«Viberi» Ипотека жива
«Viberi» Ипотека живаВ апреле (№ 15–16) В«Ф.В» оценивал, насколько должна подешеветь недвижимость, чтобы при текущих ставках ипотека уложилась в докризисный уровень расходов заемщика. Получилось – на 23% в рублях по сравнению с июлем 2008-го. Некоторые аналитики полагали, что падение до этих уровней возможно уже нынешним летом. Но они, похоже, поспешили с прогнозами. По данным Российской гильдии риэлторов на 1 июня, средняя цена предложения на вторичном рынке в Москве снизилась до 170,2 тыс. рублей за кв. метр, или на 3,68% в сравнении с докризисной отметкой, заложенной в расчеты В«Ф.В». Более обнадеживающие оценки приводит аналитический центр В«МиэльВ» – 163,5 тыс. рублей (минус 7,47%, по расчетам В«Ф.В»). В«Основная коррекция цен позади, однако с учетом низкой активности в летние месяцы незначительные изменения возможны, – полагает гендиректор центра Владислав Луцков. – С приходом осени (при условии повышения интереса кВ рынку жилья) цены стабилизируются, и до конца года значительного их изменения, скорее всего, не будетВ».Ставки вниз. Но это слова риэлторов, заинтересованных в росте. Реальные же сделки могут заключаться с хорошим дисконтом к их оценкам. Возможно, основная фаза падения на рынке недвижимости действительно позади. Однако движение к В«точке возвратаВ» наметилось с другой стороны. ВВ мае впервые с начала кризиса средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизилась. По данным ЦБ, ее значение составило 14,6% годовых (на 0,3 п. п. меньше, чем в апреле). А вот некоторые частные примеры. Газпромбанк уменьшил ставки при покупке квартир на вторичном рынке на 0,5–1 п. п. в рублях и на 0,5 п. п. в валюте. В«ДельтакредитВ» по отдельным продуктам – на 0,5–1,5 п. п. и 1–1,5 п. п. соответственно. Банк Москвы удешевил долларовое кредитование на 1 п. п., хотя рублевая ипотека в нем подорожала на 2 п. п. Оргрэсбанк опустил ставки на 2 п.п. в долларах и на 1 п. п. в евро.Снижение может быть обусловлено как внутренним курсом банка на В«потепление отношенийВ» с заемщиком, так иВ появившимся доступом к более дешевым деньгам, полагает директор департамента маркетинга В«Фосборн ХоумВ» Виктор Афонин. Кроме того, даже с учетом коррекции у многих операторов проценты по кредитам остаются на высоких отметках, а ведь еще необходимо учитывать комиссии, их сопровождающие. Ставки снижают те банки, кто намерен продолжать активную работу на ипотечном рынке, говорит финансовый директор банка В«ДельтакредитВ» Елена Кудлик. Впрочем, признать уменьшение процентов по ипотеке трендом пока нельзя. Во-первых, слишком дорогое и сложное сегодня фондирование у банков. Во-вторых, риски по-прежнему остаются плохо управляемыми. Некоторые банкиры склоняются к ужесточению условий. К примеру, В«УралсибВ» приостановил программы кредитования покупки жилья на первичном рынке, а по вторичному ставки выросли пропорционально удорожанию пассивов, рассказывает руководитель департамента маркетингового анализа и контроля качества банка Михаил Воронько. Кто выдает. Реальным ипотечным кредитованием занимаются 7–15 банков, в лидерах – государственные В«СберВ» и ВТБ24. В«Принято считать, что деньги на покупку жилья выдают в основном госбанки, однако неплохие предложения поступают и от частных кредитных организацийВ», – свидетельствует Виктор Афонин. По словам начальника отдела оценки рисков ипотечного брокера В«ИпполитВ» Сергея Пустовалова, до кризиса основной объем сделок (около 70%) клиенты этого брокера заключали с Городским ипотечным банком, сейчас ссуды выдают, в основном В«ДельтакредитВ» и родственный ему В«Сосьете ЖенеральВ». Сделки со В«СберомВ» единичны из-за жестких требований к заемщикам. В«Клиент, рассчитывающий взять в Сбербанке 15-летний кредит на 4 млн рубВлей под 13,25% годовых, должен иметь зарплату, подтвержденную по форме 2-НДФЛ, в размере 110 тыс. рублей. К тому же ему придется найти двух поручителей с аналогичной суммой доходаВ», – перечисляет Сергей Пустовалов. Некоторые другие операторы продолжают принимать справку о доходах по форме банка. В«Понятно, что найти клиента с В«серойВ» зарплатой в 140 тыс. рублей гораздо проще, чем трех с В«белымиВ» доходами в 110 тыс.