«Viberi» Сплошное расстройство
«Viberi» Сплошное расстройствоОсень – традиционно горячая пора для девелоперов. Именно в это время года объявляют о крупных сделках, заключают соглашения о партнерстве, проводят тендеры на наиболее «лакомые» участки под застройку. Однако нынешней осенью состояние большинства девелоперов можно охарактеризовать одной фразой – глубокая депрессия. Кризис ликвидности сломал привычные схемы ведения бизнеса, что не замедлило отразиться на состоянии строек. Достаточно сказать, что, по информации вице-премьера Александра Жукова, из 72,5 млн кв. метров жилья, которые девелоперы планировали возвести в 2008 году, в первом полугодии они построили только 21,7 млн. Еще более зловеще эти цифры смотрятся на фоне данных Росстата, согласно которым в июне ввод жилых домов в эксплуатацию впервые за последние годы в целом по стране сократился на 5,2%. Проседает и коммерческая недвижимость: если, по данным партнера Knight Frank Андрея Петрова, столичные девелоперы планировали построить за первую половину 2008 года 1,1 млн кв. метров складов, то новые экономические реалии сократили эту цифру почти в три раза – до 315 тыс. кв. метров.
Неясные перспективы. Что и говорить – на фоне последних лет, когда объемы жилищного строительства росли на 25–40% в год, подобные цифры вызывают у инвесторов шок. «Думаете, это дно? – зло шутит старший аналитик девелоперской компании «Развитие» Семен Глухарев. – Полагаю, скоро нам как в том анекдоте – снизу постучат, ведь на рынке все ярче проявляется тренд распродажи строительными компаниями одной части своих проектов и замораживание другой». И кое-кому из застройщиков стучать уже начинают.
«В ближайший год мы не начнем строительства ни одного нового объекта, не оформим ни одного кредита и не будем покупать новые проекты», – категоричен председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. По его словам, если через год ситуация на рынке не улучшится, корпорация может выйти из ряда проектов, в частности по комплексной застройке территорий в районе Бибирево-Бескудниково, занимаемых ЛЭП (2,39 млн кв. метров жилья и офисов, инвестиции – около $6 млрд), а также реорганизации киевского направления Московской железной дороги (2,87 млн кв. м., $4,2 млрд). Кроме того, компания Сергея Полонского может оставить до лучших времен строительство крупного ЖК на месте бывшего приборостроительного завода имени Казакова (580 тыс. кв. метров; $2 млрд) и жилого района Мякинино (280 тыс. кв. метров; $1,7 млрд).
И Mirax Group – далеко не единственная компания, испытывающая сегодня большие проблемы. «Начатые объекты мы, конечно, достроим, но до конца этого года покупать новые участки под застройку не будем», – говорит хозяин петербургской компании «Строймонтаж» и партнер Сергея Полонского Артур Кириленко. «Все запущенные проекты будут достроены, еще не запущенные – тщательно оценены», – вторит ему вице-президент «Интеко» Олег Солощанский. А в начале октября стало известно о планах «Системы-галс» распродать почти 25% портфеля проектов, стоимость которого оценивается в $3,746 млрд. Полученные средства компания направит на финансирование оставшихся объектов (60%), а также на возвращение долгов (40%), размер которых, по информации аналитика «КИТ Финанс» Анатолия Высоцкого, на 15 сентября составлял $1,2 млрд. В целом же капитализация дочки АФК «Система», акции которой торгуются на Лондонской фондовой бирже, упала по сравнению с концом 2007 года более чем в 10 раз. В разы «просели» и другие «тяжеловесы» строительной отрасли: ПИК, AFI Development, ЛСР.
Если раньше на Западе девелоперы получали кредитование под залог собственных акций под 10–11% годовых, то сейчас этот показатель вырос до 18% и более. «Общепринятая практика состояла в том, что заемы оформлялись по стадиям строительства, причем на начальном этапе кредит выдавался под наиболее высокий процент. В результате один проект перекредитовывался несколько раз, а теперь подобная практика невозможна», – объясняет Дмитрий Лемешко, гендиректор компании «Лемешко и партнеры».
«Даже такие столпы, как ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк сегодня отказывают в кредите, – сетует на условиях анонимности исполнительный директор крупного столичного застройщика. – Официально об этом не говорят, но это видно по их поведению в виде бесконечного затягивания решения по выдаче кредита. Например, нашу заявку в Сбербанке «маринуют» уже второй месяц, хотя раньше решить вопрос можно было меньше чем за неделю».
