«Viberi» Градостроитель
«Viberi» ГрадостроительВ 92 году учился в аспирантуре Института прикладной математики имени Келдыша. Я женился, а на стипендию прокормить семью было невозможно. Поработал в нескольких местах, в том числе на рынке, даже в обменном пункте сидел. Понял, что банковская сфера близка мне, чем-то похожа на математику, и решил реализовать себя в этом бизнесе. Сначала пошел кассиром в банк «Индустрия-сервис». Через два месяца стал начальником отдела корреспондентских отношений, а потом начальником управления. Далее вместе с коллегами решили делать собственный проект».
Собственный проект – это Собинбанк. В 2004 году Сергей Кириленко вместе с партнерами Константином Бековым и Андреем Серебренниковым стали владельцами контрольного пакета банка (58%) за 700 млн рублей. Как это произошло? Акции Собинбанка размещались по закрытой подписке, но никто из тогдашних акционеров (среди них были «Лукойл» и «Алроса») бумагами не заинтересовался, поэтому преимущественное право выкупа перешло к трем топ-менеджерам, которые приобрели 100% дополнительной эмиссии.
Какие у вас планы в отношении Собинбанка? – Развитие. В стратегии, принятой на совете директоров, нет пункта о продаже или выходе на биржу. Банк не исчерпал свой потенциал по развитию и по росту капитализации.
Собрание акционеров Собинбанка приняло решение о допэмиссии акций. В капитал войдет совладелец «Русагро» Вадим Мошкович, который станет собственником около 11% акций банка. Вы могли бы пояснить его действия: несколько лет назад он продал сопоставимый пакет бумаг, теперь вновь покупает? – Правильнее задать этот вопрос ему, но если говорить про последнюю сделку, то здесь ситуация простая. На совете директоров мы приняли решение об увеличении капитала и подумали о привлечении других партнеров. Соответственно, с некоторыми из них провели переговоры, в том числе я поговорил с Вадимом (Мошковичем – «Выбери!by»), рассказал ему о планах развития и возможной доходности, а у него, видимо, оказались свободные средства.
Цена размещения допэмиссии составит не менее 16 тыс. рублей за акцию. Исходя из этой цифры, банк оценен почти в $900 млн. Это внутренняя оценка или вы привлекали инвестиционные банки? – Внутренняя оценка. Она основана на плане развития, доходности на капитал, коэффициентах по другим сделкам на рынке.
Номерная земля. Партнерство Сергея Кириленко и Вадима Мошковича не ограничивается только Собинбанком. Они также владеют группой «Русагро» (Сергею Кириленко принадлежит 19%-ная доля, но он говорит, что в «их отношениях нет миноритариев»). Еще один совместный актив – компания «Масштаб», которая реализует проект «А101», предусматривающий комплексное освоение земель, расположенных вдоль Калужского шоссе на расстоянии 3–23 км от МКАД (Ленинский район Московской области). В планах компании строительство 12 млн кв. метров жилья (от коттеджей до многоэтажных домов) и 2,6 млн кв. метров коммерческой недвижимости.
Почему для приобретения земли выбрали Ленинский район? – Географического принципа по поиску не было. Появилось предложение, мы его оценили, просчитали – решили, что интересно, и приобрели. Калужское шоссе – перспективное направление с большим потенциалом. Если нам предложили другое направление, например северо-восточное, то оценка была бы другой, более консервативной.
Скупкой земли занимались самостоятельно или привлекали посредников? – Скупка – неправильная формулировка. Мы в свое время приобрели земельные активы у ряда собственников. Одним из них является совхоз «Коммунарка».
Какую сумму потратили? – Не раскрываем цифру.
Почему в «Масштабе» вы занялись оперативным управлением? – Поиск генерального директора идет уже год, и он не останавливается. Как только найдется специалист с высокой квалификацией, то с удовольствием уступлю ему свое место. Сейчас помимо своего желания приходится заниматься текучкой.
Есть много хороших специалистов на Западе, но существуют определенные риски. Первый: не факт, что они приживутся. Второй: бизнес для них несколько необычен, поскольку реализация подобного проекта требует выстраивания тесных взаимоотношений с различными инстанциями. К сожалению, у нас основная масса контрагентов, с которыми приходится общаться, не говорят по-английски.
Земли, принадлежащие «Масштабу», по-прежнему находятся в статусе сельскохозяйственного назначения? – Есть разные земли – и сельскохозяйственные, и поселений, и промышленности. При планировании территории мы предусматриваем сохранение сельского хозяйства в небольшом объеме. Остальные земли будут постепенно перепрофилированы в соответствующие категории.
То есть процесс растянется на годы? – Да. Из-за высокой кадастровой стоимости земель поселений нет смысла переводить в эту категорию участки, которые будут застраиваться, например через 10 лет, и все это время платить высокие налоги.
Правильные формулировки. Фраза про «застройку через 10 лет» отнюдь не случайна – реализация всего проекта «А101» займет несколько десятков лет.
