«Viberi» Эдуард Тиктинский: «Сейчас счастливы, что медленно развивались»

«Viberi» Эдуард Тиктинский: «Сейчас счастливы, что медленно развивались»
«Сейчас счастливы, что медленно развивались»Эдуард Саульевич, я посмотрел финансовые показатели RBI и увидел, что вы вошли вВ кризис с небольшим долгом и без серьезных финансовых проблем. Вы согласны с такой оценкой? – Спасибо за высокую оценку. Но проблемы имеют все, и они связаны с колоссальным падением объемов продаж. Однако эта проблема – единственная, которая есть у нас, в отличие от многих наших коллег.В Как же вам удалось избежать других проблем? – Мы – другая компания. Для нас всегда слова В«финансовая дисциплинаВ» были не пустым звуком вВ силу моего личного консерватизма. Для примера, мы в 2008 году купили всего один объект (участок земли под застройку – В«Ф.В»). При том, что у нас работает сильная и большая команда по закупкам. Мы перелопатили – не совру, если скажу – тысячи объектов. Просто продавцы были сошедшие с ума – за земельные участки они хотели деньги, в которых В«зашитВ» уже будущий рост. Я всегда говорил, что цены не только растут, но иВ падают. А люди умом соглашались, а сердцем голосовали за другое: В«Вася уже купил. Купил задорого, а все опять выросло и уже вроде как недорого. Как Вася хорошо купил!В» С другой стороны, были банки, которые говорили: В«Возьми кредит, возьми на год, я тебе потом продлюВ». Мало кто из них погружался в суть бизнеса, они смотрели залоги и действовали В«понятийноВ»: В«ну, ты же отдашь, давай через год тебе продлюВ». Я к кредитам так никогда не относился и стоял на том, что В«давайте чуть дороже, но на три года, я через год отдать не смогу. Контракт заключи со мной на три года, тогда есть разговор, а продлю – не продлю – это не материально. Я так не понимаюВ». Конечно, было и со стороны моих коллег, сотрудников колоссальное давление. Все хотят быть большими, мне говорили: В«Вон компания X или Y. Ее еще вчера не было, а уже сколько земли! А у нас?В»Наверное, определенная кульминация была в конце августа – начале сентября, когда Фонд имущества Петербурга проводил торги по большим участкам в Приморском районе. В итоге земля была куплена по $700–800 за квадратный метр, и по нашим расчетам эти цифры проходили. Но я внутренне поставил отсечку на уровне $400. Повлияло на это и мнение наших миноритарных партнеров из Mogran Stanley. Коллеги звонили из всех точек мира и говорили: В«ПоВ­смотри, что творится. Во всем мире все упало, и Россию это не минуетВ». В итоге мы не купили, и руководитель проекта был очень грустный. Когда мы возвращались сВ торгов, я ему сказал: В«Ты не грусти, пройдет 3-4 месяца иВ нам предложат эту землю вдвое дешевлеВ». СобстВ­венно, сегодня это уже реальность – так иВ случилось. Другое дело, что сейчас и вдвое дешевле не надо.В Специфика пузырей… вЂ“ Маховик раскручивается, давление растет и людям хочется быть крутыми. Вот он на своем самолете, вот у него яхта… Но что он, собственно, сделал? Просто купил массу земли, начал кучу проектов, закредитовался, ну, и немножко вынул на яхту и самолет. Это же немного, у него же во (показывает) какие кредиты! $500 млн, миллиард! Ну, подумаешь, истратил $30–50 млн на какие-то личные потребности. Все равно бизнес-то большой. Сейчас придет большая четверка оценщиков. То, что куплено за $50 млн, оценят в $500 млн. На IPO пойдем – все отобьем. Эта логика по-человечески очень понятна. Она привлекательна, особенно в обществе потребления. Как здорово, мы крутые, большие, будем стоить много миллиардов. Цифры меньше миллиарда уже перестали кого-то интересовать и рассматриваться как интересный ориентир. А что в это время сделали мы? В марте 2006 года создали СП с Deutsche Bank (СП с компанией RREEF, принадлежащей банку, – В«Ф.В») и купили на капитал предприятия три проекта, которые сейчас развиваем. В СП вообще нет кредитов. Привлекли фонд Morgan Stanley в миноритарные акционеры (весной 2007 года Morgan Stanley Special Situations Fund III приобрел 24,99% акций холдинга RBI – В«Ф.