Ипотека по ошибке

Ипотека по ошибке
Ипотека по ошибке 06.12.2011 / 15:21 Проблемы с выплатой ипотеки?.. Идите в банк!По статистике в России большая часть дефолтов по ипотеке приходится на первый год выплат. Но даже если вы успешно обслуживаете свой кредит уже несколько лет, все равно в жизни может случиться всякое. От потери работы никто не застрахован. Кроме того, люди разводятся или, наоборот, женятся, и у них рождаются дети. В этих случаях обслуживать кредит становится сложнее.Принимая решение взять ипотечный – то есть долгосрочный и объемный – кредит, в первую очередь заемщик должен оценить свою платежеспособность, а также возможные риски в случае наступления различных форс-мажорных обстоятельств.Не те прогнозыОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) выявило наиболее частые ошибки, которые совершают ипотечные заемщики. Большинство из них происходят еще на стадии заключения договора и во многом определяют дальнейшую судьбу займа.Одна из ошибок – неумение людей прогнозировать свои доходы и расходы. По статистике 2% заемщиков затрудняются с выплатами вне зависимости от экономической ситуации. Это могут быть объективные причины – рождение ребенка, смена работы, развод супругов, и необъективные – расчет на нестабильные заработки, валютный кредит при рублевых доходах, закредитованность.По мнению Натальи Коняхиной, начальника управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, прежде всего, получая ипотечный кредит, нужно понимать, что его придется возвращать. Заемщику следует определить для себя ту максимальную сумму, которую он сможет вернуть кредитору. Кроме того, лучше брать ипотеку в надежном, проверенном банке с хорошей репутацией и внимательно читать договор перед его подписанием, чтобы потом не оказалось, что вы упустили или не поняли какое-то важное условие.Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка, подчеркивает, что при принятии решения о получении ипотечного кредита заемщику нужно правильно оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе.Получать кредит стоит, имея собственные средства в размере как минимум 20–30% от стоимости объекта недвижимости. Это позволяет избежать возможных неприятных последствий, возникающих в случае необходимости экстренной реализации залоговой квартиры. Кроме того, рекомендуется застраховать имущество от ущерба, а также жизнь и трудоспособность заемщика. Тогда при наступлении страхового случая задолженность перед банком может быть погашена страховой компанией.Подушка из купюрЕще одной ошибкой, которую могут совершить заемщики, является отсутствие подушки финансовой безопасности, на которую можно опереться в случае возникновения финансовых проблем, а также неверное соотношение размера ежемесячного платежа и уровня доходов должника.Согласно исследованию «Независимого института социальной политики», у граждан практически отсутствуют накопления. Необходимо иметь «запас прочности» в виде сбережений, равных размеру полугодовой зарплаты. В России число таких семей – 15%, а это – ничтожно мало!Что касается соотношения размера платежа к доходу семьи, то он не должен превышать 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик. Именно такое соотношение позволит человеку безболезненно погашать долг и поддерживать при этом достойный уровень жизни. Высчитывается этот параметр еще на стадии оформления ипотечного кредита. Однако многие граждане, не рассчитав своих сил в будущем, принимают решение о том, что смогут платить ежемесячно сумму, превышающую 45% от их доходов. Такой подход может привести к дефолту заемщика.Мнения экспертов, опрошенных Bankir.Ru, по этому поводу разделились. Некоторые утверждали, что ситуация, когда заемщик тратит треть от доходов на обслуживание кредита – это оптимальный вариант из всех возможных, но есть потенциал для увеличения этого показателя при дальнейших расчетах конкретного клиента. Не очень отрадно, если говорить о системах оценки ипотечных заемщиков со стороны банков. Как будто бы им хочется ипотечный кредит выдать каждому желающему. Но хорошо, что так рассуждают не все. По мнению Натальи Коняхиной, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту должен составлять не более половины от дохода заемщика (то есть 50%). Максим Соболев, председатель правления банка «Западный», говорит о соотношении в 45%. Ирина Градович полагает, что хорошо, если кредитная нагрузка составляет не более 30–40%.