«Viberi» Старый центр
«Viberi» Старый центрПо оценкам специалистов агентства Tweed, с января по ноябрь этого года спрос на квартиры в центре Москвы – в пределах Садового кольца – увеличился на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2006-го. Больше всего интересуются новыми элитными домами, однако их пока немного – от 40% в самых застраиваемых районах до 10% в тех, которые еще не начали модернизировать.
Старый фонд. Договориться о том, какие дома причислять к элитным, а какие оставлять за пределами этой категории, риэлторы пока не могут. Стоимость такой недвижимости высока, но качественные характеристики далеко не всегда столь же блестящи. Например, в Кропоткинском переулке, в районе престижной Остоженки, есть дом, который, несмотря на месторасположение, никак нельзя отнести к разряду элитных из-за низкого качества. Это здание – типичный представитель класса С, то есть «эконома», хотя цены за квартиры в нем, конечно, потребителям со средним уровнем дохода никак не подходят.
«Мы относим к отдельным сегментам дома дореволюционной постройки и здания, возведенные до 1985 года, – говорит руководитель отдела городской недвижимости Tweed Алена Бригаднова. – Но стоимость квартир в этих домах вполне может быть сопоставима с ценами в центральных новостройках».
Советские дома, построенные для верхушки ЦК, часть риэлторов относит к классу «бизнес», так как в них отсутствуют современные опции, такие как центральное кондиционирование, подземный паркинг, фильтры очистки воды и прочее. Другие же предпочитают считать их элитными из?за уникального местоположения, качественного строительства и исторического обаяния.
«Еще один пример «неэлитного» жилья в ЦАО – коммунальные квартиры, – замечает директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. – Их остается все меньше, и каждую из них, в общем-то, можно превратить в престижное жилье, так как одной из основных его характеристик является центральное расположение». Однако многие покупатели предпочитают жилье в новостройках – как из-за современных инженерных решений, подземного паркинга, охраны, так и из-за дизайна помещений общего пользования (подъездов) и окружения.
Новостройки. Разброс цен на жилую недвижимость, расположенную в центре Москвы, велик. Есть предложения по продаже однокомнатных квартир в старом фонде за $165–220 тыс., но их совсем не много, и качество такого жилья оставляет желать лучшего. Квадратный метр в старом доме в редких случаях обходится в $4,5 тыс., в новом – в $6 тыс., в большинстве случаях цены значительно выше. Пентхаусы и вовсе добрались до $50 тыс. Стоимость квартир в современных элитных домах складывается с учетом большого количества факторов. На той же Остоженке жилье в двух домах может стоить совершенно разных денег. Учитываются и архитектурные достоинства здания (в последнее время на это обращают все больше внимания), и инженерные коммуникации, и дополнительные опции в виде ландшафтного дизайна, бассейна и фитнес-клуба на территории. Разумеется, наличие инфраструктуры в самом доме и вокруг него играет роль, однако, как отмечают специалисты, этому не всегда придают значение. «Как правило, покупатели квартир в центре Москвы имеют опыт проживания за городом, иногда – в поселках без развитой инфраструктуры, – поясняет Алена Бригаднова. – Кроме того, ситуация выравнивается – в центре появляются супермаркеты». Как уверяет ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard Владимир Кудрявцев, наличие в районе развитой торговой инфраструктуры не входит даже в пятерку приоритетов покупателей элитного жилья. Но это может быть прекрасным функциональным дополнением – правда, лишь в том случае, когда речь идет о магазинах высшей ценовой категории, обычные супермаркеты таким «бонусом» не станут.
Как покупают. «Сейчас наблюдается некоторое снижение спроса на жилье в центре в связи с тем, что предложений явно недостаточно, ведь площадки под застройку там получить очень сложно, – отмечает Екатерина Тейн. – Так как российский рынок недвижимости во многом является рынком продавца, то покупателю часто остается лишь следовать за ним. С выходом на рынок заявленных проектов в центре покупательские предпочтения снова будут сосредоточены внутри Садового кольца и традиционно престижных районов на Юго-Западе».
Наибольшим спросом пользуются квартиры в новых элитных домах, построенных с учетом последних тенденций в архитектуре и техническом оснащении. «Несколько меньший интерес вызывают у покупателей квартиры в малоэтажных строениях, которые, несмотря на свою немолодость, находятся в хорошем состоянии. Износ несущих конструкций в этих домах можно оценить на 20–25%, а с учетом капитального ремонта общий износ не превышает 45%, – рассказывает Владимир Кудрявцев. – Есть категория инвесторов, которые хотят приобрести такие дома по максимально низкой цене с целью перепродажи более крупным инвесторам». Последние приобретают их с целью скупить в дальнейшем дом целиком.
Рубрики