Кризис доверия задел строителей — БАНКИ — № 46 (87) 6-12 декабря 2004 — Архив — Выбери!by

Кризис доверия задел строителей — БАНКИ — № 46 (87) 6-12 декабря 2004 — Архив — Выбери!by
Кризис доверия задел строителей — БАНКИ — № 46 (87) 6-12 декабря 2004 — Архив
Представители строительных компаний признаются, что банки стали чаще требовать дополнительного обеспечения под ссуды, из-за высоких рисков они вынуждены реструктурировать свои кредитные портфели, пересмотрев условия по ранее заключенным договорам. Многие вообще перестали кредитовать строителей. «Сказать, что банки стали осторожнее относиться к девелоперам и инвестированию в строительные проекты — значит, ничего не сказать, — говорит генеральный директор компании «Пересвет-инвест» Олег Пронин. — Сегодня кредитные организации полностью пересматривают свою политику, значительно ужесточая требования к заемщикам. Повышение ставок, сворачивание или отзыв ранее выданных ссуд, сокращение кредитных программ — явления распространенные». По его словам, если до лета нынешнего года строительный рынок рос стремительно и банки с легкостью давали деньги под любые проекты, то сегодня рассчитывать на ссуды могут только крупные девелоперы. Ставки по кредитам значительно выросли: если летом они составляли 11-13% годовых в валюте, то теперь — 18% и выше.
Сергей Урюпичев также отмечает значительные изменения в поведении финансовых институтов. По его словам, чтобы кредитовать застройщика, банк должен увидеть у компании значительные средства для реализации проекта. Подключаться к нему на начальных этапах строительства уже мало кто рискует, кредитные организации стали обращать внимание на качество строительства, на месторасположение объекта, на опыт самого застройщика, на соинвесторов, то есть на те факторы, которые не так давно играли менее значимую роль при кредитовании. Вынужден был ужесточить свои требования к застройщикам даже один из самых активных их кредиторов — Банк Москвы (см. стр. 38).
Под другим углом. Некоторые банки стали работать с недвижимостью по совершенно другим схемам. Одна из таких схем — покупка или инвестирование в строительные объекты через закрытые паевые фонды. Подобная практика начала активно развиваться с весны прошлого года. Правда, до последнего времени фонды участвовали в строительстве лишь в качестве соинвестора, фиксируя свои права в инвестиционных контрактах. Новую схему применил закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Строительные инвестиции», входящий в состав ФК «Уралсиб». Он полностью выкупил за $37 млн у компании «Интеко» права инвестирования строительства 5-го корпуса жилого квартала «Шуваловский» (общей площадью 21 тыс. кв. метров).
Как объяснил исполнительный директор по инвестициям ФК «Уралсиб» Алексей Чаленко, данная схема наиболее оптимальна как для банков, так и для девелоперов. «Инвестируя, а фактически покупая строительный объект через ПИФ, банк не изымает собственные средства, а размещает деньги участников инвестиционного фонда». Ранее девелопер при финансовых затруднениях имел две возможности завершить строительство. Во-первых, взяв у банка кредит под высокий процент, а во-вторых, продав еще недостроенный объект другому застройщику. Тем самым он либо снижал прибыль до минимума, либо терпел убытки. По мнению Алексея Чаленко, создан механизм взаимодействия фонда со строительной компанией, который существенно снижает финансовые риски, а перед фондами недвижимости открываются новые направления инвестирования. Зависимость девелоперов от конъюнктуры рынка, возможностей кредитной политики банков фактически ставила крест на их бизнесе. При новой схеме застройщик получает весь объем финансирования, а сам предоставляет ПИФу и банку лишь гарантии того, что объект будет построен. Эта схема выгодна и потребителю, который, во-первых, будет уверен, что дом будет достроен, а во-вторых, что девелопер не обанкротится, не сбежит с деньгами и сдаст все в срок. «Клиенты нашего ПИФа, который создан на 15 лет, могут рассчитывать на прибыль в размере 35-40% годовых, причем эти цифры по мере готовности объекта могут и увеличиться», — уверяет Алексей Чаленко.
Прогнозы полярны. Строители и риэлторы сложившуюся ситуацию драматизировать не склонны. «Никаких проблем или задержек с финансированием у нас не возникало даже при реализации самых крупных проектов», — уверяет руководитель направления элитной недвижимости корпорации «МИАН» Ирина Рогачева. По ее мнению, вложения в недвижимость всегда считались более консервативными и стабильными и сегодня спрос на жилье по-прежнему высок. Другие опрошенные риэлторы также уверяют, что рынку ничто не угрожает, следовательно, нет и оснований считать нынешнюю ситуацию кризисной. Тем не менее они признают, что ряд банков перестал инвестировать в строительные объекты и кредитовать девелоперов, что вынудило некоторых из них скорректировать цены на жилье в сторону снижения на 1-2% от их стоимости.
По мнению Сергея Козлова, нынешний затянувшийся период ожидания продлится еще довольно долго. «Девелоперам не стоит ждать, что банки вновь будут давать средства под строительство в тех же объемах. Кредитор в первую очередь смотрит на рынок и оценивает его, а сегодня картина не совсем благоприятная: спрос упал, квартиры не покупают. Компании вынуждены снижать цену под видом скидок, но если это не принесет свои плоды, то закончить финансирование по многим проектам им не удастся. В этом случае ряд игроков просто уйдут с рынка, продав свои площадки более благополучным компаниям». По словам Сергея Урюпичева, на рынке недвижимости «наступил стратегически переломный момент — закончился безудержный рост цен, потребитель получил право выбирать и стал обращать внимание на качество строительства». По девелоперам это может ударить сильнее, чем временные финансовые трудности, так как их потенциальные клиенты предпочтут конкурентов с лучшими характеристиками жилья. Сейчас потребитель находится в состоянии ожидания, не торопясь с покупкой недвижимости, так как ждет падения цен на нее. «Однако инвестирование в недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных финансовых инструментов, так как другие их виды (акции, ПИФы, банковские вклады) требуют определенных знаний от инвестора или дают меньшую прибыль», — считает Олег Пронин. По его словам, значительное повышение спроса может быть стимулировано и развитием ипотеки — принятием законодательных актов, которые дадут банкам возможность страховать свои риски по долгосрочным кредитам. Это приведет к снижению процентных ставок по кредитам, росту спроса на недвижимость и, следовательно, к новым ценовым скачкам.
© Финанс 2002-2004 г. Использование материалов сайта возможно только с разрешения правообладателей© ЗАО Газета Финансовая Россия, 2000-2003 г.