В»). Я постоянно капитализировал компанию, делал ее прозрачной. Мы платили и платим существенные налоги, у нас уже десяток лет белая зарплата. Это все тоже эмоционально трудно. Тут дело не в яхтах и самолетах, а в том, что деньги, которые наша компания потратила на налоги, в других случаях ушли, предположим, в покупку земли. Конкурировать трудно, когда ты находишься в разном правовом поле, но путь RBI именно такой: открытость, прозрачность, законопослушность. Он дал нам бонусы при привлечении западных партнеров: оценка выше, чем дали бы за компанию запутанную, с непрозрачной структурой.В Этот финансовый предкризисный консерватизм откуда у вас? – Так папа с мамой воспитали. Он не предкризисный, он в принципе консерватизм. Я 15 лет занимаюсь этим бизнесом, чувствую его. При этом я всегда опирался на цифры. Они для меня не абстракция. ЯВ знаю каждый объект, выезжаю на каждый адрес, по которому принимается решение о покупке. Я эти цифры чувствую кожей, для меня это здоровье перспективного объекта. Если я увидел, что у проекта есть минус, я никогда не покупал просто. Почему? Разориться боялся, наверное, это вопрос характера человека. Ответственность большая. В итоге это же люди, они приходят, покупают, ждут свою квартиру – им в глаза потом надо смотреть.В В Москве у вас было представительство и вы его закрыли. А чем оно должно было заниматься? – Тем же самым, что в Питере: поиск и покупка земельных участков для реализации, в первую очередь, жилых проектов. Москва – единственное, что закрыто в связи с кризисом.В Довольны, что не зашли на столичный рынок? – Доволен очень, просто повезло. Сейчас работать на два региона было бы намного сложнее. Я сейчас значительную часть времени занимаюсь операционной деятельностью, чего не делал последние 4-5 лет. Мы сделали структуру компании более плоской, ускорили бизнес-процессы, потому что сейчас решения должны приниматься очень быстро. Рынок кардинально изменился, из рынка продавца и генподрядчика стал рынком покупателя и заказчика с деньгами. Раньше подрядчики гнули пальцы, говорили, В«здесь мы будем, здесь не будем, здесь так, а здесь добавьтеВ». Застройщики гнули пальцы: приходил клиент, ему говорили цену, он шел брать ипотечный кредит, а цена менялась. Сейчас ситуация другая. Застройщики должны работать с каждым клиентом. Наши менеджеры знают, что должны максимально погружаться в ситуацию клиента, пытаться разобраться, как мы можем ему помочь – дать беспроцентную рассрочку, дотацию процентных ставок по кредитам, то есть подход к каждому человеку должен быть очень гибким. Второй важный блок – работа с себестоимостью. Сейчас осталось крайне мало платежеспособных компаний, которые продолжают финансировать строительство, в городе остановлены почти все стройки коммерческой недвижимости. Есть огромное количество подрядчиков, которые готовы работать за себестоимость, без прибыли, лишь бы иметь возможность платить заработную плату. Мы ведем переговоры с подрядчиками о корректировке себестоимости по уже заключенным контрактам, всем надо входить в положение – цены уже скорректировались, и себеВ­стоимость должна быть скорректирована, чтобы мы могли сводить концы с концами.В Каковы ваши планы по новым стройкам? – Мы вообще планировали в 2009 году запустить пять больших проектов, порядка полумиллиона квадратных метров жилых и коммерческих площадей. Мы сделали неплохие земельные приобретения в 2007 году, поэтому у нас есть объекты, которыми мы могли бы порадовать рынок, если б люди были готовы покупать.В То есть теперь срок запуска этих проектов будете определять в зависимости от спроса… вЂ“ Обязательно. Здесь чудес не бывает. Никто не способен финансировать стройки за свой счет. Может быть, если у кого-то один дом и какая-то кубышка есть. Основной денежный поток – это финансирование с продаж. Увеличивать кредитную массу мы не намерены, считаем это рискованным. Другое дело, что мы будем привлекать новых инвесторов в капитал. Например, третьего партнера, который будет финансировать какие-то наши совместные проекты.В Вы раньше говорили, что в Москве больше административная рента. Чиновники в Петербурге не берут взятки? – Я могу лишь повторить то, что сказал: в Москве больше административная рента. Может быть, это связано исторически с тем, что Петербург – более европейский город или с политикой губернатора. В Питере ситуация прозрачная – и в части покупки земли, и в части законодательных основ градостроительной деятельности. Когда правила игры достаточно прозрачны, лазеек и возможностей значительно меньше. Надо понимать, что в Петербурге поощряется иВ в большом количестве существует частная собственность на землю, и власти ни в коей мере никогда не мешали инвесторам выкупать землю. Повторюсь – ситуация значительно более прозрачная, чем в Москве.