«Viberi» Отказ от хобби
«Viberi» Отказ от хоббиДевелопмент во всем мире – высокорисВкованный бизнес, требующий глубокой специализации не только в части строительно-монтажных работ, но иВ вВ сфере финансов, маркетинга, управления объектами недвижимости. У нас же в последние годы девелопмент превратился в хобби национального масштаба. Инвесторами в рамках комплексной реконструкции кварталов в центВральной части Краснодара выступали хлебокомбинат и кондитерская фабрика. На Урале в последние годы девелопментом занялись почти все крупнейшие металлургические предприятия. ИВ сегодня первыми с рынка уходят (добровольно и вынужденно) именно непрофильные игроки, для которых инвестиции в квадратные метры были высокодоходной спекуляцией или вложением свободных средств. Их успех во многом определялся сочетанием трех факторов: стремительно растущими ценами во всех сегментах рынка недвижимости, наличием свободных (или привлеченных) денежных средств и административным ресурсом. Сегодня остался лишь административный ресурс, явно недостаточный для успешной реализации проектов. Новая структура рынка. Кризис, сопровождающийся разорением не только мелких и средних, но и крупных игроков, ведет к переделу рынка между оставшимися компаниями. Заморозка проекта в стадии строительства – мощный удар (и маркетинговый, и финансовый) по бизВнесу. Оправиться от него смогут не все. Инвестиционные проекты заморожены у 80% девелоперов. При этом оставшиеся 20% компаний продолжают реализацию проектов (на разных стадиях), закладывая основу для увеличения будущей доли рынка. Что касается появления такого феномена, как В«девелоперско-банковское партнерствоВ» в результате перехода проекта или части бизнеса к банкам, то он может стать одним из действенных инструментов консолидации отрасли. Три-четыре крупнейших банка – кредиторы девелоперов по всей стране, что в сегодняшней ситуации означает перспективу получения частичного и полного контроля над активами компаний (пример – В«Город столицВ») или самими компаниями (пример – В«Система-галсВ»). В результате на базе ведущих банков формируются разношерстные портфели, которые потом могут быть проданы профильным участникам. Интерес девелоперов к управлению объектами жилой и коммерческой недвижимости становится все более актуальным. Во-первых, на фоне снижения темпов продаж и строительства новых объектов этот бизнес приносит стабильный доход. Во-вторых, в последние годы по всей стране построено несколько десятков миллионов метров недвижимости. Этот рынок требует профессионального управления, а его могут обеспечить именно девелоперы. Многие девелоперы в 2005–2008 годах выходили в другие регионы. Однако эти рынки оказались крайне уязвимыми перед кризисными явлениями, особенно в условиях дефицита региональных бюджетов и резкого падения прежних локомотивов роста местных экономик (металлургии на Урале, автомобилестроения в Самарской области и другие). Кроме этого, на многих региоВнальных рынках еще накануне кризиса наметилась тенденция к стагнации или снижению цен на жилье на фоне растущей себестоимости. Примеры? Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Казань. В итоге региональная экспансия усугубила положение федеральных застройщиков (яркий пример – В«Группа ПИКВ»). В ближайшее время базовой стратегией девелоперских компаний станет концентрация на привычных и знакомых В«домашнихВ» рынках. Оценка бизнеса. Текущий кризис отчетливоВ продемонстрировал ограниченность оценки бизнеса только стоимостью акций на бирже или размером земельного банка с рассчитываемым на его базе будущим дисконтированным денежным потоком. В посткризисный период основное внимание рынок уделит сбалансированности стратегии развития компаний, эффективности бизнес-модели девелоперов. Инвесторы, акционеры, аВ также сотрудники и конечные потребители станут обращать больше внимания на график погашения кредитных обязательств, а также способность генерировать денежные потоки при изменении рыночной ситуации. Правило В«крупный и известный – значит надежныйВ» поставлено под сомВнение.
Рубрики