«Viberi» Юрьев день ипотеки

«Viberi» Юрьев день ипотеки
«Viberi» Юрьев день ипотекиВ середине марта Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) подписало договор с Тихвинским вагоностроительным заводом (ТВСЗ), дав старт пилотному проекту по переселению ипотечных заемщиков. Некоторые из них сегодня вВ патовой ситуации: взяв кредит на квартиру, люди оказались В«закрепленнымиВ» в своем регионе залоговым жильем. При этом с регионами повезло не всем, многие территории впали в глубокую депрессию, стремительно сократились рабочие места. Покинуть бы город, но вот квартира с кредитом держит. Госриэлтор. АРИЖК, казалось бы, нашло решение. В тихвинском проекте оно потренируется в повышении мобильности россиян. Идея простая – перекредитоваться: ипотечный кредит здесь, где работы нет, поменять на ипотечный кредит там, где она есть. Схема тоже несложная: сначала семья заемщика решает сменить место жительства. Подает документы в АРИЖК. И если с ними все в порядке, критерии соблюдены, агентство одобряет специальный заем. Человек трудоустраивается на новом месте, проходит испытательный срок и нарабатывает стаж для получения нового ипотечного кредита – в общей сложности это займет до полугода. За это время подыскивается жилье на новом месте. В«ПереезднойВ» заем выдается на срок до двух лет. В течение первых 12В месяцев клиент вообще не платит по нему проценты, на второй год ставка составит от 9,5 до 11,5% годовых в рубВ­лях. Роль агентства в этой схеме – выдача займа вВ размере до 80% от стоимости В«старойВ» заложенной квартиры и помощь в ее продаже.Но не все простое гениально. Программа В«ПереездВ» воспринимается неоднозначно. С одной стороны, она нацелена разрядить социальную напряженность для экономически уязвимой категории граждан. С другой – оставляет впечатление оторванности от реальности. Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков подчеркивает, что агентство – фактически институт развития, и ему приходится принимать риски при разработке новых проектов. Главный риск В«ПереездаВ» – В«тренд изменения ценВ» в течение года. Андрей Языков уверен, что он В«минимизируется качественной оценкой и текущей рыночной ситуацией, цены уже полгода стабильны и в перспективе 12 месяцев сильно не изменятсяВ». В программе заложено, что в первый год займа риск изменения цен АРИЖК берет на себя. Если квартира в течение этого времени не продается, и заемщик не передает ее взаимозачетом на баланс агентства, то в следующий год рискует уже он – придется доплачивать агентству из своего кармана. Все это время заемщик может пытаться продать квартиру самостоятельно. В«АРИЖК всеми средствами стимулирует реализацию жилья заемщиком. Однако мы имеем развитую агентскую сеть, и в случае его отказа продавать квартиру в течение первых 12 месяцев в состоянии сделать это самостоятельно. Но мы не считаем это составляющей нашего бизнеса, а рассматриваем лишь как инструмент возврата инвестицийВ», – уточняет Андрей Языков. В случае если вВ агентство обратится заемщик из экономически деградирующего города, где уже упали цены на жилье, то, по словам Андрея Языкова, В«его оценка будет невысокой и возможности переехать именно за счет рыночных механизмов – гораздо меньшеВ». Собственно, здесь программа и спотыкается. Гендиректор АРИЖК апеллирует к правительству: В«Оно ведет разработку отдельных программ для переселения моногородов, основанных не на рыночных, аВ на дотационных механизмахВ». Если же проблемы на локальном рынке недвижимости возникнут уже после выдачи займа агентством, АРИЖК примет неликвидные метры на свой баланс и дальше будет решать, что с ними делать. Например, в агентстве не исключают передачу такого жилья в муниципальный фонд с дальнейшим коммерческим наймом. Но нужен ли местным властям этот балласт и будет ли пользоваться спросом у арендаторов дешевеющее жилье – ответы на эти вопросы очевидны. СВ нераспроданным жильем на своем балансе агентство начнет накапливать риски, масштаб которых будет прямо пропорционален объемам выданных займов под неликвидное жилье.По словам Андрея Языкова, его коллеги В«делали расчеты, и если трудовой мигрант воспользуется классическими ипотечными механизмами при приобретении нового жилья, то схема будет работать при разнице цен между регионами в 2,5 раза, а с использованием ипотечного страхования – в 8 раз (речь идет о сокращении первоначального взноса и страховании повышенных рисков, с этим связанных – В«Ф.В»). А это делает доступным переезд из моногорода пусть и не в столицы, но вполне реально в соседние, более успешные регионыВ». Страхование АРИЖК как залогодержатель производит от своего имени оптом. Благо у АИЖК есть собственная компания, которая принимает эти риски в перестрахование (В«Ф.