Инвесторов низвели до покупателей — ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ — № 13 (103) 4-10 апреля 2005

Инвесторов низвели до покупателей — ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ — № 13 (103) 4-10 апреля 2005
Инвесторов низвели до покупателей — ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ — № 13 (103) 4-10 апреля 2005 — АрхивАНТОН КУЗИНРЕГУЛИРОВАНИЕ. Девелоперские фонды недвижимости получили наконец от регулятора новое положение о составе и структуре активов (планируется, что оно вступит в силу в конце апреля — начале мая). И теперь, не исключено, часть из них может просто расформироваться и уйти с рынка.
Дело в том, что, согласно положению, в состав активов фондов недвижимости можно включать имущественные права по договорам участия в долевом строительстве (регламентированные соответствующим законом № 214, вступившим в силу 1 апреля), а также отвечающие строго установленным требованиям инвестконтракты. При этом последние должны быть заключены с застройщиками, имеющими в собственности или на праве аренды земельные участки и разрешения на строительство. Эти самые разрешения и грозят стать причиной ухода фондов недвижимости со строительного рынка.
Закон № 214 лишил застройщиков права продавать квартиры до получения разрешения на строительство. Таким образом были защищены права покупателей новостроек, которые до сих пор выступали в роли соинвесторов со всеми вытекающими из этого статуса рисками. К покупателям отнесли и фонды, снижение рисков для которых означает и снижение доходности. Если при инвестициях в строительство жилья до получения злополучного разрешения они могли рассчитывать на доходность в 25-30% годовых, то теперь, по оценкам участников рынка, потолок — 15-18%.
Получив разрешение на строительство, застройщик уже может обращаться за кредитами в банк, который ссудит ему деньги гораздо дешевле, чем за 25-30% годовых. Фонду же на 15-18% очень трудно будет найти инвестора (сегодня почти без рисков столько зарабатывают ПИФы облигаций).
По словам замруководителя ФСФР Сергея Харламова, держать в портфеле фонда инвестконтракты с застройщиками, не имеющими разрешения на строительство (а таковых в Московском регионе до 80% — см. стр. 66), можно будет только в течение года с момента вступления в силу нового положения о составе и структуре активов. В этот же срок можно заключать «разрешенные» инвестконтракты. Еще год дается на достройку дома. Если же дом не будет достроен вовремя, «разрешенные» инвестконтракты нужно будет переоформлять в договоры долевого участия или переуступать.
РЕПЛИКАПАВЕЛ ЗЮБИН, генеральный директор УК «Регион Девелопмент»:Отрасль коллективного инвестирования в строительство создавалась как мост между рынками капитала и недвижимости. И чем шире был этот мост, тем больше проблем можно было решать с его помощью: создавать доходные инструменты, которых так не хватает для институциональных инвесторов, решать проблему отсутствия доступного жилья за счет привлечения в строительные проекты длинных денег, давать возможность региональным инвестициям работать на местах. Все эти вопросы можно было решать, только оставаясь полноценными профессиональными игроками рынка.
Озвученные единые стандарты поставили фонды недвижимости в один ряд с потребителями. Ведь закон «Об участии в долевом строительстве», вступивший в силу 1 апреля, в первую очередь был написан для защиты прав покупателей недвижимости, физических лиц. И о фондах недвижимости в этом законе не сказано ни слова.
Сегодняшняя ситуация такова, что так называемые фонды коммерческой недвижимости не могут существовать прежде всего из-за нерешенности вопросов налогообложения. А теперь и «девелоперские» ПИФы из-за невозможности участия на ранних стадиях в строительных проектах и соответственно невысокой доходности вряд ли будут востребованы инвесторами.ММВБ адаптируется к корзинеВ РТС новый индексМЭРТ дает доброБумажные дебатыОстрые углы «круглого стола»АКЦИЯ НЕДЕЛИ