В», – резюмирует эксперт. В«С конца апреля мы наблюдаем оживление на рынке ипотеки, – говорит Елена Кудлик. – До прошлогодних объемов далеко, но очевидно, люди почувствовали уверенность в завтрашнем дне и стали строить долгосрочные планыВ».Счастье близко. По крайней мере, эта мысль прослеживается в высказываниях чиновников, изобретающих меры по поддержке ипотеки. Чего стоят одни только высказывания помощника президента по экономическим вопросам Аркадия Дворковича, который упомянул про возможность регулирования ставок с помощью государственного финансирования. Есть и конкретные ориентиры – 11–15% годовых. В«Движение ставок ниже 15% стимулирует развитие ипотеки. Но, чтобы это было реализовано на практике, банки должны иметь доступ к дешевым ресурсамВ», – отмечает зампредседателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко.В Либо государство само начнет субсидировать ставки. Об этом собственно и речь.Программа субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье эконом-класса, как раз разрабатывается. В«Рассчитываем, что она заработает до конца года, и уже в 2009-м стимулирует платежеспособный спрос населенияВ», – говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. Детали программы пока не известны. Формы субсидирования могут быть разные, например, в Новосибирске ипотечный кредит предоставляется заемщику на рыночных условиях, а затем он получает компенсацию. Это позволяет не замыкаться на фондировании и сохранять рыночный механизм развития ипотеки, комментирует Евгений Чепенко.Тем временем АИЖК запускает другой пилотный проект, вВ рамках которого агентство попытается убить сразу двух зайцев: решить проблему незавершенного строительства и поддержать ипотеку в сегменте первичного жилья. Коммерческие банки смогут получить обеспеченные залогом целевые займы под 12–15% годовых. Эти средства они пустят на завершение строительства и кредиты частным лицам. Выкуп нереализованных помещений возьмет на себя Фонд содействия развитию жилищного строительства. Под проект уже зарезервировано 1,2 млрд. В«Если государство начнет предоставлять средства, мы с удовольствием будем участвовать в его программах по той цене, которая будет установлена, просто за комиссионное вознаграждениеВ», – говорит Александр Николашин, председатель правления Московского кредитного банка (недавно банк ввел программу кредитования на строящееся жилье).Подключился к ипотечной проблеме и ЦБ, который вроде бы готов кредитовать банки под закладные. Соответствующий проект сейчас находится в стадии разработки, отмечает Елена Кудлик (В«ДельтакредитВ» входит в рабочую группу по подготовке документа). В«Механизм откроет банкам дополнительный источник финансирования, благодаря которому они смогут привлекать средства ЦБ на хороших условиях, использовать их для выдачи новых кредитов и поддержать, таким образом, спрос на жильеВ», – обнадеживает она. В«Идея интересная, уВ банков пропала бы необходимость тратить время на В«переупаковкуВ» закладных в облигацииВ», – говорит зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. Но для регулятора эта схема неудобна: он должен выстроить целую инфраструктуру, включив в нее, как минимум, депозитарии, в которых будут храниться закладные, и агентов, отслеживающих наличие положенных записей и качество ипотечных кредитов. Естественно, при запуске такой схемы ЦБ рискует. Сегодня кредитным организациям доступен иной механизм рефинансирования ипотеки в ЦБ, о котором уже упомянул Руслан Исеев – репо облигаций с ипотечным покрытием, обеспеченных поручительством АИЖК. В«Это позволяет привлечь сравнительно дешевые деньги сроком до одного года. Такой инструмент интересен небольшому количеству банков, у которых есть проекты для вложения краткосрочного капиталаВ», – комментирует старший юрист компании В«Авакян, Туктаров и партнерыВ» Дмитрий Соболев. В марте участником В«пилотаВ» по секьюритизации пула ипотечных кредитов путем выпуска таких облигаций стал МБРР. Сейчас аналогичную возможность с АИЖК обсуждает Абсолют-банк. Если агентство одобрит объем ссуд, который интересен банку (сумма и сроки сделки не раскрываются – В«Ф.