«Viberi» - Версия для печати

«Viberi» — Версия для печати
«Viberi» — Версия для печати Рынок жилья в России еще не достиг дна, и спрос на недвижимость вернется не скоро, сетовал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев на форуме «Стратегия жилищного строительства в России». По его словам, «снижение цен на жилье по всей стране идет даже в рублях, и это тренд». За последние два месяца объем сделок на рынке недвижимости по России упал на 40–70%, в Москве – на 60%.В середине марта ЦБ опубликовал данные по выданным в январе 2009 года ипотечным кредитам. Цифры не радуют: чуть более 5 тыс. ссуд на общую сумму 6,6 млрд рублей. Годом ранее объемы были втрое выше. «Не секрет, что почти все банки – за редким исключением – свернули ипотечные программы, – комментирует председатель совета директоров МДМ-банка Олег Вьюгин и признается: – Мы ипотеку не выдаем». Не все банкиры столь же откровенны: до сих пор на сайтах многих кредитных организаций можно найти подробные описания ипотечных продуктов. Но при обращении выясняется: либо шансы получить их стремятся к нулю, либо размер ставки исключает вменяемость человека, обращающегося за кредитом на предложенных условиях.Выше только звезды. До кризиса: ставки по ипотечным программам в валюте находились на уровне примерно 10%, в рублях – 11,5–12%. Реально было получить кредит без первоначального взноса, например, в ВТБ24 и Банке Москвы. Сейчас: кредит с минимальным первоначальным взносом менее 20% днем с огнем не найти, обычно разговор начинается при готовности клиента оплатить не менее 30–40% стоимости квартиры. Ставки же подошли к рубежу в 20% годовых. АИЖК публикует более точные цифры, основанные на расчетах и мониторинге «Кредитмарт» (в выборке – программы 25 банков). Из них следует: во второй половине марта средневзвешенная фиксированная ставка по ипотеке в рублях составляла 18,79%, в долларах – 15,16%, плавающая оказалась на уровнях 27,11 и 11,01% соответственно. «Сейчас они стабилизировались, но предпосылок для снижения пока нет и не предвидится», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.Относительно приемлемые условия предлагают не более десятка банков. В основном речь идет об операторах с иностранным капиталом или госбанках, имеющих доступ к долгосрочным ресурсам. В своем аналитическом отчете специалисты АИЖК отмечают: в январе 2009 года на пять крупнейших кредитных организаций («Сбер», ВТБ, Газпромбанк, «Россельхоз» и Банк Москвы) пришлось 53% от общего объема выданных жилищных ссуд.Ссудная арифметика. Согласно расчетам «Выбери!by», по базе WinNER в середине июля цена квадратного метра на вторичном рыке в Москве (если отбросить премиум-сегмент) составляла $5294. То есть 55-метровая «двушка» стоила примерно 6,76 млн рублей по тогдашнему курсу. При 30-процентном первоначальном взносе требовался кредит в 4,73 млн. Взяв его по ставке 12% годовых на десять лет, ежемесячно пришлось бы платить 67,89 тыс. рублей. Вопрос: насколько должна подешеветь недвижимость, чтобы ее покупка по ипотеке была бы не менее выгодной, чем до кризиса? При том же аннуитете и ставке в 18,79% приведенная стоимость по десятилетнему кредиту снижается до 3,66 млн рублей. То есть, чтобы выровнять денежные потоки, рублевые цены на жилье должны снизиться на 23%, долларовые – на 46%. По оценкам некоторых аналитиков, уже к лету падение на рынке недвижимости достигнет этих отметок.Кредитные организации, кстати, закладывают возможность дальнейшего удешевления жилья. А некоторые сегменты рынка вовсе выпали из сферы интересов банкиров. «Если раньше они готовы были кредитовать практически любой, в том числе и строящийся, объект недвижимости, сейчас к рассмотрению принимаются заявки на покупку квартир в наиболее ликвидных домах в городской черте, в качестве залога не рассматриваются жилье из старого фонда без капремонта и загородная недвижимость», – свидетельствует Игорь Жигунов. Строящиеся объекты – особая тема: здесь основная проблема в финансовом состоянии застройщика и стадии готовности, говорят участники рынка. В принципе, кредитование возможно и здесь.Только «белая». Психологически брать кредит сейчас гораздо тяжелее: уверенности в завтрашнем дне, мягко говоря, не прибавилось. А у банков поубавилось веры в заемщиков. «Приоритет – снижение доли просроченных кредитов и совершенствование системы риск-менеджмента», – расставляет акценты Игорь Жигунов. По сути, это означает ужесточение требований, оно сейчас идет по всем фронтам. «До кризиса банки довольно лояльно оценивали платежеспособность заемщика, полагая, что даже в случае потери работы он быстро найдет другую. Сейчас на первом месте – наличие постоянного стабильного дохода», – рассказывает заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев. «Раньше мы исходили из того, что для покупки квартиры в Москве каждый член семьи должен зарабатывать минимум $1500 в месяц, а убежденный холостяк – около $2 тыс. Теперь оценивается абсолютно все: должность, стаж, уровень ежемесячных расходов, отсутствие других кредитов и просрочек по ним», – комментирует заместитель руководителя розничного управления Сведбанка Лидия Чарышникова. «Кстати, все больше банков обращаются в бюро кредитных историй, и если заемщик – пусть даже имеющий высокую зарплату – пытается скрыть, что перекредитован или пропускал платежи по прошлым займам, вряд ли он получит одобрение», – предупреждает она. Некоторые банки перезванивают по месту работы потенциального клиента, чтобы убедиться в достоверности заявленного им дохода.