«Viberi» О квадратном метре без эмоций
«Viberi» О квадратном метре без эмоцийВ Лично мне запомнились два мрачных сценария развития событий на российском рынке недвижимости. Первый – график цен на недвижимость с некоторым запозданием повторит динамику индекса РТС. Второй – Россию ожидает американВский сценарий. И в том, и в другом случае прогноз цен на недвижимость не учитывает российских реалий и то, что недвижимость – единственный в своем роде товар, непригодный для импорта. В США падение цен было во многом спровоцировано перепроизводством. В условиях сверхлиберальной политики банков в сфере ипотечного кредитования в 2000-е годы среди собственников оказалось много тех, кому недвижимость при иных условиях была недоступна. Невозможность обслуживания кредитов привела к выбросу на рынок излишков недвижимости. В итоге, по прогнозам Credit Suisse, около 8 млн объектов недвижимости будет отчуждено у заемщиков США в течение ближайших 4 лет. Новый баланс спроса и предложения и определил продолжающуюВся отрицательную динамику. В России ситуация совершенно иная: соотношение ипотечного долга к ВВП в 24 раза ниже, чем в США. Не вызывает сомнений, что российский рынок пойдет своим, отличным от американского рынка, путем. Почему так росли цены в 2000-е годы? 1. Низкий стартовый уровень; 2. экономический рост (более 70% роста ВВП в 2000–2008 годах) и еще более существенный рост платежеспособного спроса (рост доходов населения с 2000 года – 200%); 3. увеличение себестоимости строительства иВ издерВжек девелоперского бизнеса; 4. дефицит жилья. Обеспеченность жильем в крупных городах России, включая Москву, находится на отметке около 20 кв. м. на человека, что вдвое ниже, чем в Европе и в три раза – чем в США; 5. низкая конкуренция в сфере девелопмента; 6. расширение возможностей ипотечного кредитования;7. восприятие подавляющим большинством населения недвижимости как единственного понятного и надежного актива. Сочетание этих факторов предопределило рост цен в 2000-е годы. Эти же факторы будут определять – в разной степени – динамику цен на недвижимость и в ближайшие годы. Уже в 2006 году стало очевидно, что период кратного удорожания долларовых цен на жилье остался в прошлом. Летом 2008 года Москва по ценам оказалась сопоставима с ведущими европейскими столицами. Однако стремительное обесценение рубля и реальное снижение рублевых цен на 25–30% в Москве и 15–20% в регионах в последние полгода привели к тому, что российская недвижимость стала стоить дешевле зарубежных аналогов (без корректировки на качество). Это однако, не может являться самостоятельной причиной роста или падения цены. Сегодняшний кризис, ведущий к падению платежеспособного (а не абстрактного) спроса на недвижимость, а также сжатие ипотеки – явные стимулы к снижению цен. Масштаб его напрямую зависит от глубины и продолжительности спада. С другой стороны, справедливо и то, что в долгосрочной перспективе фактор дефицита жилья сохранится. Неизбежное падение темпов ввода жилья в 2008–2011 годах только усилит его влияние. В Москве, к примеру, в пиковый 2007 год введено около 0,4 кв. м. на человека. Кроме этого, есть серьезный риск монополизации строительно-инвестиционной сферы (особенно в регионах). Фактор себестоимости в ближайшее время можно оценить как нейтральный: в краткосрочной перспективе издержки если и снизятся, то незначительно. Падение цен на цемент и арматуру с лихвой компенсируется удорожанием кредитных ресурсов, а также тарифов на подключение к коммунальным сетям. И последнее. Помимо российско-советской ментальности, в которой недвижимость занимает особое, почти сакральное место, следует признать доказанный многолетним западным опытом факт: недвижимость – эффективный инструмент защиты от инфляции.
Рубрики