«Viberi» Григорий Полторак: «Волна распродаж с большим дисконтом схлынет к марту»
«Волна распродаж с большим дисконтом схлынет к марту»Григорий Полторак: «Волна распродаж с большим дисконтом схлынет к марту» Александр Головин 22.12.2008 14:14Президент компании «Бест-недвижимость» в интервью «Выбери!by» посетовал на двукратное падение объема сделок, но пояснил, что уступчивость отдельных продавцов не служит показателем общих тенденций на рынке.Григорий Витальевич, насколько сейчас уменьшился объем сделок и что вообще происходит на рынке?- Если сравнить с аналогичным периодом прошлого года, я думаю, что снижение составляет более 50%. По некоторым нашим офисам мы наблюдаем падения количества сделок до 60%. Причем количество ипотечных сделок уменьшилось раз в десять — ипотека почти умерла.Можно сказать, что рынок замер. Прежде всего, это связано с тем, что ни покупатели, ни продавцы не понимают настоящих трендов, как все это будет развиваться в будущем и с какой скоростью. Кроме того, на рынке недвижимости большинство сделок — это не чистая «купля-продажа», а то, что раньше называлось обменами, улучшениями… Альтернативные сделки? — Да, и сейчас идет возврат к длинным цепочкам. Если раньше при помощи ипотеки они разрезались, то сейчас приходится проводить сложные сделки. Они и по своей организации не простые, и по надежности, потому что если какое-то звено выпадает — то рушится вся цепочка.К сожалению, сейчас еще в каком-то смысле потерялась функция денег. Пять лет назад рынок был валютный, точнее даже долларовый, потом качнулся в сторону евро, а последние пару лет это уже был нормальный рублевый рынок. Сейчас все может обрушиться, причем непонятно в какую сторону. Рынок дезориентирован. Есть общее понимание того, что с рублем будет не очень хорошо, но куда выходить в другие валюты — тоже непонятно. И поэтому сейчас у людей состояние ожидания, даже оцепенения. Особенно при альтернативных сделках. Например, хотели из двухкомнатной переехать в трехкомнатную, но это не «горит», можно подождать и посмотреть, что будет дальше. Все это в совокупности и приводит как раз к тому, что сделок стало гораздо меньше. А есть ли тенденция к увеличению предложения квартир?- Да, но не очень заметная. Предложение выросло где-то на 15%, не более. Ведь опять-таки непонятно, в какие деньги выходить после продажи. Сегодня ситуация иная, чем, скажем, десять лет назад, когда был сильный доллар и понятно было, что если продавать, то нужно выйти в валюту, и деньги сохранятся. Сейчас такой уверенности нет. Поэтому многие продавцы, которые понимают, что цены действительно могут упасть, — они задумываются, а стоит ли вообще продавать. Ведь если нет нужды срочно получить деньги, то есть смысл подождать до лучших времен. Так что некоторые продавцы, напротив, снимают с продажи свои объекты.И много таких?- Трудно назвать точное число, но они есть. Тут есть психологический порог: если человек покупал за определенную цену, то он может согласиться потерять от нее 10-15%, но никак не 50%.Если только ему жизненно не нужны деньги. Ведь чтобы не происходило сейчас, через пять лет эти цены вернутся и будут даже выше — просто потому что есть инфляция. Ну это вы описываете логику инвестора. Кстати, сколько таких на рынке жилья в Москве? — Я считаю, что их немного. По крайней мере, среди клиентов в нашей компании их не более 10-15%. Они не определяют тенденции, хотя, на самом деле, это сложный вопрос. Допустим, взять ипотеку. По Москве в среднем менее 10% всех сделок приходились на долю ипотечных. У нас доходило до 25%, но мы на ипотеке специализировались. Казалось бы, ну что такое 10-15%? Но сейчас выясняется, что ипотека очень сильно влияла на рынок — она разрезала слишком длинные цепочки альтернативных сделок и позволяла последним осуществляться. Сейчас, когда этого инструмента нет, многие цепочки невозможно «склеить». Они слишком длинные и потому нестабильные. Так что, как ни странно, в нынешних условиях резко возрастает значимость риэлторов — без их участия невозможно организовывать сложные сделки. Ведь если нужно просто продать квартиру, то написал объявление, люди пришли с деньгами, посмотрели, купили. Все. А когда надо организовывать одновременно несколько сделок, в которых задействовано много людей с разными интересами и т.д., то без посредников не обойтись.