«Viberi» Ипотечные вариации
«Viberi» Ипотечные вариацииО намерении внести на рассмотрение в Госдуму законопроект об обратной ипотеке не так давно заявил член Совета федерации Александр Починок. Новая услуга позволит пожилым людям заложить квартиру банку в обмен на разовую компенсацию (75–80% от стоимости жилья) или ежемесячные выплаты, размер которых прописывается в договоре. После того как собственник жилья уйдет из жизни, кредитная организация сможет выставить квартиру на продажу. По словам сенатора, принятие законопроекта позволит малоимущим владельцам недвижимости решить финансовые проблемы и получить солидную прибавку к пенсии, которая может составить более 30 тыс. рублей в месяц (если квартира находится в центре Москвы).
По реальной цене. Сегодня у пенсионеров есть несколько способов поправить свое материальное положение с помощью имеющейся в собственности недвижимости. К примеру, заключить договор с ГУП «Моссоцгарантия» и продать квартиру городу в обмен на ежемесячные выплаты. «Но даже если учитывать помощь с лекарствами и уход за стариками, размеры отчислений «Моссоцгарантии» очень малы», – отмечает директор департамента развития ипотечных продуктов банка «КИТ Финанс» Елена Журавлева. Согласно тарифам госпредприятия, максимальный размер платежа пенсионеру за трехкомнатную квартиру в большинстве случаев составляет 6,8 тыс. рублей в месяц (если «трешка» находится в Центральном округе Москвы, «Моссоцгарантия» добавит к этой сумме еще 20%). За скромную «однушку» в спальном районе пожилой человек сможет получать менее 3 тыс. рублей в месяц. Правда, оплату коммунальных и медико-социальных услуг город возьмет на себя.
Другой вариант – заключение договора ренты. Его пенсионер может подписать как с юридическим, так и с частным лицом, например с родственником. «Сумма ежемесячного платежа в данном случае зависит от того, как между собой договорятся пенсионер и плательщик, – говорит гендиректор агентства недвижимости «Жилбюро» Сергей Жуков. – В среднем она составляет 5 тыс. рублей». Сразу после подписания бумаг плательщик должен будет перечислить пенсионеру 20–50% государственной стоимости квартиры (по БТИ). Размер ежемесячного взноса закрепляется в соглашении, где также указывается минимальный перечень услуг, которые рентоплательщику придется предоставлять пожилому человеку, – скажем, доставка продуктов и медикаментов.
Преимущество обратной ипотеки заключается в том, что жилье оценивается по рыночной стоимости. Неплохую «двушку» БТИ может оценить в 500 тыс. рублей, тогда как реальная стоимость квартиры окажется выше более чем в 10 раз. Соответственно, пенсионер сможет получить значительно более высокую сумму, чем в случае продажи недвижимости городу или при заключении договора ренты. Однако отметим, что если банк и пожилой гражданин договорятся о разовой компенсации, то она окажется значительно ниже рыночной стоимости квартиры. Помимо своего интереса, кредитная организация будет учитывать риск возможного снижения цен на жилье, а также дополнительные расходы – к примеру, на страхование. Несмотря на это, собственник жилплощади сможет рассчитывать на неплохую сумму. По оценкам участников рынка, речь, вполне возможно, будет идти о 70–85% суммы, в которую оценят квартиру.
Получить высокую разовую компенсацию пожилому человеку выгоднее, чем каждый месяц ждать очередного платежа. Однако банки будут настаивать на заключении договора «рассрочки». Ведь в противном случае кредитной организации придется при заключении каждой сделки находить немалые средства и инвестировать их на неопределенный срок. Зато предполагается, что ежемесячные взносы, выплачиваемые финучреждением, будут значительно выше, чем в случае с рентой. Правда, банк сможет помочь лишь материально: он не станет заниматься сиделками или завозить клиенту продукты. «Так что эта схема подходит для пожилых людей, которые в состоянии обслуживать себя самостоятельно», – отмечает Сергей Жуков. Но если выплаты действительно будут близки к обещанным 30 тыс., пожилой человек сможет сам рассчитываться за необходимые ему услуги.
Коммунальные платежи и расходы, связанные с ремонтом, в случае с обратной ипотекой также лягут на плечи владельца. Хотя теоретически эти хлопоты может взять на себя и банк, уменьшив на соответствующую сумму взносы, выплачиваемые клиенту.
Нет банка, нет денег. Немаловажное преимущество обратной ипотеки перед рентой заключается в том, что квартира остается в собственности пенсионера, отмечает директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЕО Центр» Виктор Макаров. Ведь рентоплательщик сразу после подписания документов становится собственником жилья, а у гражданина возникает право лишь получать содержание и проживать в квартире. Обратная ипотека не только оставляет за пожилым человеком право собственности на недвижимость, но и не ограничивает в пользовании жилплощадью. Пенсионер может сдать комнату или всю квартиру, отправившись жить, например, на дачу.
Другой плюс ипотечной схемы, как считают некоторые эксперты, – более высокая защищенность от мошенничества, чем при договоре ренты. «В качестве рентоплательщика выступает банк, а кредитные организации находятся под жестким надзором, и в случае возникновения проблем на них всегда найдется управа, – говорит депутат Госдумы Павел Медведев. – Именно поэтому я полагаю, что обратная ипотека несколько лучше ренты, хотя существенной разницы между ними нет».
Тем не менее риски у пожилого человека все равно остаются. Как отмечает адвокат Нина Еременко, если у банка отзовут лицензию, гражданин попадет в непростую ситуацию. Платить ежемесячные платежи будет некому, а быстро заключить новый договор обратной ипотеки вряд ли удастся, ведь на снятие обременения с квартиры уйдет немало времени. Чтобы обезопасить пожилых людей, законодателям предстоит хорошо проработать подобные нюансы.
Риски кредиторов. Но даже если механизм обратной ипотеки заработает, не факт, что банки начнут активно развивать этот продукт. Ведь в данном случае кредитная организация не получает регулярных доходов, как, например, при ежемесячном погашении долга заемщиком с процентами. Банк будет ждать «отложенную» на неопределенный срок прибыль, которую сможет получить от продажи квартиры.
Государство, отмечают участники рынка, должно гарантировать «чистоту» обремененного жилья. Однако сделать это непросто. «В договоре обратной ипотеки, допустим, будет пункт, запрещающий прописывать в квартире несовершеннолетних детей, выписать которых крайне затруднительно, – говорит Елена Журавлева. – Но на деле гражданин легко может сделать это, и банк ничего не узнает, поскольку в паспортном столе вряд ли располагают базой заложенного имущества».
Непонятно и то, как будет происходить в данном случае процесс рефинансирования. Портфель ссуд при необходимости можно перепродать или секьюритизировать. «С трудом представляю механизм выпуска ценных бумаг, обеспеченных правами на подобное жилье. Да и заинтересуют ли такие предложения инвесторов?» – говорит зампред Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Переоформить договор на другую кредитную организацию будет проще. Однако если обратной ипотекой станут заниматься единицы, желающего приобрести права на заложенную таким образом недвижимость можно и не найти.
Рубрики