Жилищное хозяйство: состояние и перспективы

Жилищное хозяйство: состояние и перспективы
Жилищное хозяйство: состояние и перспективыСовременная ситуация жилищного хозяйства объективно изменилась по сравнению с периодом 90-х гг. XX в., когда впервые было принято решение о необходимости жилищной реформы. Первая программная попытка реформирования отрасли состоялась в 1994 г. в виде Национальной жилищной Программы (концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике), в которой были отражены основные направления государственной жилищной политики, а также предопределялись меры по оздоровлению и стабилизации экономики жилищного хозяйства.Проведенные в ходе реформ трансформации, безусловно, дали заметные положительные результаты, которые сегодня позволяют утверждать, что при всех издержках реформа жилищного хозяйства происходит в соответствии с рыночными экономическими принципами хозяйствования. Обозначим наиболее существенные из них.Во-первых, осуществление процесса приватизации государственного жилищного фонда привело к созданию множества частных собственников. По статистике более 80 % жилищного фонда Республики Беларусьнаходится в частном владении. Приватизация жилищного фонда послужила базой для создания института собственников. Практически все многоквартирные жилые дома имеют статус совместных домовладений (наличие двух и более собственников) и находятся на балансе местных исполнительных и распорядительных органов. В соответствии с Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении» у населения есть выбор формы управления комплексом недвижимого имущества через «создание товариществ собственников жилья либо использования иных способов управления».В настоящий период в стране наблюдается общая направленность на постепенное создание товариществ собственников жилья. Не подлежит сомнению экономическая привлекательность объединения жителей в товарищества, которое по сути является новым типом организации заказчика для управляющих компаний на рынке жилищных услуг. Как свидетельствуют мировой опыт и опыт нашей страны, в этих условиях более оперативно решаются вопросы, связанные с эксплуатацией производственных жилищных фондов, в том числе повышается уровень культуры технического обслуживания элементов жилищной инфраструктуры, обеспечивается лучшая сохранность, качественный и своевременный ремонт жилых зданий, сокращаются потери тепла, энергии.Первые товарищества собственников жилья на территории нашей страны были зарегистрированы в Бресте и Лиде. По официальным данным, в настоящий момент их насчитывается около 400, причем 98% товариществ созданы в домах-новостройках. Они регистрируются по всей стране, и их численность постепенно возрастает.Во-вторых, существенно повысился удельный вес платежей населения в оплате жилищных услуг (с 2-3% в 1992 до 46% в 2006 г.). Это явление способствовало повышению эффективности экономической деятельности организаций жилищного хозяйства, принятию действенных решений по стабилизации финансового состояния отрасли.В-третьих, с 1995 г. в Республике Беларусь начала действовать система безналичных жилищных субсидий. Безналичные жилищные субсидии представляют собой одну из первых в нашей стране форму социальной поддержки населения, исходящей не из принадлежности гражданина к той или иной социальной категории, а из фактического материального положения семьи. Иными словами, жилищная субсидия предоставляется исходя из принципа, что каждая семья не должна платить за определенное количество предоставленных жилищных услуг больше определенного процента своего денежного дохода.Размер безналичной жилищной субсидии определяется следующим образом: из суммы платы за коммунальные услуги по установленным нормативам их потребления: за техническое обслуживание жилищного фонда, отчисления на капитальный ремонт в пределах установленной нормы пользования жилыми помещениями высчитывается сумма, которая составляет 25% (до 2004 г. 15%) совокупного дохода семьи.Тем не менее, несмотря на значимые сдвиги в развитии жилищного сектора, можно обозначить ряд нерешенных проблем, которые препятствуют эффективному функционированию жилищных организаций. На наш взгляд, наиболее актуальные из этих проблем следующие:Недостаточное финансирование организаций жилищного хозяйства.Жилищная отрасль страны находится в достаточно тяжелом финансовом положении. Рентабельность жилищных организаций системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь составила в 2005 г. минус 3,9%. Причинами экономической несостоятельности жилищных организаций, по мнению большинства экономистов, мнение которых мы разделяем, является, прежде всего, недостаток финансовых ресурсов на осуществление хозяйственной деятельности.