В»), проект будет реализован, говорит директор департамента по работе с партнерами В«АбсолютаВ» Елена Воронина.В«Долгосрочным источником финансирования может стать продажа этих облигаций инвесторамВ», – уверен Андрей Семенюк и вспоминает в связи с этим про деньги будущих пенсионеров. Госдума уже приняла, а Совет Федерации одобрил закон, который расширяет инвестиционные возможности ВЭБа по управлению пенсионными накоплениями россиян. С 1 ноября он вправе вкладывать средства В«молчуновВ» в ипотечные ценные бумаги, в том числе не обеспеченные гарантиями государства. Сейчас ВЭБ управляет примерно 450 млрд пенсионных рублей. После того, как правительство утвердит новую инвестдеклацию фонда, станет ясно, сколько из этой суммы, пойдет на ипотеку.Назад в 2008-й. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, уже в 2010 году объемы ипотечного кредитования должны приблизиться к прошлогодним уровням и составить 610В млрд рубВлей. Чересчур оптимистично, возражают банкиры. В«Сейчас мы находимся в точке, после которой рынок с одинаковой вероятностью может начать восстанавливаться либо стагнироватьВ», – отмечает Михаил Воронько. Для восстановления ипотечного рынка необходимо, чтобы стабилизировалась ситуация в экономике. Это позволит снова адекватно оценивать платежеспособность заемщика, говорит Руслан Исеев. А до тех пор банки будут устанавливать В«заградительныеВ» условия выдачи кредитов, считает он.В В Условия по ипотечным кредитамБанкКредитМинимальный возраст заемщикаМинимальный первоначальный взнос, %Ставка в руб., %Ставка в $, %Cрок кредита, летКомиссия при выдаче (% от суммы кредита)Другие комиссииСбербанкВ«ИпотечныйВ»213013,5–16-5–302% (но не менее 500 руб. и не более 5000 руб.)-В«Ипотечный +В»213013,25–15,75-5–30В«На недвижимостьВ»213015,5–16-5–30В«Молодая семьяВ»212013,5–15,5-5–30ВТБ24На приобретение квартиры наВ вторичном рынке213015,1–16,611,1–13,855–501,5 (но не менее 40 тыс. руб. и не более 120 тыс.руб.) или 20 тыс. руб. при размещении первоначального взноса во вклад1200 руб. за рассмотрение заявкиСВ переменной ставкой213014,1–14,6 первый год, затем ставка рефинансирования ЦБ + 3–3,5 п. п.-5–50ГазпромбанкНа приобретение квартиры на вторичном рынке2530–4017–17,513–13,51–250,85 (но не менее экв. 10 тыс. руб. и не более экв. 50 тыс. руб. )2100 руб. за повторное рассмотрение заявкиНа улучшение жилищных условий2530–4018–19 (17–17,5 – после погашения части кредита)14–14,5 (13–13,5 – после погашения части кредита)1–25На приобретение квартиры в строящихся домах2530–4018–19 (до госрегистрации залога), 17–17,5 (после)14–14,5 (до госрегистрации залога), 13–13,5 (после)1–25Под залог имеющейся квартиры2530–4021161–10Банк МосквыНа приобретение квартиры на вторичном рынке214022,5–23,516–173–301 (но неВ менее экв. 15В тыс. руб. иВ неВ более экв. 60В тыс. руб.)2% (от суммы погашения) за досрочное погашение в первые 6 мес.На приобретение жилого дома (коттеджа, таунхауса)214022,5–23,516–173–30На приобретение жилья под ипотеку имеющегося жилого помещения21-23–2416,5–17,53–30На рефинансирование ипотечного кредита Банка Москвы21-22,5–23,5-3–30На рефинансирование ипотечных кредитов21-24–2517,5–18,53–30До регистрации ипотеки в пользу банка: 2% (от суммы погашения) за досрочное погашение без ограничения по сроку. После: 2% (от суммы погашения) за досрочное погашение в первые 6 мес.Альфа-банкНа приобретение квартиры наВ вторичном рынке213020,6–2414,4–18,65–251 (но не менее 25 тыс. руб. и не более 70 тыс. руб.)200 руб. ежемесячно за ведение счетаНаВ приобретение дома (коттеджа)214022,1–24,815,9–195–15На рефинансирование ипотечного кредита21-21,6–24,315,4–18,55–15В«Private ипотекаВ»213020,6–2414,4–18,65–25ЮникредитбанкНа приобретение квартиры на вторичном рынке2130На выбор1На выбор21–201,5 (но не менее 9 тыс. руб./$400 и не более 100 тыс. руб./$4000)1% (от суммы погашения, но не менее 30 тыс. руб./$1300) за досрочное погашение в первые 12 мес.