«С начала года ставки в долларах у нас возросли на 3 процентных пункта, и сейчас мы ведем разговоры с застройщиками о предоставлении кредита с минимальной ставкой от 12% годовых», – откровенно говорил в конце сентября Евгений Ретюнский, тогда еще генеральный управляющий «Юникредита» (теперь работает в Экспобанке). – Раньше при финансировании проекта можно было получить 70% от его стоимости, сегодня сложно говорить даже о 60%». И, судя по всему, в ближайшие месяцы девелоперам придется еще хуже. «Из-за роста неопределенности ставки даже на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредитования упали, – резюмирует аналитик ИГ «Капиталъ» Иван Завадский. – Девелоперы в силу долгого производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги, поэтому с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы. Так что объемы «замороженных» строек будут только нарастать».
Кому сейчас легко? Немного лучше чувствуют себя те, кто сотрудничает с государством. Так, «Юграинвестстройпроект» заключил соглашения со Сбербанком на сумму 8 млрд рублей и компанией «Ренессанс Капитал» на 5 млрд рублей об инвестициях в девелопмент жилой недвижимости на территории Ханты-Мансийского автономного округа. В первой половине этого года «счастливый билетик» вытянул ПИК, сумевший договориться с властями Москвы и Московской области о том, что до конца 2008 года они выкупят у нее жилья в рамках различных социальных программ почти на $1 млрд. Только госзаказ позволит застройщику выручить в этом году почти в полтора раза больше, чем за весь 2007 год, когда поступления компании от продажи жилья составили $695 млн. «На фоне нехватки денег для пополнения оборотных средств и дорожающих кредитов госзаказ становится своеобразной финансовой подушкой», – признает представитель СУ-155 Федор Сарокваша. Он знает, о чем говорит: доля госзаказа в общем портфеле проектов его компании составляет около 40%. Примерно таким же объемом «социалки» могут похвастаться «Главстрой», МСМ-5, СУ-83 и ДСК-1. В частности, по итогам года ДСК-1 планирует построить 1,2 млн кв. метров жилья, из них около 700 тыс. кв. метров – по заказу московского правительства, а в «Главстрое» из 716 тыс. кв. метров, которые компания собирается возвести до конца года, на социальное жилье придется 325 тыс. кв. метров.
«До последнего времени застройщики предпочитали не связываться с госзаказом из-за низкой рентабельности, которая колебалась в районе 5%, – полагает Семен Глухарев. – Однако в нынешних условиях, когда застройщикам как воздух требуется кэш, лучше уж работать с такой рентабельностью, чем вовсе сидеть без денег и смотреть, как сгорают твои ценные бумаги». Вот только, по мнению эксперта, у коммерческих застройщиков вряд ли получится вскочить в последний момент на подножку перевозящего госзаказ поезда. «Пул компаний, традиционно работающих по «социалке», определен уже давно, и получить доступ к финансовым ресурсам столичного бюджета девелоперам со стороны сейчас нереально», – разводит руками Семен Глухарев.
Агрессивные новички. Таким образом, крупнейшие российские застройщики попали в замкнутый круг: чтобы расплатиться по ранее взятым кредитам, им нужно активно возводить и продавать квартиры. А продолжать строить они не могут, так как новые очереди крупных объектов требуют активных вливаний «живых» денег. Согласитесь, это поневоле вызывает к жизни призрак 1998 года, когда дефолт привел к массовому банкротству застройщиков по всей стране. «Да, подобные мысли – совершенно естественная реакция со стороны инвесторов, но я бы не стал драматизировать ситуацию, – успокаивает президент корпорации «Инкомнедвижимость» Сергей Козловский. – За строительными компаниями стоят сотни проектов в наиболее инвестиционно привлекательных регионах страны и тысячи «пятен» под застройку. Это слишком ценные активы, чтобы дать их обладателям обанкротиться». По мнению эксперта, наиболее яркая тенденция, которая уже проявляется на строительном рынке в национальном масштабе – это консолидация, а также выход на него новых игроков с кэшем. «Сегодня все чаще главным условием предоставления кредита становится покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте», – говорит Сергей Козловский. Особенно активно слабостью застройщиков пользуется ВТБ: в интервью агентству Reuters его президент Андрей Костин заявил, что у госбанка есть кэш-кулак, который позволит инвестировать в перспективные и вместе с тем подешевевшие девелоперские проекты.