В А как вы относитесь к московским подвигам петербургского девелопера Сергея Юрьевича Полонского? – Закончится кризис, тогда и посмотрим. Цыплят по осени считают. Он яркий человек, очень В«пиаристыйВ». У меня нет какого-то специального отношения к нему. Хороший парень, мы с ним знакомы.В Вы оценивали его деятельность, когда пытались что-то сделать в Москве? – Абсолютно нет, то есть даже в голову не приходило. Просто было интересно, что он в силу своих качеств смог войти в город, найти в нем свое место, купить земельные участки и реализовывать на них интересные проекты. Это большой плюс. Вопрос – какова цена этого? Это вопрос проверки кризисом.В Насколько уже снизились цены на жилую недвижимость в Петербурге? – Я думаю, что порядка 15%. Я говорю сейчас, пожалуй, по рублевым ценам, валютные цены снизились больше. Добавьте еще падение курса, будет уже в долларах 22-23%, в рублях около 15%.В А глубина падения какая может быть максимальная в принципе? – Очень трудно сказать, это вопросы небесной канцелярии. Здесь никто этого не скажет, потому что непонятно, какова будет структура себестоимости. С одной стороны, вполне возможна дефляция в целом, то есть сдувание всей экономики, в том числе, и в области недвижимости. С другой стороны, правительство настаивает на необходимости повышения тарифов естественных монополий, чтобы обязательно В«ГазпромВ» был прибыльным, чтобы имел возможности для инвестиций, и сейчас, как я понимаю, идет большая дискуссия: кто должен быть прибыльным в первую очередь – три монополии или вся остальная промышленность? Кроме этого есть много факторов, связанных сВ уменьшением предложения на рынке недвижимости, и их тоже надо иметь в виду.В В Григорий Куликов, владелец московской компании В«Миэль-недвижимостьВ», высказал такую интересную мысль: мол, в Петербурге доля инвестиционных квартир выше, чем в Москве. Как вы к этому относитесь? – Это лукавство и просто не соответствует дейстВ­вительности. Доля инвесторов в питерских сделках была от 10% до 15%, их никогда не было больше. ВВ Питере никогда не было риэлторских компаний, которые инвестировали, покупали лотами. Попробуйте найти в Питере хоть одну риэлторскую компанию, у которой есть лоты недостроенных квартир, – это нереально.В Может быть, просто у RBI такая структура продаж… вЂ“ Нет, структура сделок у всех примерно одинаковая. В этом мы как раз не оригинальны.В На пике рынка как вы оценивали стоимость компании? – Мы делали прикидки, оценивали в полмиллиарда долларов.В А сейчас? – Сейчас в $200 млн. Упали в 2,5 раза, по нашим оценкам, но это ж все абстракция. Бизнес стоит столько, сколько кто-то готов за него заплатить. Наша текущая оценка сделана, исходя из нашего денежного потока. Грубо говоря, по существующим прогнозам, наш свободный денежный поток по результатам реализации всех проектов, которые есть в портфеле у компании, составит порядка $300 млн. Мы уже заложили в этот прогноз падение цены на 15%, фиксацию себестоимости на 2009 год, падение объемов продаж вдвое с перспективой восстановления в 2010 году. $200 млн – это достаточно аккуратная оценка сВ учетом всех нюансов.В У вас есть проект – галерея бутиков Esfera на Невском проспекте. Вы не жалеете, что перед кризисом начали этот бизнес? – Так мы же особо никуда не торопимся, будем его пестовать, привлекать новых арендаторов, ротировать при необходимости, будем делать продукт безукоризненного качества. У нас есть на это весь 2009 год. В этом проекте мы изначально ориентированы на продажу не квадратных метров, а стабилизированного денежного потока. Наша стратегия не предусматривает сохранение в собственности объектов со стабилизированными потоками. В планах продажа Esfera стоит на 2010 год, и кризис никак на это не влияет. До этого наша задача – раскрутить комплекс, насытить его полностью арендаторами, сделать популярной точкой для покупателей.В А продать кому – иностранному покупателю или московскому? – Все равно на самом деле. Это разовая сделка. Кто больше заплатит, тот и будет покупателем. Это же не партнерство. Ты продал, кто-то купил – и на здоровье.