Загородное жилье: «экономное» будущее

Загородное жилье: «экономное» будущее
Загородное жилье: «экономное» будущееВ ожидании оттепели. Вплоть до февраля на рынке загородной недвижимости будет наблюдаться традиционная послепраздничная спячка. Эксперты прогнозируют, что рост цен в ближайшие два месяца не превысит темпов инфляции. «Более динамичные изменения затронут лишь ликвидные предложения, к примеру, на береговой линии водохранилищ или в поселках класса де люкс с развитой инфраструктурой, — уверен генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. — Тогда как в поселках без единой архитектурной концепции, наоборот, будет наблюдаться стабилизация цен».
Ближе к весне покупательский интерес к загороду снова повысится, а следовательно, поползут вверх и цены. Причем, по мнению директора отдела элитной недвижимости Knight Frank LLC Екатерины Тейн, именно в первом квартале рост цен на коттеджи будет максимальным за год. «Во-первых, многие застройщики, как правило, начало каждого календарного года сопровождают повышением цен на свои объекты, — поясняет она. — Во-вторых, март открывает начало весеннего сезона, когда спрос на загородные дома достигает своего максимума. Застройщик прекрасно понимает, что именно весной он может реализовать больше своих объектов, чем в течение всего оставшегося года, а следовательно, будет стараться увеличить свою прибыль, повысив цены в первом квартале».
Не мартом единым. Однако и в последующие весенне-летние месяцы стагнации цен на рынке частных домов никто не ожидает. В 2005 году загородная недвижимость стабильно дорожала: по сравнению с 2004 годом рост цен составил от 15 до 30% — в зависимости от престижности направления, удаления от МКАД и других факторов. Участники рынка ожидают подобной ситуации и в 2006 году.
Дело в том, что, несмотря на активное размножение коттеджных поселков, Москве пока далеко до тех объемов предложения, при которых происходит стабилизация цен. Впрочем, это относится не ко всем секторам «загородного» рынка. Сегмент элитных коттеджей (дороже $700 тыс.), судя по экспертным оценкам, уже перенасыщен, и предложений здесь намного больше, чем покупателей. Большинство аналитиков предсказывают, что уже в течение этого года начнется конкуренция между элитными поселками и рост цен в этом сегменте замедлится. Сергей Леонтьев утверждает, что спрос на дорогие коттеджи в ближайший год расти не будет. К его мнению присоединяется руководитель Rodex Group Евгений Родионов, который считает, что удорожание элитных домов в первом квартале 2006 года не превысит 3-4%, в то время как цены в бизнес-классе могут увеличиться на 7%.
Хотя на этот счет есть и другое мнение. «Максимальный рост покажут как раз поселки премиум-класса по престижным направлениям, — утверждает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — А меньше всего подорожают дома в коттеджных поселках эконом-класса по восточным направлениям».
Как предполагают аналитики, в среднем по рынку загородной недвижимости в 2006 году цены ежемесячно будут увеличиваться на 1,1-1,4%.
Эконом-ликвидность. У загородной недвижимости как объекта инвестиций аналитики отмечают ту же проблему, что и у элитных квартир, — ликвидность. В этом секторе практически отсутствуют параметры, которые бы гарантировали быструю продажу объекта: выбор дома обычно основывается на индивидуальных предпочтениях покупателя. Особенно это касается недвижимости класса де люкс. Конечно, с одной стороны, доходность при сделках с элитными домами может быть наиболее высокой на рынке загородного жилья. Так, по данным компании «Миэль-недвижимость», за полтора года с начала продаж средняя стоимость дома в коттеджном поселке «Барвиха-Club», расположенного в 10 километрах от Москвы по Рублево-Успенскому направлению, выросла почти вдвое (с $320 до $570 тыс.). Но, учитывая обилие предложений, такой коттедж в ожидании своего покупателя может простоять на рынке два-три года.
По мнению экспертов, наиболее ликвидной категорией загородного жилья становится эконом-класс. Как говорит управляющий партнер компании «Конкордия — эссет менеджмент» Марина Кислицкая, 50% от общего спроса в конце 2005 года приходилось именно на такие коттеджи, в то время как предложение составляло не более 15%. Аналитик загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Иван Воробьев также отмечает, что «судя по последним тенденциям в покупательской активности, многие застройщики и девелоперы постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, а также постройку недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов».
По утверждению Евгения Родионова, в поселках эконом-класса наибольшим интересом у покупателей пользуются дома свободной планировки под «черновую» отделку (с заведенными коммуникациями, без разводки). «Это позволяет значительно сэкономить на отделочных работах, проводя их либо своими силами, либо растягивая этот процесс во времени по мере поступления необходимых средств в семейный бюджет», — говорит он. В качестве примера можно привести успешно реализуемый дачный поселок «Аистово», где готовый дом стоит от $88 тыс.».
Инфраструктурное будущее. Сегмент бизнес-класса также достаточно насыщен, и поэтому ликвидность объектов здесь обеспечивается в первую очередь месторасположением и инфраструктурой поселка. А такой фактор, как близость к МКАД, по словам риэлторов, постепенно отходит на второй план.