Другой инвестор, которого, по всей видимости, вскоре можно будет отнести к крупнейшим игрокам строительного рынка – это Михаил Прохоров, неоднократно заявлявший, что готов покупать девелоперские компании, у которых нет доступа к финансовым ресурсам. «Другое дело, нужно понимать – чтобы стать серьезным игроком строительного рынка, одного кэша недостаточно, – говорит Иван Завадский. – Необходимы связи, компетенции, опыт работы… Поэтому в недострои и пятна под застройку инвесторы станут вкладываться не в качестве стратегов, а как крупные миноритарии (25–50%). То есть достраивать объекты будут сами компании – инвестор же предоставит лишь финансирование и получит взамен права требования на возводимые объекты недвижимости».
Если большинство строителей обеспокоены источниками финансирования, то потребители желают знать, что будет с ценами на жилье. Многие считают, что цены должны упасть, и кое-где это действительно происходит. Так, в Петербурге реализация квартир в новом комплексе «Балтийская жемчужина» сегодня происходит по цене, которая примерно на четверть ниже рыночной. Кое-кто полагает, что вскоре и в Москве квадратные метры будет дешеветь с той же скоростью, с какой они дорожали в 2006–2007 годах.
Однако из профессионалов мало кто верит в повторение сценария 1998 года, когда многие квартиры в Москве всего за месяц потеряли в цене 50%. «В столице квартиры будут дешеветь медленнее, чем в регионах, так как до кризиса в Москве наблюдалась тенденция сокращения предложения недвижимости, которая также продолжится и уменьшит эффект от единовременного выброса недостроев на рынок, – полагает Иван Завадский. – Тем не менее, снижение стоимости жилья в столице вероятно и составит в ближайшие месяцы 10–15%».
Согласен с коллегой и генеральный директор компании «Комстрин» Максим Сотников. «В самом худшем случае цены зимой снизятся на 10–20%, для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок», – уверен эксперт. Однако кое-кто настроен и более оптимистично. «Сегодня спрос на недвижимость остается на стабильном уровне, так что не думаю, что нам стоит ожидать падения цен, – уверена генеральный директор УК «Радомир» Дарья Гонзалева. – Кроме того, в условиях кризиса ликвидности вложения в недвижимость являются хорошей альтернативой банковским вкладам». По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Бекар» Николая Лаврова, падение рынка возможно только через 3–4 месяца и лишь в том случае, если с него полностью исчезнут покупатели, в результате чего у застройщиков закончатся все деньги. «Однако с учетом того, что сделки сегодня хоть и в меньшем объеме, но идут, подобный вариант развития событий крайне маловероятен», – отмечает эксперт.
Инъекция для рынка. Вряд ли сбудутся и опасения многих россиян, что застройщики, получив деньги от продажи части активов, полностью «заморозят» оставшиеся стройки, чтобы, когда ситуация на мировом и российском финансовых рынках нормализуется, вновь начать работать с прежней рентабельностью. «Здесь надо понимать, что для Путина и Медведева «квартирный вопрос» – вещь принципиальная, – полагает Семен Глухарев. – Никто не позволит крупным застройщикам, на которых ориентируется рынок, прекратить работу». Согласен с коллегой и заместитель генерального директора УК «Ингосстрах-инвестиции» Алексей Яшин. Он не исключает, что, если крупные застройщики попадут в действительно критическую ситуацию, государство может предоставить им крупные заказы на возведение «социального» жилья, благодаря чему они смогут переждать трудные времена.
Нынешний кризис ликвидности послужит для рынка недвижимости болезненной, но своевременной инъекцией, которая сметет с него фирмы-однодневки, застройщиков, которые держатся на плаву только благодаря кредитным средствам, а также спекулянтов. «Чтобы система была устойчивой, ее время от времени надо трясти», – философски замечает Иван Завадский. Хорошо, если шкала землетрясения на рынке недвижимости в России будет все же ниже, чем в США, а отечественные застройщики окажутся более сейсмоустойчивы, чем американские инвестбанки и ипотечные агентства.
Рубрики