Уединение за миллион долларов — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №4 (94) 31 января — 6 февраля 2005

Уединение за миллион долларов — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №4 (94) 31 января — 6 февраля 2005
Уединение за миллион долларов — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — №4 (94) 31 января — 6 февраля 2005 — АрхивНЕДВИЖИМОСТЬЭксклюзив. В то время как рынок столичной недвижимости в целом переживает застой, строители и риэлторы, работающие в сегменте элитного жилья, рапортуют о росте цен и стабильном спросе.Ольга Железнова zheleznova@finansmag.ruПодтверждением слов продавцов можно считать тот факт, что именно в прошлом, «застойном» году максимальные цены на элитный квадратный метр преодолели психологические барьеры — сначала в $15 тыс., а потом и в $20 тыс. Например, по такой цене предлагаются квартиры в еще строящемся доме на Болотной улице, владение 10. Причин для столь серьезного роста несколько. Первая — в центре Москвы осталось совсем немного места под застройку. А вторая — элитное жилье, как и новая техника, постоянно эволюционирует. Если еще в начале 90-х таковыми считались дома бывших сотрудников ЦК, то в середине девяностых высшим шиком стало иметь квартиру площадью более 100-120 кв. метров с двумя санузлами. В конце прошлого века популярными стали многофункциональные, многоэтажные жилые комплексы, а уже сегодня в моде небольшие клубные дома на несколько квартир или пентхаусы.
Элитные подгруппы. Вообще, как признаются риэлторы, четкой классификации элитного жилья не существует. Например, многоэтажные жилые комплексы с фитнес-центрами, поликлиниками, детскими садами и супермаркетами на территории некоторые продавцы до сих пор преподносят покупателям как элитное жилье. В то же время строители клубных домов настаивают на том, что действительно элитный дом не может напоминать огромный муравейник.
«Термин „элитная квартира“ стал исключительно рекламным, — считает начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. — Приставка „элитная“ — это исключительно имиджевая вещь. Данное определение часто эксплуатируется застройщиком, чтобы оправдать или подчеркнуть высокую стоимость квадратного метра».
По словам же директора отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Кайдо Каарма, в последнее время сами потребители стали интересоваться классификацией элитной недвижимости. А это, по мнению эксперта, должно привести к тому, что уже в скором времени риэлторам и строителям придется договориться о единой системе. Пока же каждая компания делит рынок дорогого жилья на несколько сегментов по своему усмотрению. Одни подразделяют элитную недвижимость на классы — «де-люкс» и «премиум», другие — на категории А, В и С.
Высший сорт. Что касается жилья класса «де-люкс» или категории А, то здесь участники рынка недвижимости практически единодушны. Это малоэтажные клубные дома с количеством квартир не более 20-30, расположенные исключительно в пределах Садового кольца либо в примыкающих к ним престижных районах, таких как Чистые пруды, Замоскворечье, Плющиха, Фрунзенский, проспект Мира, Арбат, Патриаршие пруды. Кроме того, такой дом должен иметь уникальный внешний облик и большие (от 100 кв. метров) квартиры свободной планировки.
Это может быть абсолютно новый дом, как, например, Cooper House в Бутиковском переулке или Green Plaza в Хлыновском тупике. А может и реконструированный старинный особняк, как Бунинский дом в Трубниковском переулке, «Необыденный дом» в 1-м Обыденском переулке. Среди прочих обязательных требований для такого жилья — наличие автомойки и подземного паркинга с количеством мест из расчета по два автомобиля на семью, а также охраняемая парковка для гостей.
В таких домах установлены самые современные системы вентиляции и кондиционирования, бесшумные лифты известных производителей, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды. Охрана должна включать видеонаблюдение по периметру здания, а также комплексную систему средств пожаротушения и удаления дыма.
Большим фитнес-центрам, супермаркетам, салонам красоты и ресторанам в домах высшего класса не место, так как главная ценность такого жилища — уединенность. Как пояснил «Выбери!by» директор департамента элитного жилья компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», поскольку его обитатели имеют собственного парикмахера, повара, посещают давно облюбованные спортивные комплексы и магазины. Инфраструктура маленького дома, по мнению Александра Зиминского, может быть ограничена такими небольшими элементами, как холодильник для хранения мехов или маленький лобби-бар.
