Выбери!by On-Line Разворот на рынке недвижимости
Выбери!by On-Line Разворот на рынке недвижимостиРазворот на рынке недвижимости Александр Головин 02.10.2008 14:26После обвала на российских биржах 16 и 17 сентября эксперты в один голос заговорили о грядущем удешевлении жилья. Возможно, фундаментальные причины предсказанной коррекции влиять на цены еще не начали, но продавцы уже умерили свой аппетит. В период с 22 по 29 сентября средняя цена предложения на столичном рынке недвижимости составила $6405 за квадратный метр (по курсу $1 = 25 рублей). Неделей раньше продавцы просили за один «квадрат» в среднем по $6411. Снижение цен на 0,1% — ничтожно, в пределах статистической погрешности, но очевидно, что и в рост их больше никто не верит. Оптимистов на рынке нет.Самый популярный сценарий падения цен таков. В условиях дефицита «живых» денег девелоперы начинают расплачиваться со своими поставщиками квартирами. Поскольку последние, как правило, не имеют больших финансовых резервов, то у них не останется иного выбора, кроме как срочно искать покупателей, число которых будет неуклонно сокращаться — из-за уменьшения объема и удорожания ипотеки. Все это приведет к продажам с большими дисконтами, после чего не выдержат уже девелоперы и также начнут распродавать свои объекты. Ну а резкое удешевление новостроек потянет вниз и цены на вторичном рынке.Эти гипотетические рассуждения практикой пока не подтверждаются — новостройки за рассматриваемый период, напротив, подорожали с $5267 до $5278 за кв. метр. Изменение в 0,2% тоже нельзя считать достаточным для серьезных выводов; с другой стороны, на вторичном рынке, в отличие от первичного, в качестве игроков преобладают физические лица. Они всегда более пугливы и чувствительны к слухам и разговорам, что, пожалуй, и отражает представленная динамика цен.На вторичном рынке средняя цена квадратного метра в самых доступных старых панельных домах — $6187, в современных панельных и блочных домах — $6364, в современных кирпичных и монолитных домах — $6517. Наиболее дорогие квартиры — в «сталинских» и типовых кирпичных домах, средняя цена «квадрата» в них — $7657, но объясняется это не качеством жилья, а месторасположением. Значительная часть домов этого типа находится в центре, а если в других административных округах — то рядом со станциями метро.В зависимости от района, цены варьируются следующим образом:ЦАО — $9403/кв.м;САО — $6504/кв.м;СЗАО — $6343/кв.м;СВАО — $6805/кв.м;ВАО — $6420/кв.м;ЮВАО — $5785/кв.м;ЮАО — $5821/кв.м;ЮЗАО — $7279/кв.м;ЗАО — $7181/кв.м.В Зеленограде средняя цена «квадрата» — $4796.Стоит еще раз уточнить, что речь идет только о ценах предложения. Цены, по которым в действительности совершаются сделки, анализу не подлежат из-за отсутствия объективных данных, но в частных разговорах риэлторы поясняют, что покупатель с деньгами на руках вполне может добиться скидки до 5 и даже 10%.В этих условиях частному инвестору, по всей видимости, нет смысла торопиться с покупкой жилой недвижимости. Сложнее советовать тем, кто нуждается в жилплощади и при этом рассчитывает на ипотеку.Совершенно ясно, что ставки по ипотеке вырастут еще до конца года. В то же время наметившаяся тенденция к удешевлению жилья вкупе с постоянными разговорами о неизбежности серьезной коррекции цен (что само по себе может спровоцировать их снижение) заставляют задуматься — стоит ли спешить с подачей заявки?Несложный расчет показывает, что повышение ставок на 1 п.п. приведет к уменьшению максимальной суммы, на которую может рассчитывать заемщик, примерно на 6% (при сроке кредита 25 лет). Рост ставок вряд ли превысит 2 п.п., то есть несколько месяцев ожидания приведут к тому, что максимальная сумма кредита уменьшится на 12%. Однако, согласно прогнозам, в течение полугода недвижимость может подешеветь на 20-30%. Если знать наверняка, что так и случится, то решение очевидно — нужно ждать. Правда, сразу вспоминаются весенние массовые прогнозы о росте индекса РТС до конца года до 3000. Сентябрьский обвал на биржах выставил аналитиков на посмешище. Так что, в любом случае, действовать придется на свой страх и риск, но принимая при этом в расчет следующие соображения.Во-первых, рынок недвижимости — значительно более инертный, чем фондовый, поэтому внимательное отслеживание ценовых тенденций позволит сделать определенные выводы. Если цены существенно — хотя на 5-10% — не снизятся до декабря, то маловероятно, что они резко «просядут» в 2009 году. Во-вторых, спешка с ипотекой оправдана только в том случае, если удастся взять кредит по фиксированной ставке, упредив ее повышение. Но на самом деле, гарантий в этом вопросе никаких нет — уже сейчас банки вносят в кредитные договора пункт о возможности изменения условий кредитования в сторону их ухудшения для заемщика. Так что в любом случае потенциальным заемщикам стоит присмотреться к кредитным продуктам с плавающей ставкой. Таких еще немного на рынке, но их число будет расти.Примечание. Для анализа цен на рынке столичного жилья «Выбери!by» использует базы данных информационных сервисов WinNER и «Навигатор». Из любой выборки исключаются объекты стоимостью более $1 млн, очевидно неправдоподобные варианты, а также 10% самых дешевых и 10% самых дорогих квартир.
Рубрики