новые жилые, а затем и коммерческие объекты.Другое дело, что главная проблема заключается в том, что ипотека была, по сути, административно-стимулированной. Было сказано – надо! При этом длительные ипотечные кредиты не имеют устойчивого инструмента рефинансирования. Получается, что российская ипотека – это преждевременно рожденный инструмент, который не может существовать без поддержки власти.Каковы должны быть действия государства в создавшихся условиях? – Для того, чтобы поддержать строительную отрасль, какую-то ее часть в кризисный период нужно переориентировать на бюджетное финансирование и создание социального жилья – на то, чем долгие годы государство не занималось вообще. Сектор социального жилья нужно создавать – как показывает мировая практика, без социального жилья не может функционировать ни одна из экономик, ни в одной стране.Денежные средства государства следует использовать для реализации социальной политики в жилищной сфере: приобретение у застройщиков скромного, по своим параметрам, жилого фонда, на реконструкцию и ремонт изношенного жилого фонда. Это загрузит заказами строительный сектор, не даст ему упасть.С другой стороны, было бы выгодно запустить инструмент рефинансирования ипотеки. Деньги нужно использовать для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации, а также для поддержки банков, не рассчитавшим свои силы и выдавшим слишком много ипотечных кредитов. Разумеется, портфели должны перекупаться на выгодных для АИЖК условиях.Необходимо также ускорить работу по разработке законодательства, связанного с запуском нормального вторичного рынка ипотечных закладных. И пусть они будут дороже, чем на Западе – иначе мы не сможем привлечь в этот сектор деньги населения и международных консервативных финансовых институтов. Но именно это позволит создать нормальный механизм рефинансирования – постоянно подпитывать рынок государственными деньгами невозможно.Я считаю, что ипотеки на первичном рынке не должно быть вообще. Очень плохо, когда кредитное учреждение не умеет, да и не пытается, оценивать риски строительства, а целиком перекладывает их на население. Нужно анализировать реальные возможности создания объекта и кредитовать непосредственно застройщика.   Вы член комитета по стратегическому планированию АИЖК. Как эта организация относится к поддержке первичного рынка?– АИЖК никогда не занималось «первичкой» и осуществляет рефинансирование ипотеки объектов вторичного рынка.Насколько, на ваш взгляд, корректны данные о стоимости жилья и величине арендной платы, которые используют в своих расчетах аналитики?– Большинство застройщиков на фоне роста цен не делали даже элементарного анализа ликвидности своих объектов. Я уж не говорю об оптимизации площади жилья – тут вообще делаются колоссальные ошибки. На растущем рынке многим кажется, что чем больше квадратных метров квартира, тем больше на нее спрос. Но это не так. Например, в дон-строевском проекте «Палас» почти 40% квартир имеет площадь 230-280 кв. м и в итоге были проданы со скидкой 30%.Даже в коммерческом строительстве ставка делается на модули по 2-3 тыс. кв. метров. В то время, как рынок уже года четыре диктует, что офисные блоки, для того, чтобы эффективно их сдавать, должны быть 200-400 кв. метров.Поэтому очень сложно говорить о том, где аналитики берут данные и по какому принципу их обрабатывают. Очень мало застройщиков обращается к риэлторам и консультантам за помощью в экспертизе эффективности инвестиционных проектов. Для обобщений отслеживаются цены предложений. На растущем рынке они почти совпадают со стоимостью сделок и дают хорошую картину. Но когда все падает, то цены предложения очень сильно отличаются от реальных, которые практически неоткуда взять – отрасль еще очень далека от прозрачности.Когда следует ожидать оживления на рынке недвижимости и где это быстрее произойдет – в столицах или регионах?– Однозначно это быстрее случится в столицах и городах, экономика которых диверсифицирована. Кроме того, в тех регионах России, в которых экономика не зависит от энергетического сектора – аграрных, рыболовецких. По практике 1998 года так и происходило. По нашим оценкам цены могут вернуться на прежний уровень не ранее 2010 года.