Доказать платежеспособность документально стало сложнее: «До кризиса банки принимали справки с места работы по собственной форме, а теперь их интересует преимущественно 2-НДФЛ. То есть они смотрят лишь на белую часть зарплаты», – констатирует начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин. Хотя кое-кто (к примеру, ВТБ24) все еще готов в индивидуальном порядке рассмотреть справку по форме банка. Кстати, и к самому уровню доходов требования скорректировались. «Раньше мы допускали, что заемщик может направлять на погашение кредита 50–60% зарплаты, сейчас предельное значение – 40%», – говорит Илья Зибарев.Иногда в попытке перестраховаться банки перегибают палку. Анализируя рынок труда, на некоторых секторах экономики они попросту ставят крест – занятые в них специалисты не могут получить кредит, даже если удовлетворяют всем прочим требованиям. «Работникам некоторых отраслей – например, финансовой – ссуды стараются не выдавать. Естественно, банк оценивает и саму компанию, в которой работает потенциальный клиент: если предприятие может столкнуться, скажем, с затовариванием, что грозит вылиться в задержки или сокращение зарплат, то получить кредит его сотруднику будет сложно», – говорит Илья Зибарев. Еще тяжелее людям, занятым в малом бизнесе. «Но надо понимать, что это не жесткий критерий для отказа: банк оценивает заемщика со всех сторон, рассматривает стабильность его компании, определяет возможность устроиться на другую работу. Понятно, что бухгалтер найдет место значительно быстрее, чем узкопрофильный специалист», – успокаивает Лидия Чарышникова.Брать или не брать? Тенденцию к снижению ставок мы увидим, когда ситуация на финансовом рынке начнет стабилизироваться – хорошо, если через полтора-два года, полагают банкиры. Поэтому пока за кредитом имеет смысл обращаться лишь при острой потребности в улучшении жилищных условий, говорят они. Утешение вынужденные ипотекари могут найти в новейшей истории банкинга в России. Сегодня эксперты любят повторять, что ипотечный рынок вернулся в начало 2000-х. Тогда и ставки, и требования к заемщикам находились примерно на тех же уровнях. Но в последующие годы ипотечные кредиты дешевели, а со временем появились и вполне адекватные программы перекредитования, позволяющие снизить ежемесячные платежи без увеличения срока.Условия по ипотеным кредитам ведущих операторов рынкаБанкКредитМинимальный возраст заемщикаМинимальный первоначальный взнос, %Ставка в руб., %Ставка в $, %Cрок кредита, лет СбербанкИпотечный213013,25–16–5–30Молодая семья212013,25–15,5–3–35ВТБ24На приобретение квартиры на вторичном рынке213014,6–16,111,1–13,855–50ГазпромбанкНа приобретение квартиры на вторичном рынке253017,5–18,513,5–141–25На улучшение жилищных условий253018–19 (17,5–18,5 – после погашения части кредита)14–14,5 (13,5–14 – после погашения части кредита)1–25Под залог имеющейся квартиры25–21161–10На приобретение квартир в строящихся домах253018–19 (до госрегистрации залога), 17,5–18,5 (после)14–14,5 (до госрегистрации залога), 13,5–14 (после)1–25Банк МосквыНа покупку квартиры на вторичном рынке214020,5–21,517–183–30На приобретение жилья под ипотеку имеющегося жилого помещения21–21–2217,5–18,53–30На покупку жилого дома (коттеджа, таунхауса)214020,5–21,517–183–30Альфа-банкНа покупку квартиры на вторичном рынке213020,6–2414,4–18,65–25На покупку жилого дома (коттеджа)214022,1–24,815,9–195–15Юникредит банкНа покупку квартиры2130MosPrime6M + 10–10,5 п. п.На выбор*1–20На покупку жилого дома (коттеджа)2130MosPrime6M + 10,5–11 п. п.На выбор**1–20РайффайзенбанкНа покупку квартиры на вторичном рынке243020–23,5–1–20На покупку недвижимости под залог имеющегося жилья24–20–23,5–1–20РосбанкНа покупку квартиры на вторичном рынке204017–19–1–25На покупку жилого дома (коттеджа)205019–1–15На первоначальный взнос под залог квартиры20–17–18–1–15На покупку недвижимости под залог квартиры20–17–18–1–15УралсибНа готовое жилье253019–19,517–183–30На строящееся жилье253020–20,5 (на период строительства), 19–19,5 (по окончании)18–19 (на период строительства), 17–18 (по окончании)3–30На индивидуальный жилой дом253019–19,517–183–30На строящийся индивидуальный жилой дом253020–20,5 (на период строительства), 19–19,5 (по окончании)18–19 (на период строительства), 17–18 (по окончании)3–30Абсолют банкГотовое жилье214028–2924–251–25ДельтакредитDeltaСтандарт2130–50–12–147–25DeltaЭконом2130–5015,5–17,5 первые пять лет, затем Mosprime3M + 6–7 п. п.–7–15DeltaВариант2130–50–Libor + 8–9,5 п. п.10–20DeltaРублевый2130–5016,25–18,25–7–15DeltaИнвест21027,95–28,9515,75–16,75 п. п.10DeltaМечта2130–50MosPrime 3M + 6–7 п. п.–10–20Условия для Москвы и Московской области. *Фиксированная: 13,25–14,5. Плавающая: Libor6M/Euribor6M + 10–10,5 п. п. Фиксированная + плавающая: 12,25–12,75% первые три года, затем Libor6M/Euribor6M + 10–10,5 п. п. **Фиксированная: 13,5–14,75. Плавающая: Libor6M/Euribor6M + 10,5–11 п. п. Фиксированная+плавающая: 12,75–13,25% первые три года, затем Libor6M/Euribor6M + 10,5–11 п. п.