«Viberi» СУ-155 экономит на риэлторах

«Viberi» СУ-155 экономит на риэлторах
«Viberi» СУ-155 экономит на риэлторахСТРОИТЕЛЬСТВО. Вслед за группой компаний «ПИК» и корпорацией «Интеко» 30 марта на ММВБ в качестве эмитента дебютирует еще одно строительное предприятие — Строительное управление № 155. Средства будут привлекаться через дочернюю структуру — ООО «СУ-155 Капитал». Объем займа — 1,5 млрд рублей, срок обращения — три года. Единая ставка первых четырех ежеквартальных купонов определится в ходе аукциона. Размер остальных будет определять эмитент. Для инвесторов предусмотрена возможность досрочного погашения облигаций по номинальной стоимости 1 тыс. рублей через год после размещения. Организатором выпуска выступит Банк Москвы.
В условиях растущих цен на рынке жилья наиболее распространенный среди строительных компаний источник финансирования — средства дольщиков, привлеченные на ранних этапах строительства, — является наиболее дорогостоящим. Так, инвестиционная себестоимость у СУ-155 сейчас составляет около $770 за квадратный метр, оптовая цена квадратного метра для риэлторских компаний — примерно $1 тыс., а розничная стоимость — $1,5-1,8 тыс. за квадратный метр. Таким образом, доходы риэлторов сравнимы с доходами строителей. Облигационный выпуск, по расчетам эмитента, позволит ему перераспределить доходы в свою пользу путем продажи жилья на более поздней стадии.
Анализ финансовой отчетности СУ-155, по словам аналитика ИФ «Олма» Ольги Беленькой, затруднен из-за специфики отражения в бухгалтерском учете объема реализации строительных организаций. Поступления средств по инвестиционным договорам отражаются не как выручка от реализации, а как «целевые финансирование и поступления», растянутые на несколько лет. В то же время формальный анализ отчетности за 9 месяцев 2003 года показывает рост выручки примерно в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом 2002 года и примерно в два раза по сравнению с показателем за весь 2002 год. Интересен анализ долговой нагрузки СУ-155. Формально отношение привлеченных средств к капиталу и резервам составляет 0,25, что является хорошим уровнем. Однако с исключением из «капитала и резервов» статьи «целевые финансирования и поступления», то есть средств соинвесторов, примерно на 20 млрд рублей коэффициент составляет 11. Это означает, что практически вся текущая деятельность предприятия осуществляется на заемные средства, что в принципе характерно для строительных организаций. Практически весь долг является краткосрочным. Так, на конец третьего квартала у предприятия на балансе была задолженность по банковским кредитам сроком погашения от полугода до года на сумму примерно 2,5 млрд рублей.
За ориентир по размещаемым облигациям можно взять бумаги «Интеко», размещенные в феврале с доходностью к годовой оферте 13,3% годовых. По мнению Ольги Беленькой, справедливым уровнем доходности к годовой оферте по облигациям СУ-155 будет 12,5-13% годовых. Такой же ориентир дают и организаторы займа. По словам начальника отдела управления организации выпуска ценных бумаг Банка Москвы Александра Хранеко, ставка купона ожидается в диапазоне 12-12,5%, что, по подсчетам «Ф.», соответствует доходности к годовой оферте 12,55-13,1% годовых.
Финансовые показатели СУ-155 за 9 месяцев 2003 г., млн руб.Общий доход5025Чистая прибыль25Активы25 458Собственный капитал20 503Источник: СУ-155
Около 70% всего жилья в Москве возводят по долевой схеме семь домостроительных предприятий, входящих в Московский строительный союз: ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, «Мосфундаментстрой-6» с аффилированной компанией СУ-83, СУ-155, «Мосстроймеханизация-5» и холдинг «Главмосстрой». СУ-155 входит в тройку лидеров среди московских застройщиков с долей рынка 15-20%. В 2003 году СУ-155 сдало в эксплуатацию 1,05 млн квадратных метров жилья. Инвестиционная программа СУ-155 на 2004 год предполагает объем строительства 1,35 млн квадратных метров.l