«Viberi» Гнездо вне закона

«Viberi» Гнездо вне закона
«Viberi» Гнездо вне законаЧем выше уровень благосостояния населения, тем больше его интерес к собственным корням, к истории и национальной культуре. Это стало причиной зарождения новой тенденции на рынке элитной недвижимости – покупки старинных усадеб. Однако пока рынок развит слабо. Причина – в несовершенстве законодательства. «Сегодня памятники истории и архитектуры, а ими является большинство усадеб, закон приватизировать не запрещает, – объясняет президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин. – Однако есть ограничения: покупать можно только «местные» памятники, «федеральные» – нельзя, в аренду же сдаются любые. Проблема в том, что не всегда можно определить, кому сейчас принадлежит памятник – федеральным или региональным властям».
Памятники архитектуры нередко переходили от одного собственника к другому – то передавались местному бюджету, то «уходили» в федеральный центр. В 2002 году возник спор. Как настаивал министр экономического развития и торговли Герман Греф, если памятник культуры является памятником федерального значения, он должен финансироваться из федерального бюджета. Мэр Москвы Юрий Лужков предлагал решать вопрос в каждом конкретном случае индивидуально: мол, если у «центра» нет денег, а муниципалы готовы потратиться, то даже самый уникальный и замечательный объект вполне может оказаться на балансе города. Чиновники так до конца и не договорились между собой. В результате сложилась совершенно абсурдная ситуация: есть желающие купить старинные здания, охраняемые государством, но непонятно, кто их продает.
Довольно распространена практика передачи памятников в долгосрочную аренду на 49 лет. На таких условиях приобрел старинную усадьбу Ольгово в Дмитровском районе Московской области российский олигарх Олег Дерипаска (а точнее одна из структур, ему принадлежащих). Что за проект он задумал – неизвестно: пока на месте не ведутся серьезные работы. Скорее всего арендатор ожидает принятия закона, который позволит ему без проблем приватизировать недвижимость. «Сегодня купить старинную усадьбу можно, но сделку в любой момент могут оспорить – для этого при желании можно найти множество самых разных оснований, – говорит президент Аукционного дома «Гелос» Олег Стецюра. – Однозначной и бесспорной формы передачи такого рода имущества от одного владельца к другому сегодня не существует, и это беспокоит 90–95% потенциальных покупателей. Готовы не обращать на подобные тонкости внимание только те, кто способен влиять на местные административные ресурсы».
Около 2,5 лет назад губернатор Петербурга Валентина Матвиенко обратилась к Владимиру Путину с просьбой на высшем уровне найти решение, которое позволит шести тысячам разрушающихся питерских памятников найти владельца. С тех пор игроки рынка ждут прецедента: если в Петербурге дело сдвинется с мертвой точки, то пойдет оно и в Москве – появится соответствующая законодательная база, будут отработаны принципы ценообразования на усадьбы. Ведь пока определить стоимость того или иного объекта можно лишь примерно.
Покупая памятник истории и архитектуры, вы автоматически принимаете на себя так называемые охранные обязательства: они четко и подробно будут расписаны в договоре. Вы обязаны будете восстановить памятник – не только само здание, но и сад, пруды, хозяйственные постройки: все, что является объектом государственного интереса. «Здесь есть нюанс, – рассказывает Виссарион Алявдин. – Если вы купили дом без крыши, то новая, построенная вами кровля уже не будет являться предметом охраны государства, ее можно ремонтировать при условии, что она будет соответствовать проекту без дополнительных согласований. Остальные же строительные работы необходимо утверждать». Покупать совершенно разрушенную усадьбу с этой точки зрения выгодно: построить новый дом, сохранив ценные детали старого, дешевле, чем реставрировать ветхое здание. Да и стоит разрушенная усадьба не так дорого (предлагают, например, за $450 тыс. купить старинную усадьбу Нарышкина площадью 4,8 гектара с ветхими зданиями разных времен постройки в 170 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе) — все-таки руины. Однако с точки зрения престижа лучше выбирать дом, который можно полностью восстановить: в этом случае вы будете жить не в новоделе, а в самой настоящей старинной усадьбе, музейной ценности.
Рассчитать стоимость усадьбы сегодня сложно, все-таки товар штучный, однако за основу можно брать цену земли в интересующем вас регионе. Правда, купить обремененную памятником землю дешевле, чем аналогичный по размеру свободный участок. Если бы не законодательство, желающих обзавестись относительно недорогой недвижимостью, пусть и нуждающейся в реставрации, было бы значительно больше, а пока частным владельцам продано только около 15–20 усадеб Подмосковья. В большинстве из них размещены корпоративные резиденции, гостиницы, дома отдыха, но есть и частные дома.
Владелец усадьбы обязан предоставить населению возможность доступа на территорию архитектурного памятника. Звучит устрашающе. Однако ничего ужасного в этом нет. В Европе такая практика распространена: в определенные часы, дни недели, с учетом сезона на территорию усадьбы допускаются туристы. В России охраняемой частью здания в большинстве случаев является только фасад, то есть в собственные покои вам никого пускать не придется. Гости погуляют по парку, посмотрят пруды, зайдут в музейный флигель. «Все мои знакомые, владеющие усадьбами, не имеют ничего против таких музеев, – уверяет Виссарион Алявдин. – Напротив, это приятно: музей ведь посвящен не только тем, кто построил эту усадьбу и жил в ней раньше, но и вам, вашей семье: новым хозяевам и реставраторам».
Культура усадебной жизни уже начала медленно развиваться. В ближайшие пять-семь лет эксперты прогнозируют активный рост интереса к этому направлению. Появится вторичный рынок, то есть можно будет покупать, реставрировать и с выгодой для себя продавать подобную недвижимость, состоятельные люди, уже сейчас желающие, но пока не решающиеся приобрести личные усадьбы, станут активной частью целевой аудитории и заложат новый, современный усадебный быт – исконно русский.
Предвидя это, некоторые строительные компании предлагают клиентам новую услугу: возведение личных усадеб. Один из таких проектов, например, включает в себя комплекс из нескольких усадеб, каждая из которых займет минимум 2,5 гектара: на этой территории смогут разместиться и большой семейный дом, и дополнительные постройки, и сад с прудом, и спортивные сооружения вроде бассейна, конюшни, теннисный корт. «Мы ожидаем большого покупательского спроса, – говорит генеральный директор Большой земельной компании Виктор Клыша. – В первую очередь потому, что интерес к усадебной культуре среди состоятельных людей есть, они стремятся открыть для себя что-то новое, эксклюзивное».