«Viberi» Плюсы и минусы «белого» бизнеса
«Viberi» Плюсы и минусы «белого» бизнесаПреимуществом лизинга недвижимости перед ипотекой является отсутствие или существенное снижение залоговых обязательств со стороны лизингополучателя (ЛП). Причина проста – до окончания договора финансовой аренды ЛП не является собственником арендуемого имущества, и, следовательно, лизинговая компания (ЛК), на чьем балансе находится недвижимость, лучше защищена от риска неплатежей, чем банк, предоставивший ипотечный кредит.
Пренебрегая ростом цен. Еще одно преимущество покупки недвижимости по лизинговой схеме – цена здания фиксируется в момент заключения договора между ЛК и лизингополучателем, что позволяет избежать зависимости покупателя от роста цен. Ведь в отличие от обычного арендодателя, стремящегося максимизировать прибыль от принадлежащей ему недвижимости, лизингодатель преследует другие цели – своевременность получения платежей. По той же самой причине лизингополучателю, в отличие от арендатора, не грозит выселение или повышение арендной платы.
Существуют различия в способах финансирования договоров лизинга недвижимости и лизинга движимого имущества (оборудования, транспортных средств и пр.). Если во втором случае лизингодатели, как правило, получают финансовые ресурсы в кредитных организациях, то при лизинге недвижимости ЛК вынуждены привлекать средства на финансовых рынках, предоставляющие ресурсы на более длительные сроки, чем банки, ведь срок договоров лизинга недвижимости, как правило, превышает 10 лет. Связано это с тем, что срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации имущества, а амортизационные нормы для недвижимости намного превышают аналогичные показатели для транспорта и производственного оборудования. Кроме того, на недвижимость не распространяется механизм ускоренной амортизации (среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%).
Побочный эффект. К недостаткам лизинга недвижимости можно отнести запрет на финансирование проектируемых объектов (лизинг возможен исключительно в отношении введенных в эксплуатацию зданий) и несоответствие балансовой стоимости большинства сооружений их реальной рыночной стоимости. При продаже таких зданий по договору лизинга (то есть без «серых» схем, предусматривающих расчет наличными), продавцу приходится платить очень большой налог на прибыль.
По словам директора по развитию бизнеса «Европлана» Александра Михайлова, «российский рынок недвижимости – это в первую очередь рынок продавца: спрос значительно превышает предложение. В такой ситуации хозяева недвижимости заинтересованы в быстром завершении сделки и не хотят связываться с проверками финансовых рисков и объектов недвижимости, что обычно делают лизинговые компании. Расчеты за недвижимость обычно осуществляются в наличной форме с использованием банковских ячеек, в то время как при лизинге недвижимости форма расчета может быть только безналичной. Немаловажно также, что большинство объектов коммерческой недвижимости созданы до перестройки и были приватизированы, вследствие чего с трудом проходят юридическую экспертизу».
С этой оценкой согласен начальник отдела управления недвижимостью «Глобус-лизинга» Александр Фарбер: «Рынок коммерческой недвижимости характеризуется недостаточным количеством предложений и ростом цен. Продавцы ликвидных объектов (в том числе земельных участков) ставят условия, а конкурировать приходится покупателям. При этом те из них, кто использует легальные способы оплаты, оказываются не в лучшем положении. Сегодня популярна схема, когда объекты реализуются путем продажи долей в организации-владельце без отчуждения самой недвижимости. Эта схема легальна, но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг. Кроме того, лизинг недвижимости как механизм привлечения средств не закрепился еще в головах предпринимателей так же крепко, как, например, лизинг оборудования и автомобилей».
Каковы риски лизинга оборудования?Сергей Дианин, гендиректор «Aрвал»:– Определенные трудности вызывает оценка финансового состояния средних и малых предприятий, так как не всегда можно быть полностью уверенным в их абсолютной платежеспособности. Особенно, если они применяют схемы оптимизации налогообложения.
Дмитрий Горизонтов, гендиректор Петербургской лизинговой компании:– Основные риски связаны с реализацией оборудования, вторичный рынок которого еще недостаточно развит по сравнению, например, с рынками спецтехники или автотранспорта, хотя многие иностранные производители оказывают содействие лизинговым компаниям в дальнейшей реализации приобретенного у них оборудования.
Вячеслав Кудрин, гендиректор «Стоун-ХХI»:– Риск заключается в недостаточной ликвидности лизингового имущества как предмета залога. Это связано с определенной уникальностью оборудования, длительными сроками его изготовления, а также необходимостью монтажных и пусконаладочных работ.
Джеймс Горхэм, гендиректор «Элемент Лизинга»:– Преимущества и недостатки зависят от вида оборудования. Большое значение имеют ликвидность оборудования на вторичном рынке, условия поставки, уровень сервисного обслуживания, поставщики оборудования и их профессионализм.
Дмитрий Шабалин, заместитель гендиректора «Локат Лизинг Руссия»:– Главным риском является риск потенциальной ликвидности предмета лизинга, которая, как правило, значительно уступает ликвидности транспортных средств и объектов недвижимости. Поэтому при лизинге оборудования повышается роль правильной оценки кредитоспособности потенциального лизингополучателя.
Михаил Ткаченко, заместитель гендиректора Московской лизинговой компании:– Основным неприятным сюрпризом в лизинге оборудования, а в некоторых случаях и дорогостоящего автолизинга, стали участившиеся случаи организованного мошенничества со стороны как лизингополучателей, так и продавцов. Или и тех и других в сговоре.
Вячеслав Андрюшкин, заместитель предправления СДМ-банка:– При возникновении серьезных проблем с лизингополучателем лизинговая компания остается с оборудованием, которое может быть труднореализуемо на внутреннем рынке. Помимо риска потери ликвидности предмета лизинга при лизинге оборудования присутствуют, конечно же, и стандартные кредитные риски, связанные с возможной неплатежеспособностью лизингополучателя.
Рубрики