Бесценные «квадраты». Что касается пороговой стоимости «элитки», то здесь позиции экспертов, опрошенных «Выбери!by», расходятся. Так, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, цены на квадратный метр в доме класса А начинаются от $6,5 тыс. В «Миэль-недвижимости» говорят о том, что наиболее распространены квартиры в ценовом диапазоне $4-8 тыс. за метр. В Pеnny Lane Realty считают, что в среднем цена «квадрата» «де-люкс» колеблется в пределах $7-8 тыс., а в Soho Realty — что каждый дом категории А эксклюзивен и, значит, ни о какой средней цене не может быть и речи. Даже в одном доме квартиры могут стоить от $7,5 тыс. до $10 тыс. за «квадрат» — в зависимости от того, на каком этаже они расположены и какие виды открываются из окон.
Острая нехватка роскоши. Несмотря на столь высокую стоимость предложения, спрос на «де-люкс» остается стабильным — квартиры раскупаются на нулевом цикле или на начальных этапах строительства при минимальном количестве или полном отсутствии рекламы. В уже готовых домах остается от силы одна-две квартиры. «На вторичный рынок клубные дома, как правило, не попадают: при ощутимой нехватке качественного жилья владельцы не желают с ним расставаться», — рассказала «Выбери!by» начальник отдела вторичного жилья агентства «Алмаз-групп» Надежда Юровская.
Всего, по разным данным, на столичном рынке сейчас представлено около 30-50 домов класса А или «де-люкс» (цифры разнятся из-за незначительной, но все же существующей разницы в классификации у разных компаний). И до конца этого года будут сданы менее десятка новых домов (например, Green Plaza, два комплекса в Коробейниковом переулке, дом в Хилковом переулке, «Посольский дом» в Борисоглебском переулке, на Мясницкой улице и др.). Учитывая небольшое количество квартир в таких домах, новоселами смогут стать лишь около двухсот семей.
Дом на крыше. Особняком среди элитных квартир стоят пентхаусы. Цены на них выше — до $25 тыс. за метр, поскольку встречаются такие квартиры реже. Даже с учетом домов бизнес-класса, по данным аналитиков Blackwood, в год в Москве выставляется на продажу не более 70 объектов.
Если в доме класса А может быть около 30 квартир, то пентхаусов должно быть не больше двух, ведь иначе невозможно выполнить главное требование к данному виду квартир — панорамное остекление с видом на три или четыре стороны света. Но пока, как пояснил «Выбери!by» управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в Москве не все инвесторы могут позволить себе такую «роскошь» — чаще они стремятся использовать площадь по максимуму, так что на верхнем этаже могут возникнуть и четыре квартиры. Но бывают и исключения — так, например, четырехсторонний пентхаус площадью 500 квадратов есть в недавно построенном доме в Молочном переулке.
Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что панорамное остекление является непременным атрибутом пентхауса. По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, окна во всю стену могут позволить себе жители теплых стран. А в России с ее суровыми климатическими условиями не стоит так слепо следовать западной моде. «Разница между летними и зимними температурами в 50-60 градусов делает технически и технологически невозможным создание полностью стеклянных конструкций, — говорит он. — Любой материал, обладая теплоемкостью, летом будет расширяться, а зимой, наоборот, сжиматься. А если учесть, что большинство оконных конструкций имеет металлический каркас, несложно догадаться, какой деформации будет подвержен такой стеклянный дом! Через несколько лет он будет просто ходить ходуном! Поэтому не нужно гнаться за максимальным остеклением, нужно исходить из принципа умеренности — находить для пентхауса оптимальное сочетание света и тени, не злоупотребляя — во благо же будущих хозяев — чрезмерной площадью остекления».
Размер важен для пентхауса не меньше, чем вид из окна. Как рассказали «Выбери!by» в пресс-службе компании «Дон-строй», минимальная допустимая площадь для него — 200 кв. метров, и чем больше пространства, тем лучше. Так, в Москве можно найти 750-метровый трехуровневый «дом на крыше» в доме Park House на Капранова, 4 или в жилом комплексе «Новая Остоженка» площадью более тысячи квадратных метров. Вывезенные $10 тыс. можно ввозить обратноВ КУРСЕКУДА ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ?Как повяжешь галстук…Спрос, отложенный на Новый год