В Почему вы воздержались от активной скупки земли, как делали многие девелоперы? – Экономические параметры были неудовлетворительные. Колоссальным усилием воли удалось удержаться. Когда я вижу, что из проекта на бумаге выжат максимум, и я не могу крутить его дальше, увеличивать предпродажную цену или снижать себестоимость, я не покупаю. Бумага-то все стерпит, но я же понимаю, какие цифры реальны. Я вижу, что там минус, а другие говорили: цены в 2008 году выросли настолько (показывает), себестоимость выросла настолько, теперь новая маржа, во-о-от такая большая. Так не бывает на трехлетней перспективе, а мы все проекты смотрим именно в такой перспективе. Темпы роста себестоимости догоняют темпы роста цен, и маржа снова снижается. Конечно, при таком подходе у нас не проходили проекты. Но если вы обеспечили большую дельту, а дальше сказали, что у вас будет одинаково расти себестоимость и продажная цена, то у вас веселее цифры получаются, все проходит отлично. Но мы планируем иначе, я уже говорил – мы консерваторы, поэтому если цифры плохие, я не покупал.В Не было обидно, что девелоперы скупают землю, выходят на IPO, стали так дорого оцениваться. Группа компаний ПИК, например, стоила на бирже более $10 млрд… вЂ“ Двенадцать. Было обидно, конечно, мы ж все люди, но что делать… Для меня доминирующий фактор – минимизация рисков и уверенность в том, что расти всегда не может, рынок цикличен, есть спад, а есть подъемВ А планы выхода на IPO?– Были-были.В При каких условиях? – Мы делали отсечку порядка $1 млрд по цене компании. У нас была программа инвестиций на 2008 год на $150 млн. Это были деньги. которые должны были быть потрачены на конкретные земельные участки, по которым уже шли конкретные переговоры, которые мы были готовы завершить к сентябрю, но в последний момент, буквально в августе мы приостановили несколько крупных сделок. При ненаступлении кризиса мы выходили на стоимость компании более миллиарда к осени 2008 года, и в рамках этой планки готовы были делать IPO, привлекать дополнительное финансирование на дальнейшее развитие. План подготовили, выбрали андеррайтеров, все уже было в процессе, определяли ключевых юристов, но остановили. Слава Богу, денег ни на кого не потратили.В Расскажите, пожалуйста, как вы привлекли фонд Morgan Stanley в капитал… вЂ“ И Deutsche Bank.В Deutsche Bank – другой вопрос. Я его хотел попозже задать. – А это одинаковые истории. Когда мы говорим о привлечении финансового партнера, это бизнес В«глаза в глазаВ», во многом построенный на доверии. Если ты как партнер не подходишь изначально, твои бумаги даже смотреть не будут. Оба руководителя фондов, с которыми мы работаем, очень матерые люди, которым порядка 50 лет. Они заключили не десятки, аВ сотВ­ни сделок на десятки миллиардов долларов по всему миру. Их бизнес состоит в том, чтобы правильно выбирать партнеров, поэтому минусы, которые связаны с нашей значительной налоговой нагрузкой, например, были компенсированы тем, что люди, придя в компанию, видели то, что для них понятно. Они видели то, что видят во всех странах мира. Они видели вменяемый менеджмент, открытый, честный, готовый к прямому диалогу (что хорошо, что плохо), иВ видели понятную отчетность, простроенные корпоративные процедуры, прозрачную структуру собстВ­венности и управления. Видимо, это для них стало решающим фактором. Для фонда Deutsche Bank мы были первой инвестицией в России, и нужно отметить, что они люди очень консервативные. Для Morgan Stanley – партнерство с нами было первой инвестицией в Петербурге. Кстати, в сентябре приезжал управляющий всеми фондами Morgan Stanley (в его управлении находится более $55 млрд), мы с ним завтракали, и он благодарил меня, говорил: В«Спасибо Вам большое, мистер Тиктинский, за такую консервативную политику; вы одна из лучших наших компаний по показателям в такой непростой период времениВ». Приятно было. Люди оценили. Они ж тоже нас толкали: покупайте, покупайте, медленно развиваетесь. Сейчас счастливы, что мы медленно развивались.