В» № 7). В регионах цены на недвижимость разнятся, отличается и качество жилья. Хорошо, если на новом месте оно окажется дешевле, а существенная часть кредита на прежнем месте жительства уже погашена. Участник программы В«ПереездВ» сможет купить большую по метВ­ражу квартиру без дополнительного обременения. В противном случае ему придется брать новый, возможно, еще больший кредит, кВ которому прибавляются еще и проценты по займу от АРИЖК. И если в пробВ­лемном моногороде цены на недвижимость уже существенно упали, выехать из него даже по программе В«ПереездВ» не светит, либо новоселье придется справлять в маленькой однокомнатной квартире взамен бывшей просторной. Кстати, про локальные рынки недвижимости: в Тольятти, по данным федерального портала В«Мир квартирВ», средняя цена предложения за первый квартал 2010 года упала на 2,7% до уровня 27 тыс. рублей за квадратный метр. Риски в данном случае можно было бы диверсифицировать за счет обширной географии и активно предлагать программу В«ПереездВ» в регионах с растущими рынками недвижимости, но АРИЖК будет сложно набрать и удерживать такой баланс по заемщикам – из благополучных регионов будут уезжать крайне неохотно и выборочно.Ограниченный тираж. Пилот-проект сейчас реализуется с единственным партнером – группой В«ИстВ» и входящим в нее Тихвинским вагоностроительным заводом. ТВСЗ вЂ“ производство полного цикла с объемом инвестиций более $1 млрд и проектной мощностью 10 тыс. товарных вагонов в год. Площадь производственных помещений завода достигает 220В тыс. кв. метров. Запуск предприятия намечен на четвертый квартал 2010 года. На инвестиции в жилую застройку для заводчан группа В«ИстВ» выделила $200 млн: до 2012 года тут построят 2775 квартир общей площадью 170 тыс. кв. метров. На завод собираются привлекать специалистов в первую очередь с профильных машиностроительных предприятий, где прошли массовые сокращения: из Ярославской области, Череповца, Тольятти, Елабуги, Набережных Челнов, Нижнего Тагила, Нижнего Новгорода, Ульяновска и Новоалтайска. Средняя ежемесячная зарплата на предприятии будет вполне сопоставима со стоимостью квадратного метра тихвинских новостроек, который сейчас оценивается в 32 тыс. рублей.Из условий проекта вытекает, что участвовать вВ программе на первых порах смогут только безработные ипотечные заемщики-машиностроители, поскольку специалистам именно из этой отрасли предлагается перспективная работа на новом предприятии. Много ли таковых наберется даже для старта программы В«ПереездВ»? АРИЖК не раскрывает количество ипотечных заемщиков в моногородах. В«ПилотныхВ» денег могло бы хватить на 1000–1500 заемщиков (заводу требуется около 3,5 тыс. человек). Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка комментирует бюджет программы: В«1,2 млрд рубВ­лей – это объем инвестирования вВ 2010 году. В зависимости от полученных заявок вВ бюджете 2011-го мы предусматриваем другую цифру, но пока не могу сказать, какой объем средств поступит от АИЖК, какой объем финансирования будет выделен из федерального бюджета. В этом году наша задача – отработать механизм и показать, что он может тиражироватьсяВ». Александр Семеняка также уточняет, что сейчас В«пилотВ» с ТВСЗ реализуется за счет собственных средств АИЖК, но, чтобы программа стала массовой, вВ нее необходимо привлечь дополнительное финансирование из тех жилищных программ правительства, которые сейчас разрабатываются.Еще две серьезные проблемы предложенной АРИЖК программы – ее зависимость от конкретного крупного промышленного предприятия, сВ которым агентство планирует работать, и отсутствие дальнейшего бюджетирования. Не исключено также, что вВ следующих разовых проектах людям предложат переезжать из одного моногорода в другой, пусть и новый, перспективный. Агентство ведет переговоры для развития программы сВ компанией В«ЕврохимВ». Возможно, в скором будущем в В«ПереездеВ» следом за ТВСЗ появится и второй В«соучастникВ». С 2006 года вВ Волгоградской области В«ЕврохимВ» разрабатывает Гремячинское калийное месторождение, и в ближайшей перспективе этому предприятию массово потребуются горняки. Строительство началось в чистом поле, и уже в 2009-м здесь был введен в строй первый поселок на 1000 жителей. Переговоры с В«ЕврохимомВ» находятся в зачаточном состоянии, иВ АРИЖК не готово озвучить ожидаемый бюджет совместного проекта.Пока это все. И ждать от В«этого всегоВ» заметного повышения мобильности граждан и освобождения их от феодалов-моногородов рано. Но эксперимент имеет право на осуществление. Возможно, нынешние ограниченные траты избавят в будущем казну от более масштабных. В случае успеха проектом могут заинтересоваться банки федерального масштаба. По идее, они должны быть основной аудиторией В«тихвинского шоуВ».