Звучат разные оценки сроков, которые потребуются вам на осуществление проекта, – 15, 20 и 35 лет. Какая из них правильная? – Проект займет десятки лет. Арифметика очень проста. На сегодняшний день в Москве и области строится около 10 млн кв. метров в год. В столице все труднее найти площадки для застройки, поэтому строительство будет смещаться в 20-километровую зону от МКАД и его объем увеличится до 7–8 млн кв. метров. В области есть 15–20 радиальных трасс, вдоль которых идет основное развитие. Если от 8 млн кв. метров взять пятнадцатую часть, то получится около 0,5 млн кв. метров. На этот объем «Масштаб» может претендовать.
12 млн кв. метров, которые мы хотим построить, делим на 0,5 млн кв. метров и получаем 24 года. А дальше – рынок. Во-первых, 0,5 млн кв. метров выдать не просто. Есть девелоперы, которые производят больший объем, но это типовое жилье. А проект «А101» предусматривает строительство и таунхаусов, и коттеджей, и малоэтажных домов, и офисов. Нам еще предстоит научиться тому, чтобы создавать все продукты одновременно. Во-вторых, если рынок покажет, что нужно продавать 400 тыс., а не 500 тыс. кв. метров, но при этом с каждого метра мы будем зарабатывать на $100 больше, то, естественно, срок удлинится.
Зачем в проекте, который ориентирован на «средний класс», вы собираетесь строить жилье эконом-класса? – Что вы считаете жильем эконом-класса? Если мы используем какое-то определение, то необходимо понимать, что говорим об одном и том же.
Панельное жилье. – Если оно будет, то совсем в небольших объемах. Это не только наша позиция, но и администрации района, и руководства области. В Москве построено много панельных микрорайонов, которые портят облик города. Возвращаясь к вашему вопросу: тип жилья не определяет его статус. В некоторых районах Москвы кв. метр в панельном доме стоит $5000. Это ведь не жилье эконом-класса?
Согласен. Тогда вы в эконом-класс записываете многоэтажные дома? – Тоже не совсем верно. Мы для себя взяли следующее разделение: не по цене кв. метра, а по стоимости единицы жилья – квартиры или коттеджа. Если говорить про квартирный сегмент, то это $200–250 тыс. за площадь 60–70 кв. метров.
У нас есть еще одна категория, которую вы как раз и считаете эконом-классом. Это так называемый «массовый сегмент». Стоимость единицы жилья – $130–150 тыс. Но по проекту это всего 2–3% от общего объема.
Оно будет рыночным или для очередников? – Какие-то объемы отойдут району и области, но это не значит, что для них мы собираемся специально строить плохие дома. Качество останется неизменно высоким для всех.
Вы анонсировали создание собственных девелоперских структур. Чем они будут заниматься? – Две компании уже созданы, а всего их будет три или четыре. Они поделят всю продуктовую линейку. Одна компания займется строительством коммерческой недвижимости, вторая – многоэтажным жильем и т. д. Они должны так же, как и другие девелоперы, дать свое конкурентное предложение и наравне со всеми будут участвовать в тендерах.
Есть какая-то схема для работы с внешними девелоперами?– Нет, но существует несколько условий. Скажем, есть какой-то участок земли. Мы понимаем, что на нем должны быть малоэтажные квартирные дома. И вот здесь появляется место для творчества. Девелопер, например, может убавить плотность застройки и увеличить «зеленую зону», чтобы повысить стоимость жилья, а вместо одной большой школы построить две, но равной площади. Дальше стоит вопрос сроков, доходности и т. п. Возможны самые различные варианты. А как мы получаем средства – через квартиры или непосредственно деньгами – это уже детали.
Сергей Кириленко не скрывает, что ролевой моделью для проекта «А101» является калифорнийский город Ирвайн, который развивает частная компания Irvine Company на протяжении полувека (на начало 2007 года население этого города превысило 200 тыс. жителей). Он рассказывает, что руководитель Irvine Company Дональд Брен – абсолютно счастливый и очень активный в свои 75 лет человек, и с улыбкой добавляет: «Я бы не отказался от такой перспективы лет через тридцать».
Сергей КириленкоРодился 24 июля 1969 года в г. Фрунзе (сейчас Бишкек, Киргизия)
Образование: Московский государственный университет им. Ломоносова, факультет вычислительной математики и кибернетики, специальность – «прикладная математика» (1991)
Опыт работы:
2005 – н. в. – председатель правления ОАО «Масштаб»
2006 – н. в. – председатель совета директоров Собинбанка
2000 – 2006 – председатель правления Собинбанка
1995 – 2000 – заместитель председателя правления Собинбанка
Семейное положение: женат, трое детей
Компания «Масштаб»Год основания: 2005
Главный офис: Коммунарка, Московская область
Активы: 6000 га земли в Ленинском районе Московской области
Специализация: ленд-девелопмент, девелопмент
Что такое проект «А101»?1. Расположение: юго-западное направление от Москвы
2. Земля: 13 тысяч га
3. Жилье: 12 млн кв. метров
4. Коммерческая недвижимость: 2,6 млн кв. метров
5. Социальная инфраструктура: 0,6 млн кв. метров
Рубрики