В Стоимость их доли насколько изменилась? – Видите, это же абстракция. Доля стоит, может быть, столько же. Если согласиться с моей оценкой, это просто праздник. Это все равно, что на том рынке они сделали 100% годовых. Вы видите, что происходит сВ публичными компаниями. Я, кстати, не считаю, что 10-кратное падение акций для всех публичных компаний объективно. Для многих – да, но не для всех. Так же как в 10 раз дороже ни одна компания не стоила, это были липовые данные. Так и сейчас ряд компаний, у которых более-менее устойчивое финансовое положение, стоят дороже, чем их оценивает рынок.В То есть надо покупать их акции? – Я считаю, что надо квартиры покупать, а не акции. Российскому человеку вообще не надо в это играть, это очень специальная история. И я не уверен, что для России это путь для представителя среднего класса, тем более сейчас. Я считаю, что надо вкладываться в истинные ценности, которые фундаментальны в любые времена и любые периоды рынка. Кстати, и опрос ВЦИОМ показывает, что 47% людей считают недвижимость наиболее твердым вложением.В А если есть уже квартира, тогда куда? – Еще квартиру, сдать ее в аренду.В Доходность же арендная очень низка… вЂ“ Надо молиться о том, чтобы не потерять деньги в долгосрочной перспективе, потому что рубль, доллар или евро могут сгореть или существенно обесцениться, и никогда вы не угадаете. Недвижимость же – другая история. Ну, подешевеет она еще на сколько-то, но потом же все равно вырастет. Это твердая вещь, это квартира, вы можете в ней жить, сдавать ее в аренду. На всех циклах рынка, которые были во всем мире, на изгибах синусоиды цены падают и растут, но сам вектор синусоиды всегда идет вверх.В А Япония как же? – Япония – исключение, но там цены были задуты неимоверно, самые высокие в мире с большим отрывом, потом колоссальная рецессия, и цены никогда так и не вернулись на тот уровень. Это действительно исключение, одно-единственное, вторую такую страну вы не назовете.В Может быть, назовем, лет через 20. Может быть, Москва будет таким местом. – Мы не знаем, что будет через год, что уж там через 20. Главное, чтобы мы были с вами живы и здоровы, и наши дети, и родственники. Это самое главное.В Цены в Москве в 2008 году достигли $8-10 тыс. за метр более-менее приличного бизнес-класса. Такой уровень вообще насколько адекватен? – Это такая абстракция, и цены – это довольно искусственная вещь. После приватизации у нас появилось колоссальное количество собственников, и большинство сделок в моем представлении, это скрытые сделки обменов: что-то продают, но что-то покупают. Это такой квазирынок. Надо стимулировать объем предложения, надо убирать бюрократические барьеры, надо инженерно готовить территории, тогда цены будут более адекватными. Когда вы сжимаете объем предложения искусственно, когда к вам едут со всей России покупать, это отдельная история.В Что же должно сделать государство, чтобы наладить ситуацию на жилищном рынке?– Государство должно сделать, в моем представлении, две вещи. Первое – пересмотреть формат субординированных займов. Сейчас государство готово давать 100 рублей, при условии, что 100 рублей даст собственник. Но у собственников нет денег, надо давать 80 рублей, чтоб собственник дал 20 рублей, надо давать плечо. А дальше надо сказать собственнику: мы тебе даем деньги под 10%, ты их обязан отдать под 15%. Ты не имеешь права конвертировать деньги в валюту и отправить их в офшор, иначе ты будешь сидеть в тюрьме. Ты обязан эти деньги разместить по определенным отраслям – государство должно дать приоритеты этих отраслей, под процентную ставку, которая заранее согласована. И очень важен жесточайший контроль. Вот и все. Выбирать предприятие – это твоя ответственность, уважаемый собственник банка. Ты головой отвечаешь за то, что ты в каждой отрасли выбрал живые предприятия, в которых адекватная финансовая ситуация.В А как проверять, контролировать? – Очень просто. Сейчас появляются институты уполномоченных представителей ЦБ, можно контролировать через отраслевые ассоциации. В чем проблема проверить, выданы кредиты или нет? Пусть банк представит информацию, пусть застройщики представят свою информацию.В А вторая мера? – Государство должно выйти на рынок, покупать жилье, но оно должно определить справедливую цену, не строительную себестоимость, а полную, понимая, сколько стоит земля, сколько стоят инженерные подключения, каковы накладные расходы, и добавить 5% к себестоимости. Если государство будет покупать ниже себестоимости, это ни к чему хорошему не приведет.