Судя по информации экспертов, наиболее востребованный сейчас тип загородного жилья — это дом площадью 500-700 кв. метров с участком 30-50 соток, расположенный в лесной зоне, но в охраняемом поселке с хорошо развитой инфраструктурой. «Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома», — утверждает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов. Причем понятие «хорошо развитой инфраструктуры» у потребителей расширяется с каждым годом. Несколько лет назад они предпочитали селиться в небольших поселках, где в лучшем случае имелись магазин и автостоянка для гостей. Сегодня нормой считается наличие своего фитнес-центра, детского сада, школы, больницы, супермаркета и т. п.
Подобный уровень инфраструктуры можно обеспечить только в большом поселке. Поэтому многие риэлторы отмечают, что рынок загородного жилья развивается в сторону освоения больших территорий. «Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом, — говорит Владимир Яхонтов, — намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно в поселении из 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в жилом комплексе на 200 коттеджей».
Участники рынка говорят о том, что покупательские предпочтения в сфере загородной недвижимости за последние годы изменились довольно существенно. По мнению руководителя департамента аналитики агентства элитной недвижимости «Новое качество» Натальи Рагозиной, сейчас очень популярны дома, построенные в стиле «Современный классицизм». Такой же точки зрения придерживается директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, по словам которого 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистический стили в архитектуре загородного дома. «В основе предпочтений лежит функциональность планировки, соответствие дома всем современным европейским требованиям», — комментирует он эти данные.
По мнению Екатерины Тейн, большое влияние на формирование потребительских предпочтений в отношении загородной недвижимости оказывает Европа. «Сейчас покупатели уже более или менее знакомы с европейскими жилыми рынками — кто-то имеет дом за границей, кто-то работает или отдыхает в Европе. Выбирая себе загородное жилье, человек часто сравнивает подмосковные дома с зарубежными аналогами, — рассказывает она. — Многие начинают ценить простоту в деталях и большие свободные помещения — все то, что так редко встречается в проектах, строившихся у нас совсем недавно — 3-4 года назад. Становится актуальным понятие «полезная площадь»: семью из 3-4 человек вряд ли заинтересует 4-5-уровневый дом, где до 50% площади останется не задействованной. Многие покупатели загородных домов — это состоятельные люди, которые, однако, научились считать деньги. Не каждый из них захочет платить за ненужную площадь, которая ко всему прочему требует расходов на содержание».
Направления роста
Эксперты прогнозируют, что быстрее всего загородные дома будут дорожать по Новорижскому, Калужскому и Киевскому направлениям. По данным «Конкордии-эссет менеджмент», сегодня около трети покупателей заинтересованы в приобретении недвижимости на Новорижском шоссе, примерно 20% — на Калужском. На долю Рублево-Успенского, Дмитровского и Киевского приходится по 8-9%. При этом аналитики отмечают, что Дмитровское и Рублево-Успенское направления уже достигли той ценовой планки, после которой инвестиционная привлекательность недвижимости идет на убыль.
Спрос на Калужское направление постоянно растет. По объемам строительства это направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями. Основным преимуществом Калужского шоссе является высокая транспортная доступность ввиду наличия четырехполосной автодороги. Дополнительными преимуществами являются хорошее дорожное покрытие, отсутствие производственных предприятий и развитая инфраструктура. Сегодня Калужское направление в основном застроено поселками бизнес-класса.
Киевское шоссе еще недавно не пользовалось популярностью из-за транспортных проблем. Покупательский ажиотаж вызвали столичные власти, пообещавшие увеличить пропускную способность трассы.
СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ*, $ ЗА СОТКУУдаленность от МКАД, кмУчасток с деревьями, сложившаяся застройка, все коммуникацииОсвоенная жилая застройка, электричество, газНовый землеотвод, коммуникации в проектеПоле, садовое товарищество, электричествоРублево-Успенское направление0-1050 00035 00020 00020 00010-2038 00026 00015 000800020-3025 40015 60010 000700030-4010 500620040002500Рижское направление0-1520 00015 0008000500015-3012 50082005000350030-508000500035002000Дмитровское и Осташковское направления0-2012 00080005000200020-40700050003500150040-60500040002000900Ленинградское направление0-20900070004000200020-406000450030001500Минское направление0-1514 80013 2008000500015-3013 00011 2006000400030-4510 00080004000300045-60700050002500150060-80450025001000800Волоколамское направление0-20900063004000150020-4065004200200080040-60400020001000600Ярославское направление0-30800050001500120030-4555002500120090045-60340015001000700Калужское направление0-3012 00068003000150030-50750042002000700Егорьевское и Рязанское направления0-1550003000100080015-303000150080070030-4515001200700400Киевское направление0-15900055003000200015-30500034002000150030-4532002100100080045-6021001600900700Горьковское и Щелковское направления0-2028002300100060020-4019001500600300Каширское и Симферопольское направления0-302800160080070030-501900900500400* На конец третьего квартала 2005 года. Источник: УК «Конкордия-эссет менеджмент»