Артем Сидоров: «Ситуация, при которой инвестор остается без денег и без квартиры, реальна»
«Ситуация, при которой инвестор остается без денег и без квартиры, реальна»- Артем Александрович, с какими основными рисками сегодня сталкиваются инвесторы рынка новостроек?- Сегодня на рынке очень мало компаний, которые бы сдавали объекты в срок. Основные причины две: сложный порядок получения разрешения на строительство и финансовое положение самих застройщиков. Многие из них не имеют ресурсов для завершения уже начатых объектов. Сроки сдачи домов сдвигаются на полгода и больше. У наших клиентов есть претензии по просрочкам сдачи жилья компаниями «Стройметресурс», «Новый мир», «Стройиндустрия», «Социальная инициатива» и другими.
— Чем объяснить повышенные риски именно в долевом строительстве?- Специфика схемы долевого строительства в том и состоит, что застройщики редко финансируют проекты только за счет банковских кредитов и ссуд. Они берут деньги у дольщиков. Сегодня многие компании, ведущие одновременно несколько объектов, испытывают трудности с их финансированием, и деньги новых дольщиков идут не на выбранные ими проекты, а на достройку более ранних.
Зачастую при предоставлении земельных участков для строительства коммерческого жилья городские и областные власти ставят компаниям условие — возведение муниципальных объектов. В этом случае застройщик собирает деньги с дольщиков и строит муниципальное жилье. Однако к моменту начала строительства коммерческого дома деньги заканчиваются. Подобный случай недавно произошел с московской компанией «ФСК Альтаир», которая, построив стартовый муниципальный дом, более чем на год задержала строительство коммерческого жилья.
— Чем подобная ситуация грозит инвестору, вложившему свои деньги в проект «проблемного» застройщика?- Ситуация достаточно опасная. Гражданин может расторгнуть договор и потребовать возврата инвестируемых средств, возмещения убытков. Но в случае, если у компании этих средств нет, ему будет трудно вернуть деньги. Он в зависимости от конкретного случая или подаст иск в суд о расторжении договора и возмещении убытков, или перезаключает договор с новым владельцем, который может потребовать доплату за квартиру. В худшем случае покупатель рискует остаться и вовсе без квартиры и без денег.
Другая проблема, с которой сталкиваются многие наши клиенты, — требования фирмами различных доплат уже после заключения договора. Самый яркий пример — компания «Новый мир». Договоры заключались на одну сумму, однако когда дом был построен, с дольщиков потребовали доплату — по $600 за кв. метр. Фактически людям предложили вновь оплатить стоимость квартиры.
— Какие еще подводные камни подстерегают участников долевого строительства?- В меньшей степени, но все же регулярно встречается двойная реализация квартир. Существующая ныне учетная регистрация инвестиционных договоров не защищает от мошенничества. Двойная продажа квартир — явление более характерное для подмосковного рынка недвижимости. В Химках и Красногорске с подобной проблемой столкнулись клиенты компании «Форбс» и «Стройсервис», в Троицке — «Экодорстроя».
— Как инвестор может оградить себя от рисков участия в долевом строительстве?- Полной гарантии своевременного и аккуратного исполнения обязательств никто не даст. Но определенные меры предосторожности при заключении договора нужно в любом случае принять. В первую очередь следует изучить договор, желательно при помощи юриста.
Необходимо собрать и полную информацию о застройщике: как давно он работает на рынке, какие объекты им сданы, каковы отзывы клиентов, не ведет ли он проектов, сроки сдачи которых давно истекли. Немаловажно знать, какие документы есть у компании: инвестиционный контракт, договор аренды земельного участка, распорядительный документ, на основе которого был заключен инвестиционный контракт. Наличие утвержденного проекта застройки и разрешения на строительство — косвенное подтверждение серьезности намерений застройщика.
В договоре следует четко прописывать свои права: зафиксировать срок сдачи объекта, ответственность компании в случае нарушения условий договора, механизм возврата средств в случае просрочки сдачи дома. Необходимо внести пункт, который позволит оградить вас от различного рода доплат, возникающих по ходу строительства. Нужно учитывать, что если в договоре нет положения о неустойке, ее вполне реально взыскать через суд на основании законодательства о защите прав потребителей.
Рубрики