Курортные инвестиции — Личные финансы — № 19 (60) 17-23 мая 2004 — Архив — Выбери!by

Курортные инвестиции — Личные финансы — № 19 (60) 17-23 мая 2004 — Архив — Выбери!by
Курортные инвестиции — Личные финансы — № 19 (60) 17-23 мая 2004 — Архив№ 19 (60) 17-23 МАЯ 2004 ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫРегионы. Пресытившись Москвой, многие столичные компании активно внедряются на региональные рынки. Одним из самых перспективных называют рынок жилья в Сочи. Там уже появились элитные дома и дешевая ипотека.Антон Кузин, Александр Романенко *Развитие туристической инфраструктуры, гостиничного бизнеса делают Сочи довольно привлекательным городом для инвесторов. Если еще совсем недавно строителей интересовало в основном гостинично-пансионатное направление бизнеса, то сегодня в рост пошел жилой сектор. В городе начали строить редкие для Сочи современные дома, цены на которые резво пошли вверх. Значительную долю этого рынка сегодня занимают московские девелоперы, а инвестиции идут преимущественно из Москвы и богатых добывающих регионов страны. По разным оценкам доля московских покупателей сочинского жилья сегодня доходит до 80%. Спрос на квартиры в городе поддерживается льготными ипотечными программами. В частности, Жилищное ипотечное агентство недавно начало выдавать кредиты на покупку жилья под 6-10% годовых на срок до 20 лет.
По данным «Декра-Групп», средний рост цен на возводимые компанией сочинские объекты составляет около 5% в месяц. Дефицит земли и предложения нового комфортабельного жилья обеспечивают высокие темпы роста квадратного метра в этом городе. Сочинский рынок новостроек пока окончательно не сформировался. Здесь, так же как и в Москве, ощущается дефицит недорогого и качественного жилья для среднего класса. Объемы многоэтажного жилищного строительства в городе пока невелики: сегодня здесь реализуется чуть более десяти проектов. Такие скромные показатели объясняются прежде всего осторожностью инвесторов. До недавнего времени они предпочитали вкладывать деньги в основном в строительство гостиниц, магазинов и ресторанов.
Спрос на новое жилье обозначился совсем недавно, в основном со стороны москвичей и жителей нефтедобывающих регионов. Но оперативно отреагировать на него инвесторы и строители не могут в силу ряда объективных причин. Реализация проектов в сфере многоэтажного жилищного строительства осложняется дефицитом земли и ее высокой стоимостью, плотностью старой застройки, особым рельефом местности и климатическими условиями.
В основном жилье в Сочи возводится силами частных застройщиков. На долю муниципалитета приходится лишь несколько панельных домов. Активность девелоперов существенно ограничена недостатком привлекательных с точки зрения окупаемости инвестиций земельных участков. В Центральном Сочи найти свободную площадку крайне трудно, плотность застройки просто немыслимая, цены на землю высоки. Дешевле продаются лишь неудобные или удаленные от моря районы. Но строить здесь жилые дома невыгодно ни городу, ни частным инвесторам. Приезжие такое жилье покупать не станут (далеко до пляжа), да и среди местных покупателей оно не будет пользоваться спросом — квартиру в таком доме не сдашь в аренду. В то же время немногочисленные лакомые свободные земельные участки давно приватизированы и находятся в руках частных компаний.
Каждому курортнику, остановившемуся в Центральном Сочи, попадется на глаза видная новостройка города. Ее отличительные черты — небывалые метражи квартир и высокие цены, стартующие с $1700 за квадратный метр. Занятный проект реализуется в районе Нового Сочи — на маленьком пятачке возведены два четырехэтажных дома, в каждом из которых по одной квартире на этаж. Инвестором, девелопером и риэлтором в одном лице здесь выступает хозяин участка. Он руководит бригадой наемных рабочих и сам продает построенное.
Вместе с тем высокие цены для города в целом нехарактерны. Большинство проектов укладывается в диапазон $850-1150 за квадратный метр. Цены в «сочинской провинции» — Кудепсте, Адлере и Ахуне — несколько ниже. В первую очередь это объясняется неразвитостью инфраструктуры, особенно транспортной. Например, по словам одного из местных жителей, «неотложку» зимой приходится ждать ровно два часа.
По данным риэлторов, как минимум половина покупателей сочинской недвижимости не имеют местной прописки. Некоторые из них приобретают квартиру, планируя использовать ее лишь в качестве пристанища летом. Многие рассматривают жилье как объект для инвестиций, рассчитывая на доход от сдачи жилья в аренду. В сезон, который длится почти пять месяцев, сдавая квартиру по 1000 рублей в сутки (при 10-процентном уровне вакантности на рынке), можно заработать до $4500. В холодное время для той же квартиры вполне реально подыскать постояльца за $150 в месяц. Таким образом, за год доход арендодателя может составить более $5000. Несмотря на то что цены на сочинскую недвижимость растут не такими темпами, как в Москве, приобретение жилья для последующей сдачи в аренду можно признать весьма выгодным делом.
Следует отметить, что местные жители квартиры покупают не очень активно — дорого. По средней цене квадратного метра новостроек город находится на третьем месте, уступая лишь Москве и Сургуту. По данным риэлторов, средний сочинец, продав свою старую квартиру за $40-50 тыс., готов добавить всего $10-15 тыс., чтобы приобрести квартиру в новостройке. А выбор жилья по такой цене ($50-65 тыс.) пока крайне невелик. Приходится констатировать, что, как и в большинстве городов России, развитие нового домостроения в Сочи началось с удовлетворения запросов состоятельной публики.
Значительную конкуренцию новым квартирам составляют отдельно стоящие дома с небольшим участком. Сочинец всегда предпочтет такой особнячок квартире. Но приезжих, не собирающихся целый год проводить на курорте, больше привлекает жилье в многоквартирном доме. Дело в том, что достаточно на пару зимних месяцев оставить частную постройку без отопления, как морская сырость и плесень нанесут непоправимый ущерб недвижимости. Кроме того, оставленные без присмотра дома подвергаются опасности разграбления или поджога.
Многие аналитики высказывают опасения, что в связи с небольшой емкостью сочинского рынка существует угроза его быстрого затоваривания. Однако в «Декре» считают, что, несмотря на активную застройку города, большая часть существующего жилого и коммерческого фонда все еще находится в плачевном состоянии. Специалисты компании полагают, что развитие курортного бизнеса в условиях стабильно развивающейся экономики окажет положительное влияние на рост благосостояния коренного населения Сочи, что в свою очередь стимулирует спрос со стороны местных жителей. И поэтому о затоваривании местного рынка в обозримом будущем говорить не приходится.
Средние цены на квартиры в Сочи, $ тыс.РайонОднокомнатныеДвухкомнатныеТрехкомнатныеЦентр30-5035-6045-180Бытха21-2527-4038-45Виноградная25-3027-5545-80Дагомыс18-2525-3535-50Донская21-2527-3235-45Завокзальный22-3028-4035-70Заречный24-2830-6040-100КСМ20-2525-3530-35Кудепста18-2525-3028-35Макаренко22-3035-4540-60Мамайка20-2528-3535-45Мацеста18-2225-3030-40Приморье20-2428-3535-45Светлана25-3035-6045-150Хоста22-2730-4540-55Источник: компания «Апогей»
* Автор — начальник отдела недвижимости фирмы «Апогей».