«Viberi» Кредит, ключи, аренда
«Viberi» Кредит, ключи, арендаМоя подруга и ее муж давно планировали взять ипотечную ссуду, – рассказывает сотрудница одного из столичных агентств недвижимости Анна Евстратова. – Перед новогодними праздниками супругу приятельницы предложили командировку в Лондон на полтора года. Они решила не медлить с получением кредита и сдать в аренду квартиру на время отъезда». Ссуду получили в Альфа-банке, поскольку он обслуживает компанию, в которой работает муж. «Размер ежемесячного платежа за вторичную «двушку» составил около $2 тыс., – продолжает Анна Евстратова. – Разумеется, плата за аренду оказалась меньше – $1 тыс. Но удалось найти жильцов еще и в «старую» квартиру, поэтому выплаты банку во время командировки полностью покрываются».
Сдача ипотечной недвижимости – хороший способ снизить нагрузку на семейный бюджет. Подобная схема удобна, если вы хотите приобрести жилье для детей, которые еще пока маленькие. Или планируете улучшить жилищные условия, но не желаете продавать «старую» квартиру и переезжать в заложенную. В этом случае можно купить в кредит вторую квартиру, в течение нескольких лет погасить задолженность, а затем уже продать все свои квадратные метры и приобрести просторную жилплощадь.
Кредитный рантье. Закон не запрещает сдавать ипотечное жилье в аренду. Однако не стоит забывать: квартира находится в залоге, отмечает первый зампред Жилфинансбанка Игорь Садовский, так что подобные действия нужно обсуждать с кредитором, получать его письменное согласие. Финучреждения нередко закрепляют в договоре ограничения по использованию ипотечного жилья. «Мы не разрешаем сдавать его вообще, поскольку при обращении взыскания закон встает на сторону квартиросъемщиков, – говорит начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка (РИБ) Павел Рыбаков. – Недобросовестный клиент, например, может заключить договор аренды на 15 лет, получить деньги вперед и прекратить выплаты по ссуде. В этом случае нам придется продавать квартиру с жильцами, а недвижимость, заселиться в которую потенциальный покупатель сможет только через несколько лет, окажется значительно ниже в цене».
О планах относительно кредитного жилья многие банки интересуются уже на этапе предварительной оценки заемщика. Информация о том, что приобретаемая квартира будет сдана в аренду, может навредить клиенту. Нередко банки, по словам Павла Рыбакова, придерживаются следующей логики. Если купленная в кредит квартира является единственным жильем, то заемщик будет изо всех сил стараться расплатиться. А вот когда у гражданина уже есть квартира, он, в случае возникновения пусть даже не самых тяжелых финансовых затруднений, вполне возможно, вовсе платить перестанет. Хотя, с другой стороны, реализовать недвижимость в этом случае для банка будет проще, ведь из единственной квартиры нерадивого клиента еще нужно куда-то выселить.
Банки могут быть против сдачи кредитного жилья еще и по причине недовольства дружественных страховых компаний, в которых ипотечные заемщики оформляют обязательные полисы: риски страховщика возрастают. Если ссуду с перспективой аренды все-таки оформить удастся, то за страховку, вероятно, придется платить по завышенному тарифу.
Безусловно, предприимчивый гражданин может попробовать заработать на аренде «нелегально»: оформить ссуду и не оповещать кредитора о своих планах. Но, как уверяют участники рынка, банки мониторят состояние заложенного имущества. И если при очередной проверке обнаружится, что в квартире проживают «чужие», у клиента могут возникнуть проблемы – вплоть до требования досрочно погасить ссуду.
Арендные плюсы. Тем не менее на рынке ипотечного кредитования есть и «бесстрашные» банки, которые разрешают сдавать приобретаемое жилье внаем. В их числе Сбербанк, ВТБ24, Райффайзенбанк, Оргрэсбанк. Но не стоит рассчитывать, что платежи от квартиросъемщиков будут полностью покрывать ежемесячные выплаты по ссуде, особенно первые несколько лет. Хотя со временем, возможно, удастся достигнуть «равновесия», ведь при оформлении ипотеки в договоре фиксируется стоимость квартиры на день покупки. Цены же на недвижимость растут, а вместе с ними – и арендные тарифы.