«Конечно, в отдельных случаях банки одобряют и до 55% от дохода заемщика, но если заемщик хочет быть уверен в будущем, лучше держать этот показатель на уровне 30%, – говорит Юдит Бакша, заместитель директора департамента маркетинга Абсолют банка. – Тем более что при появлении дополнительных ресурсов заемщик может сам регулировать нагрузку». Например, он имеет право досрочно погашать кредит без штрафных санкций.Формируя размер ежемесячного платежа, банк учитывает многие факторы: наличие залога, привлечение созаемщиков, дополнительные активы должника, положительная кредитная история и т.д. «В случае, если на иждивении клиента находятся несколько членов семьи (например, жена и маленький ребенок), с большой долей вероятности ежемесячный платеж будет меньше 50% от дохода», – поясняет Юдит Бакша.Игры в пряткиСледующая ошибка – это незнание заемщиком своих прав и возможностей. К сожалению, примерно половина граждан, столкнувшись с отсутствием или нехваткой средств, пытаются спрятаться от кредитора, чем усугубляют и без того непростую ситуацию.«Чего точно делать не нужно, так это скрываться от банка, – замечает Наталья Коняхина. – Если заемщик по каким-то причинам не может погашать кредит, нужно обратиться в банк, объяснить ситуацию и попытаться прийти к консенсусу».Но иногда проблемы есть и со стороны кредиторов. Так, в ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) обратился заемщик одного западного банка. Четыре года он исправно платил по кредиту, выплатил половину долга, но в какой-то момент у него возникли сложности, и человек попросил предоставить ему платежные каникулы. Банк отказал в реструктуризации. Более того: пригрозил отобрать квартиру и продать ее по цене, указанной в договоре четыре года назад. При этом, по словам Андрея Языкова, генерального директора АРИЖК, кредитную организацию не пугает, что она может потерять не только лояльность добросовестного заемщика, но и потенциальных клиентов, которые могли бы взять ипотеку, но теперь побоятся это сделать.Приводит Агентство и истории неправильного поведения должников.Например, заемщик купил двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. рублей в 2007 году, взяв кредит в размере 1,2 млн. рублей под 13,9% на 20 лет. Предприятие, где работал новосел, закрылось в 2008 году. Должник не обращался в банк за реструктуризацией. К концу 2009 года по решению суда залог был оценен в 1,1 млн. рублей, а долг перед банком с пенями и штрафами достиг уже 2,1 млн. рублей. Итогом «партизанских действий» стало отсутствие жилья и возросшие долговые обязательства. Хотя у человека были шансы на реструктуризацию кредита и более счастливый финал этой истории.В случае возникновения финансовых проблем каждый заемщик должен знать, что он может обратиться за реструктурированием кредита в банк, в АРИЖК или к финансовому омбудсмену. Последнее нужно делать в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка.«В зависимости от каждого конкретного случая банк может предложить разные варианты решения проблемы: например, предоставить отсрочку платежа по процентам или сумме основного долга, если проблемы заемщика носят временный характер, – рассказывает Надежда Крупенникова, аналитик ТКБ «Капитал». – Если же проблемы заемщика носят долгосрочный характер, то банк, возможно, прибегнет к крайним мерам – продать квартиру и погасить кредит, а оставшуюся сумму вернуть заемщику».По мнению Юдит Бакша, заемщику лучше начать действовать не по факту, когда уже произошла первая просрочка, а заблаговременно, когда возникли только опасения грядущих финансовых затруднений. Не стоит думать, что при намеках на первое же нарушение графика выплат банк кинется как можно скорее продавать квартиру должника. По словам банкиров, кредитные организации заинтересованы в своих клиентах и сохранении с ними деловых отношений. Чем раньше клиент обращается в банк – тем проще будет решить возникшую проблему.Андрей Языков считает, что обращение в суд должно стать крайней мерой. Банкирам необходимо вести диалог с заемщиком. В АРИЖК уверены: при правильной и конструктивной позиции 87,4% заемщиков, испытывавших трудности с погашением кредита, восстанавливают свою платежеспособность.Источник: http://ipocredit.ru