«Viberi» Ипотечная программа – подарок питерским «топам»

«Viberi» Ипотечная программа – подарок питерским «топам»
«Viberi» Ипотечная программа – подарок питерским «топам»В начале марта наблюдательный совет ВнешВ­экономбанка утвердил программу, по которой банки смогут выдавать ипотеку по ставке 11% годовых в рублях с минимальным первоначальным взносом в 20%. Кредиты будут предоставляться на забытые банками в кризис новостройки, чтобы поддерживать массовое строительство доступного жилья. Программа стоимостью 250 млрд рублей финансируется из собственных средств ВЭБа (50 млрд), средств Фонда национального благосостояния (40 млрд) и Пенсионного фонда России (160 млрд). Обоим фондам планируют обеспечивать доходность от этих вложений. Программа сулит большие возможности в приобретении квартир людям с относительно высоким достатком. В то же время она не предполагает залога квартиры в строящемся доме, что значительно сужает возможности рядового потребителя.Выгоды на Неве. Именно об этой программе говорил премьер-министр Владимир Путин в ходе своей недавней поездки в Тюмень. Кроме притягательной ставки в 11% он назвал еще одно важное условие: В«Максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах федерации и 8 миллионами рублей – в наших мегаполисах – Москве и Санкт-ПетербургеВ». Здесь-то и кроется первый подвох. Премьер-министр считает, что В«с помощью государственных кредитов мы сможем и должны стимулировать спрос именно на недорогое, доступное жильеВ». Если воспользоваться предлагаемыми премьером возможностями по максимуму, то в Москве и Питере можно купить квартиру стоимостью 10 млн рублей (2 млн – 20-процентный первоначального взноса, 8 млн – кредит). По данным портала В«Мир квартирВ», аналитикой которого пользуются в Российской гильдии риэлторов, вВ Москве при средней цене квадратного метра вВ 158,7 тыс. рублей можно купить квартиру площадью 63 кв. метра. Если опустить планку до нынешних В«новостроечныхВ» цен в столице и искать жилье на окраине – вВ Куркине или Южном Бутове – речь уже идет о В«панелиВ» или неотделанном В«монолитеВ» площадью 100–150 кв. метров: пятикомнатная квартира – совсем неплохой вариант эконом-класса для большой семьи. Но в Петербурге средняя цена сейчас упала до уровня 79,4 тыс. рублей за В«квадратВ». Кроме того, в городе на Неве хватает построенного жилья иВ нет предпосылок для роста цен в ближайшее время. Берем 10 млн рублей и получаем В«средниеВ» 126 кв. метров, а это 4–6-комнатная квартира, которую можно выбирать из сегмента В«бизнес-классВ» в зависимости от расположения и общей площади. Если брать 20-летнюю ипотеку по ставке 11% годовых, то на 8-миллионный кредит потребуется совокупный ежемесячный доход семьи 206 тыс. рублей, ипотечные выплаты в этом случае будут составлять 82,5 тыс. рублей в месяц. Таким образом, предлагаемая программа поможет многим питерским топ-менеджерам и бизнесменам улучшить свои жилищные условия, иВ будут они соревноваться в этом с обычными гражданами.Отправимся в регионы, где максимальная стоимость объекта составит 3,75 млн рублей, из которых первоначальный взнос – 750 тыс., а на обслуживание 3-миллионного 20-летнего кредита потребуется ежемесячно 31 тыс. рублей. Доход семьи при этом должен быть не менее 77,5 тыс. рублей. В Московской области при средних ценах в 69,4 тыс. рублей за В«квадратВ» получим только двухкомнатную квартиру в 54 кв. метра. Для остальных городов вроде бы получается складно: вВ Екатеринбурге – уже 70 кв. метров, а в Жигулевске аж 170 при средних ценах, просевших здесь до 21,9 тыс. рублей за кв. метр. Очевидно, что аппетиты покупателей будут сдерживаться только зарплатами. Видимо, именно на это рассчитывали разработчики программы, назначая лимиты на ипотечные кредиты и отталкиваясь не от средних цен на жилье, а от доходов москвичей, питерцев и всех остальных россиян.Забыли про спекулянтов. Слабая дифференциация лимитов выдаваемых кредитов – не единственный недостаток программы. Декларируется, что она рассчитана исключительно на новостройки и должна поддерживать массовое строительство, но в требованиях ВЭБа четко указано, что В«в качестве предмета залога не могут входить объекты незавершенного строительстваВ», но сам кредит может выдаваться на строящуюся квартиру. Получается, что покупателю нужно дожидаться завершения строительства и госкомиссии, но к этому времени в ликвидной (например, удачно расположенной относительно метро) новостройке уже будут максимальные цены от застройщика. А небольшие одно-двухкомнатные квартиры раскупят частные инвесторы и риэлторские агентства и станут предлагать их по переуступке прав со значительной накруткой. В противном случае, при сделке на этапе строительства покупателю нужно будет закладывать имеющуюся у него квартиру – такие кредиты на новостройки начали активно предлагать уже сейчас и без участия ВЭБа, только что с более высокими ставками. А если собственной квартиры нет? Получается самые нуждающиеся в самом невыгодном положении. Безусловно, такое условие снижает банкирам риски при недострое, но проблему можно было бы предвосхитить и разработать, например, механизм покупки квартиры на этапе строительства по предварительному договору. Заемщик вносил бы 20-процентный платеж в качестве минимального взноса по ипотеке. Банк – партнер программы оставлял бы у себя на В«нейтральной территорииВ» эту сумму в качестве залога за будущее жилье, на которое тут же оформляется предварительное В«правоВ». Покупатель уже не сможет просто так отказаться от квартиры, застройщик видит, что, как только он завершит и сдаст свой объект, банк переведет ему и первоначальный взнос, и оставшиеся 80% по кредитному договору, и только с этого момента у заемщика начнутся выплаты по ипотеке. А в случае недостроя заемщику возвращают его залог.По статистике ЦБ, средний размер выдаваемого вВ прошлом году ипотечного кредита составлял примерно 1,2 млн рублей. Отталкиваясь от этой цифры, максимальное количество домохозяйств, кому посчастливится участвовать в 250-миллиардной программе, – 208 тыс., эти семьи смогут купить не более 10 млн кв. метров жилья. Для сравнения, только в Подмосковье вВ 2009 году возвели, пусть и рекордных, 8,2 млн кв. метров, а от прошлогодней всероссийской стройки – это шестая часть. Емкость российской ипотеки сейчас, по расчетам заместителя директора Независимого института социальной политики Лилии Овчаровой, оценивается в 5–7 млн человек – тех, кто имеет достаточную для ипотечного кредита заработную плату.В конечном итоге заниматься ипотекой и пиарить это как социальный проект федерального масштаба неплохо и для банкиров, и для чиновников, пусть на выходе и недостаточные для всей страны масштабы — надо с чего-то начинать. Но забыли про девелоперов, которые в 2009 году испытывали еще более серьезные проблемы с кредитованием новых проектов, нежели покупатели новостроек. И в случае, когда лечится не В«причинаВ», а В«следствиеВ» застройщикам опять придется ждать, пока ипотечная программа раскачается и начнет приносить им доход для дальнейшего строительства. В