Наверное, все-таки этот позитивный для вас момент не может компенсировать тех огромных потерь, которые связаны с падением объема сделок? Вот «Агент 002» приостановила свою деятельность. Это было связано со специфической бизнес-моделью этой конкретной компании? Или же это — предвестник больших проблем для всех риэлторов? — Конечно, это и предвестник, и, конечно, модель. И то и другое. Сейчас всем агентствам, всем риэлторским компаниям приходится очень тяжело. Выручка упала вдвое. Кстати, комиссионные риэлтора не уменьшились, потому что хотя люди и жалеют деньги, но в то же время понимают сложность сделок в нынешних условиях, они готовы платить. Но раз упало количество сделок — упала и выручка. А затраты-то не упали. Риэлторская деятельность — очень низкорентабельная, несмотря на бытующее мнение. Когда же выручка падает вдвое, затраты невозможно снизить сразу в два раза. В них входят и аренда помещений, и реклама, и налоги, и многое другое, но традиционно для этого бизнеса наибольшую долю расходов составляет зарплата сотрудников — до 40-60%. А если еще бизнес-модель такова, что там есть большие оклады, — как это было в «Агент 002», — а не проценты от сделок, как у нас, — это просто невозможно выдержать. Поэтому я считаю, что они разумно поступили. Но проблемы сейчас есть у всех поголовно, и посмотрим, кто из них «вырулит».Может ли в связи с кризисом измениться характер работы риэлторов?- У нас уже меняется. Вновь востребован ветеранский опыт, старые сотрудники вспоминают, как делались обмены в те времена, когда сделки осуществлялись совсем без денег. Риэлторы стали понимать, что просто сидеть и ждать звонка по рекламе — дело гиблое. Надо самим «идти в народ» и использовать методы активных продаж. И это правильно, поскольку в действительности риэлторский бизнес зиждется на коммуникациях и умении выстраивать отношения. Я вспоминаю те сделки, которыми сам занимался в начале своей деятельности — сложные сделки с различными взаимоотношениями между участниками вплоть до ненависти и непримиримости. Приходилось порой выступать в роли психолога. Но такие сделки приносили хороший доход. Сейчас все это тоже будет. Потому что когда у людей становится меньше денег, у них обостряются и нервы, и отношения.Если вернуться к текущему положению дел на рынке, насколько точно различные индикаторы цен на недвижимость отражают реальное положение дел? — У нас в структуре есть компания, которая занимается оценкой. И если раньше они давали буквально нулевую поправку на «выторговывание», то сейчас это 5-10% — по жилью. Что касается коммерческой недвижимости, то там ситуация совершенно иная. Во-первых, примерно в два раза выросло предложение. И, кстати, идет очень большое движение — меняют офисы, переезжают в более дешевые, из больших в меньшие и т.д. И разбег по дисконтам в случае с коммерческой недвижимостью — гораздо больше, чем в случае с жилой. Бывает так, что начинается торг со скидки 5%, а заканчивается на 30%. Есть у нас примеры сделок, когда цена от заявленной продавцом к реальной — по которой заключалась сделка — уменьшалась в три раза. Но это были дальние объекты — не московские. Чем ниже ликвидность объекта, и выше потребность продавца получить «живые» деньги, тем больших скидок может добиться покупатель. Можете ли вы поделиться своим прогнозом по ценам, скажем, на 2009 год? — Какие-либо прогнозы делать очень сложно, тенденции совершенно разные. Есть продавцы, которым необходимо срочно продать свои объекты для того, чтобы выполнить обязательства. Они готовы «падать» и вдвое. Но, скорее всего, эта волна схлынет уже к марту. Ведь новых кредитов сейчас не выдают, а к тому моменту кого-то уже «съедят», а кто-то выберется. Что касается дальнейшего поведения рынка, то еще раз повторю — делать прогнозы сейчас крайне сложно, поэтому скажу лишь о своих ощущениях. Они — эти ощущения — разные, в зависимости от того, в чем мы будем мерить. Если в рублях, как сейчас, то я не исключаю, что уже к концу года цены вернутся на исходный уровень — будет девальвация рубля, да и инфляция достаточно высокая. Недвижимость вообще интересна тем, что это локальный продукт, ее нельзя импортировать. И строят ее за рубли, а не за доллары. Правда, через год у нас, наверное, будет другой рубль.По поводу строительства — какова себестоимость квадратного метра в Москве?- Термин «себестоимость строительства» очень часто использует, не конкретизируя, что имеют в виду. Просто построить коробку — это относительно недорого. Но если вы городу отдаете 50%, а в центре и 55% построенных квартир, то сразу себестоимость ваших предназначенных для продажи квартир вырастает вдвое. Плюс земля. Допустим, $2000 за сотку. Если земли 15 соток, нужно еще 15 киловатт энергии получить. Один киловатт стоит 40-50 тысяч рублей. Получается, что еще $1500 на сотку нужно прибавить просто потому, что вы хотите электричество подвести. То же самое и с газом. Девелоперов постоянно обкладывают этими узаконенными поборами, перекладывая на их плечи расходы на развитие городской инфраструктуры, и именно они составляют наибольшую часть затрат на строительство. Вообще это какая-то перевернутая экономика — ведь в тарифах на те же газ и электричество уже заложены деньги на развитие коммунальных служб.