На приобретение жилого дома (коттеджа, таунхауса)2130На выбор3На выбор41–20Под залог имеющейся квартиры21-На выбор5На выбор61–10РайффайзенбанкНа приобретение квартиры на вторичном рынке243020-1–201.5-На приобретение недвижимости под залог имеющегося жилья24-20-1–205НаВ любые цели под залог имеющегося жилья24-21,5-1–155.5РосбанкНа приобретение жилья на вторичном рынке204017–19-1–25—На первоначальный взнос под залог квартиры20-17–18-1–15На приобретение недвижимости под залог квартиры20-17–18-1–15Нецелевой кредит под залог квартиры20-20–25-1–5УралсибНа приобретение квартиры, жилого дома2540-5019–19,5 (18–18,5 – для отдельных категорий заемщиков)17–18 (16–17 – для отдельных категорий заемщиков)3–71,5 (но не менее 10 тыс. руб./$400 и не более 60 тыс. руб./$2400)около $60 за аренду ячейки на 1 мес.Сосьете Женераль ВостокНа приобретение квартиры233016,75–18,2511,5–12,751–251 (но не менее 9 тыс. руб./$360 и не более 30 тыс. руб./$1200)400-3000 руб. ежегодно за обслуживание счетаНа приобретение коттеджа (земельного участка)235017,25–18,2512,5–13,51–25На рефинансирование233016,75–18,2511,5–12,751–25Абсолют банкВ«Выгодная ипотекаВ»213013,5–20,5-1–251-В«Готовое жильеВ»214028–2924-251–251200 руб., $40 за повторное рассмотрение заявления-анкетыКредит Европа банкНа приобретение квартиры или жилого дома (коттеджа) на вторичном рынке215019–2215-181–53,5 (но не более 35 тыс. руб./$1000)В На ремонт под залог имеющегося жилья21-23–2619–221–5РосевробанкНа приобретение квартиры на вторичном рынке233017–1814–14,51–201.8-на приобретение земельного участка с индивидуальным жилым, садовым домом или дачей234018–1915–15,51–20Под залог квартиры на вторичном рынке или земельного участка23-21–2215–15,51–10ДельтакредитВ«DeltaСтандартВ»2130–50-10,5–12,57–251.5-В«DeltaВариантВ»2130–50-Libor + 7–8,5 п. п.10–20В«DeltaИнвестВ»21-27,95–28,9515,75–16,7510В«DeltaЭкономВ»2130–5014,5–16,25 первые пять лет, затем Mosprime3M + 6–7 п. п.-7–20В«DeltaРублевыйВ»2130–5015,75–17,5-7–20В«DeltaМечтаВ»2130–50MosPrime3m + 6–7 п. п.-10–20ОргрэсбанкКлассический с фиксированной ставкой1830-4017-1910-120,5-301 (но не более $1000)-Классический с плавающей ставкой1830-4015-17 первый год, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.8-10 первый год, затем Libor12 m + 6-8 п.п.0,5-30Классический с комбинированной ставкой1830-4016-18 первые 60 месяцев, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.9-11 первые 60 месяцев, затем Libor12 m + 6-8 п.п.0,5-30Целевой с фиксированной ставкой18-17-1910-120,5-301 (но не более $3000)Целевой с плавающей ставкой18-15-17 первый год, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.8-10 первый год, затем Libor12 m + 6-8 п.п.0,5-30Целевой с комбинированной ставкой18-16-18 первые 60 месяцев, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.9-11 первые 60 месяцев, затем Libor12 m + 6-8 п.п.0,5-30Условия для Москвы и Московской области1 Плавающая: MosPrime6M + 9,3–9,8 п. п. Фиксированная + плавающая: 20,75–21,25 первые три года, затем MosPrime6M + 9,3–9,8 п. п. 2 Фиксированная: 13,25–14,5. Плавающая: Libor6M + 9,1-9,6 п.п. Фиксированная + плавающая: 11,25–11,75 первые три года, затем Libor6M + 9,1–9,6 п.п. 3 Плавающая: MosPrime6M + 9,8-10,3 п.п. Фиксированная + плавающая: 21,25–21,75 первые три года, затем MosPrime6M + 9,8-10,3 п. п. 4 Фиксированная: 13,5–14,75. Плавающая: Libor6M + 9,6–10,1 п. п. Фиксированная + плавающая: 11,75–12,25 первые три года, затем Libor6M + 9,6–10,1 п. п. 5 Плавающая: MosPrime6M + 10,3–10,8 п. п. Фиксированная + плавающая: 21,75–22,25 первые три года, затем MosPrime6M + 10,3-10,8 п. п. 6 Фиксированная: 13,75–14,5. Плавающая: Libor6M + 10,1–10,6 п. п. Фиксированная + плавающая: 12,25–12,75 первые три года, затем Libor6M + 10,1–10,6 п. п.