«Несколько лет я снимал ипотечную квартиру за сумму, равную аннуитетному платежу, – признался «Выбери!by» один из пользователей «Живого журнала». – Хозяйка внесла большой первоначальный взнос, размер ежемесячных выплат банку составлял 16 тыс. рублей и арендной платы вполне хватало. Но через какое-то время сын хозяйки разошелся со своей женой, мне пришлось освободить жилплощадь». На этом «кредитная идиллия» закончилась.
Как отмечают некоторые финансисты, даже если средства, поступающие от аренды, будут составлять две трети от ежемесячного платежа, плюсы для заемщика очевидны: во-первых, это хорошая прибавка к жалованью, во-вторых, при наличии постоянного основного заработка появляется возможность погасить ссуду досрочно и сэкономить на процентах.
Что сдавать. «Если мы говорим о новом жилье, которое находится в залоге, придется спрашивать разрешения банка и обязательно регистрировать договор аренды, – рассказывает начальник управления кредитования граждан СБ-банка Артем Ветюгов. – Для сдачи «старой» квартиры никаких разрешений не требуется». Так что потребителю имеет смысл задуматься, какие именно «апартаменты» предлагать «поселенцам». Выбирать зачастую приходится между собственным комфортом и желанием заработать как можно больше. «Если клиент имеет жилье в хрущевке в Химках и купил квартиру в девятиэтажке в Тушино рядом с метро, то есть смысл сделать ремонт и какое-то время сдавать новую жилплощадь – доход будет значительно выше, – рассуждает руководитель службы розничного кредитования Московского ипотечного агентства (МИА) Игорь Нагорский. – Хотя у гражданина может быть цель быстрее улучшить жилищные условия. И тогда вполне логично, что он переедет. В любом случае аренда позволит снизить нагрузку на семейный бюджет».
Тот факт, что аренда новой недвижимости будет приносить клиенту прибыль, на расчете максимальной суммы займа никак не скажется. «Вряд ли на рынке найдется банк, который при рассмотрении ипотечной заявки согласится учесть будущие доходы заемщика», – поясняет зампред Хоум кредит энд Финанс банка Владимир Гасяк. Но, если потенциальный клиент предоставит правоустанавливающие документы и договор аренды «старой» квартиры, это вполне может повлиять на решение о допустимом размере ссуды, отмечает директор центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка Алексей Мусатов.
Хотя обычно такие доходы учитываются банками с большим дисконтом. «Если квартиросъемщик внезапно съедет из квартиры, заемщику потребуется время, чтобы найти другого жильца, – поясняет член правления Юникредитбанка Эдуард Иссопов. – По этой же причине банк, скорее всего, откажется учесть арендную плату в качестве основного дохода». «Нет гарантий, что клиент не подписал «липовый» договор аренды со своим другом или знакомым, – добавляет Павел Рыбаков из РИБа. – Такие вещи проверить очень сложно».
РАСЧЕТ: Не для инвесторовДопустим, гражданин приобретает в кредит двухкомнатную квартиру в районе метро «Беляево» общей площадью 45 кв. метров на пятом этаже девятиэтажного дома.
Стоимость такого жилья, по оценкам МИА, составит примерно 6,6 млн рублей. При кредите сроком на 20 лет под 11% годовых с первоначальным взносом 20% размер ежемесячного платежа составит 54,5 тыс. рублей. Аналогичную квартиру, обставленную неновой мебелью и бытовой техникой (холодильник, плита, стиральная машина), можно сдать внаем за 45 тыс. рублей. То есть разница между ежемесячным взносом и арендным платежом составит 9,5 тыс. рублей. «Через несколько лет в связи с ростом цен на недвижимость стоимость аренды сравняется с неизменной суммой ежемесячного платежа или превысит ее», – уверен Игорь Нагорский из МИА. «Соотношение стоимости аренды и стоимости жилья в Москве сегодня таково, что рассматривать подобный вариант в качестве инвестиций экономически неоправданно, – парирует Артем Ветюгов. – Даже при очень низкой ставке доход от сдачи квартиры не сможет покрыть расходы заемщика по выплате кредита и процентов».
Рубрики