В себестоимость по-хорошему следует добавить политические риски. В нашей стране даже если ты все сделал законно, это не означает, что ты сможешь дойти до конца. Например, город продает площадку, а потом выясняется, что жители против строительства. Спрашивается, а причем здесь застройщик? Это город должен был выяснить, против жители или нет, а потом нести ответственность за свое решение… И вот когда все это складываешь, то получается себестоимость квадратного метра, которая в разы превышает расходы на бетон, арматуру и зарплату рабочим. Поэтому я думаю, что если сейчас столичное правительство предлагает купить у застройщиков жилье по 50-60 тысяч рублей за «квадрат» — это просто издевательство. А как же слухи насчет огромной рентабельности у девелоперов?- Разговоры о 100-процентной прибыли застройщиков — это плод больной фантазии. Неправда, что можно за 50 тысяч рублей построить квадратный метр, а продать за 100. Этого нет. Для элитного жилья, которое в силу уникальности можно продать с большей нормой прибыли, рентабельность достигает в лучшем случае 20%. Для массового жилья — это и вовсе 10%. Но если вы используете заемные средства, то с помощью большого плеча действительно можно получить 100% прибыли. Грубо говоря, вы израсходовали 80 рублей, продали за 100, заработали 20, но если своих денег вы вложили только 10 — вот вам и удвоение вложенного. Это нормально, это классно, и так работали все застройщики. А как вы прокомментируете предложения Игоря Шувалова — мол, государство готово выкупать объекты у застройщиков с 15-процентной наценкой к себестоимости строительства в каждом регионе? — Нормальное предложение.Вы считаете, это сработает? Или, например, упрется в то, что чиновники подсчитают стоимость цемента и арматуры, но забудут учесть плату за подключение к сетям и прочие обременения?- Насколько я понимаю, речь идет о строительстве. Строителям скажут: «Постройте то-то», они рассчитают по своим сметам и скажут: «Это будет стоить столько-то. Нам за это 15%? Спасибо большое!» И будут с удовольствием работать — как исполнители. Вопрос в том, сможет ли государство осуществить надзорную функцию, функцию заказчика. Чтобы деньги не разворовали. Но на самом деле, я думаю, что если заказчиком строительства будет выступать государство — бюджетные деньги аккуратно разворуют.То есть получится «как всегда»?- Если такого рода инициативу попытаются реализовать, то, по крайней мере, выживут строители — это уже хорошо. Сохранятся рабочие места, производственные мощности и отрасль в целом. Для нее сейчас нелегкие времена.Окажет ли это влияние на цены на недвижимость? — Я так понимаю, что построенное таким образом жилье будут раздавать каким-то льготником, поэтому на рынок оно не попадет или попадет в минимальных количествах. Хотя как-то это рынок оживит — вот только когда все это будет! В ближайшей перспективе это никак не повлияет на цены. Так что данные инициативы касаются, прежде всего, выживания строительной отрасли.Вы не ожидаете выбросов недвижимости на рынок из-за ипотечных дефолтов?- Я все-таки думаю, что в больших масштабах этого не будет. Во-первых, не допустит государство, во-вторых, это не выгодно самим банкам. Так что они постараются решать вопросы со своими заемщиками мирно.Кто, на ваш взгляд, в большей степени виноват в том, что ипотека в данный момент «умерла», по Вашему же выражению? Слишком жесткие условия банков или нежелание заемщиков брать кредиты в условиях неопределенности — как цен на недвижимость, так и собственных доходов в будущем? — Ну, наверное, и то, и другое, хотя, знаете, брать ипотеку под 20-25% годовых, как это предлагается сейчас, — в любом случае было бы сумасшествием.Есть мнение, что стремительный рост ставок по ипотеке в стране начался с ужесточения АИЖК требований к своим партнерам в сентябре, что вызвало «эффект домино» и рост ставок во всех без исключения банках. — Я не могу вам сказать про АИЖК. Дело в том, что в Москве они имели очень слабые позиции. Здесь программы АИЖК никогда не были конкурентоспособными.Есть что-то такое, что вы ждете? Какие-нибудь новости, которые обрадуют всех игроков и оживят рынок?- Я думаю, что для оживления просто нужно время. Всегда, когда происходят какие-то события, люди теряют ориентацию и им необходимо время, чтобы понять происходящее и адаптироваться. Я помню как-то Юрий Михайлович (Лужков — «Выбери!by») заявил — довольно давно уже, — что, мол, в Москве жилье очень дорогое, оно должно стоить $200 за квадратный метр. Почему $200 — непонятно, за эти деньги даже коробку нельзя было построить, но у людей шок, они месяцев четыре-пять ждали, что же случится. Потом поняли, что ничего не происходит, и все поехало дальше. Понятно, что сейчас влияние на рынок куда более глобальное, чем просто какое-то заявление, но, тем не менее, также нужно возвращение к стабильному состоянию. И неважно, будут цены дорогими или дешевыми — понимаете, не все измеряется ценой. Может, через 20 лет все даром будет раздаваться, но жить-то надо сегодня. Так что всем нам просто необходимо ощущение стабильности ситуации, независимо от того, какой эта ситуация окажется — плохой или хорошей, — по сравнению с нынешней или с тем, что было еще не так давно.Теги: Григорий Полторак | Юрий Лужков | жилье | цены | АИЖК
Рубрики