Население покрывает расходы жилищного хозяйства в среднем на 50%. Значительные средства отрасль получает в порядке целевого финансирования из государственного бюджета. Бюджетные средства выделяется на компенсацию разницы между себестоимостью оказываемых жилищных услуг гражданам и тарифами, утвержденными для оплаты населением (ассигнования на покрытие убытков жилищных организаций). Государственные ассигнования не покрывают в полном объеме затраты, которые несут жилищно-эксплуатационные организации. Таким образом, важной проблемой развития организаций жилищной отрасли является обеспечение финансирования его воспроизводства. В целом платежей населения, средств местных бюджетов, в том числе доходов от сдачи в аренду нежилых помещений и оплаты по договорным ценам не хватает даже для обеспечения простого воспроизводства.Большинство населения не способно полностью покрывать расходы жилищных организаций за счет собственных финансовых средств.В концепции развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь предусматривается постепенный перевод жилищной сферы с бюджетного финансирования на самофинансирование, за счет полной оплаты услуг по техническому обслуживанию жилищного фонда населением. Обсуждаемый в последнее время вопрос о необходимости ликвидации бюджетных ассигнований жилищным организациям и ввод 100-процентной оплаты жилищных услуг собственниками жилых домов авторы концепции рассматривают как основу для развития конкуренции в жилищном хозяйстве и повышения качества жилищных услуг. Безусловно, механическое перекладывание на собственников всех расходов по обслуживанию жилищного фонда теоретически не лишено смысла: собственник должен самостоятельно заботиться о своем имуществе. Но в настоящее время это приведет к перераспределению расходов каждой семьи и усилит социальную нестабильность в обществе. Очевидна связь социально-экономического развития страны, от которой зависит повышение доходов граждан и размера денежных расходов каждой семьи.Износ основных средств. Основные фонды жилищных организацийв большинстве состоят из совокупности зданий.Как видно из приведенных данных дома, построенные 30 и более лет назад составляют 44,8% общей обслуживаемой площади. Большинство этих домов требует капитального ремонта, так как их износ достигает 45 %. Из года в год увеличивается также доля жилищного фонда, подлежащего сносу, растет объем ветхого и аварийного жилья, необходима реконструкция домов, построенных в 60-е гг. XX в. Основная причина ухудшения состояния жилищного фонда недостаточное финансирование затрат на его капитальный ремонт и текущее содержание.Финансово-экономический механизм жилищного хозяйства не способствует снижению его издержек, переходу к ресурсосберегающим технологиям, а также повышению качества оказываемых населению и прочим потребителям услуг. До настоящего времени принципы деятельности жилищных организаций не позволяли и не позволяют наладить нормальный воспроизводственный процесс за счет использования собственных и кредитных финансовых ресурсов.По целому ряду причин общеэкономического и институционального свойства отрасль остается непривлекательной для субъектов хозяйствования негосударственной формы собственности, развития частной инициативы и предпринимательства. Отсутствует экономическая основа для активизации хозяйственной деятельности жильцов, большинство которых не заботится о сохранности жилищного фонда.Считаем, что в этих условиях необходим нормально работающий механизм воспроизводства жилищного хозяйства постоянное инвестирование в отрасль для компенсации выбытия основных фондов. Без поступления инвестиционных ресурсов улучшить качество обслуживания населения услугами жилищной отрасли не представляется возможным.Мы глубоко убеждены, что на начальном этапе преобразований приоритетными должны быть изменение структуры управления отраслью, формирование основ экономико-правового механизма взаимодействия собственников, управляющих компаний, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Пока не запущены все элементы этого механизма, он не сможет эффективно заработать, даже при наличии денежных средств.Поэтому решением организационных и инвестиционных проблем жилищного хозяйства может стать создание в данном секторе конкурентной среды за счет привлечения частного капитала. Однако воплотить в жизнь такой процесс не просто прежде всего из-за отсутствия «прозрачных и понятных правил игры» в отношении собственности на жилищные объекты и конкуренции на рынке жилищных услуг.Развитие конкуренции в жилищном хозяйстве должно осуществляться в целях создания условий для получения и формирования заказа от собственника на управление жилищным фондом, а также предоставление управляющим органом заказа подрядным организациям на оказание жилищных услуг. Так, развитие конкуренции среди организаций, специализирующихся на обслуживании жилищного фонда, позволит собственникам на основе конкурса выбрать ту, которая сможет предоставить необходимый уровень качества выполняемых работ по наиболее выгодным ценам.В Концепции развития жилищно-коммунального хозяйства определены мероприятия, реализация которых, по мнению ее авторов, должна коренным образом изменить традиционный механизм экономических отношений. Авторы предполагают для развития конкуренции осуществить разделение функций и договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или с организацией, им уполномоченной), организациями жилищно-коммунального хозяйства и подрядными организациями. Кроме того, важным стимулом динамичного развития считается создание конкурсной среды. Таким образом, согласно положением Концепции для появления конкуренции в жилищном хозяйстве необходимо три условия: разделение функций, договорная основа взаимодействия участников и конкурсный отбор подрядчиков.Мы положительно оцениваем вышеназванные меры, так как они позволяют, с одной стороны, расширить границы экономической самостоятельности ремонтно-эксплуатационных организаций, а с другой повысить меру их ответственности за качество содержания и эксплуатацию жилья.Кроме того, мы убеждены, что успех преобразований в жилищном хозяйстве зависит от степени поддержки их населением основным потребителем услуг в отрасли.Предоставление пользователям реальной возможности влиять на количество и качество потребляемых услуг важнейшая часть новой культуры в области жилищного хозяйства. Как показывает опыт реформы в республике, формирование такого механизма является не простой задачей, хотя бы потому, что самих собственников жилищного фонда важнейшего элемента всей системы пока не так-то легко вычленить в виде работоспособного института. Например, повсеместное создание товариществ собственников жилья в границах единого домовладения, включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является пока еще далекой перспективой.Итак, мы полагаем, что для успешного функционирования жилищных организаций, устойчивой работы всей жилищной отрасли, повышения качества жилищных услуг, предоставляемых населению, необходимо: привлечь в достаточном объеме финансовые инвестиции, реорганизовать систему управления жилищным хозяйством, заинтересовать этим делом грамотных профессионалов-управленцев, а также стимулировать процесс нормального функционирования товариществ собственников жилья.