«Viberi» Главная

«Viberi» Главная
«Viberi» Главная26.01.2009Эдуард Тиктинский: «Сейчас счастливы, что медленно развивались»Интервью. Холдинг RBI едва ли не единственный в Петербурге крупный девелопер, который в кризис не стал замораживать свои стройки. Хозяин компании Эдуард Тиктин­ский рассказал «Выбери!by», почему.Эдуард Саульевич, я посмотрел финансовые показатели RBI и увидел, что вы вошли в кризис с небольшим долгом и без серьезных финансовых проблем. Вы согласны с такой оценкой? – Спасибо за высокую оценку. Но проблемы имеют все, и они связаны с колоссальным падением объемов продаж. Однако эта проблема – единственная, которая есть у нас, в отличие от многих наших коллег.Как же вам удалось избежать других проблем? – Мы – другая компания. Для нас всегда слова «финансовая дисциплина» были не пустым звуком в силу моего личного консерватизма. Для примера, мы в 2008 году купили всего один объект (участок земли под застройку – «Выбери!by»). При том, что у нас работает сильная и большая команда по закупкам. Мы перелопатили – не совру, если скажу – тысячи объектов. Просто продавцы были сошедшие с ума – за земельные участки они хотели деньги, в которых «зашит» уже будущий рост. Я всегда говорил, что цены не только растут, но и падают. А люди умом соглашались, а сердцем голосовали за другое: «Вася уже купил. Купил задорого, а все опять выросло и уже вроде как недорого. Как Вася хорошо купил!» С другой стороны, были банки, которые говорили: «Возьми кредит, возьми на год, я тебе потом продлю». Мало кто из них погружался в суть бизнеса, они смотрели залоги и действовали «понятийно»: «ну, ты же отдашь, давай через год тебе продлю». Я к кредитам так никогда не относился и стоял на том, что «давайте чуть дороже, но на три года, я через год отдать не смогу. Контракт заключи со мной на три года, тогда есть разговор, а продлю – не продлю – это не материально. Я так не понимаю». Конечно, было и со стороны моих коллег, сотрудников колоссальное давление. Все хотят быть большими, мне говорили: «Вон компания X или Y. Ее еще вчера не было, а уже сколько земли! А у нас?»Наверное, определенная кульминация была в конце августа – начале сентября, когда Фонд имущества Петербурга проводил торги по большим участкам в Приморском районе. В итоге земля была куплена по $700–800 за квадратный метр, и по нашим расчетам эти цифры проходили. Но я внутренне поставил отсечку на уровне $400. Повлияло на это и мнение наших миноритарных партнеров из Mogran Stanley. Коллеги звонили из всех точек мира и говорили: «По­смотри, что творится. Во всем мире все упало, и Россию это не минует». В итоге мы не купили, и руководитель проекта был очень грустный. Когда мы возвращались с торгов, я ему сказал: «Ты не грусти, пройдет 3-4 месяца и нам предложат эту землю вдвое дешевле». Собст­венно, сегодня это уже реальность – так и случилось. Другое дело, что сейчас и вдвое дешевле не надо.Специфика пузырей… – Маховик раскручивается, давление растет и людям хочется быть крутыми. Вот он на своем самолете, вот у него яхта… Но что он, собственно, сделал? Просто купил массу земли, начал кучу проектов, закредитовался, ну, и немножко вынул на яхту и самолет. Это же немного, у него же во (показывает) какие кредиты! $500 млн, миллиард! Ну, подумаешь, истратил $30–50 млн на какие-то личные потребности. Все равно бизнес-то большой. Сейчас придет большая четверка оценщиков. То, что куплено за $50 млн, оценят в $500 млн. На IPO пойдем – все отобьем. Эта логика по-человечески очень понятна. Она привлекательна, особенно в обществе потребления. Как здорово, мы крутые, большие, будем стоить много миллиардов. Цифры меньше миллиарда уже перестали кого-то интересовать и рассматриваться как интересный ориентир. А что в это время сделали мы? В марте 2006 года создали СП с Deutsche Bank (СП с компанией RREEF, принадлежащей банку, – «Выбери!by») и купили на капитал предприятия три проекта, которые сейчас развиваем. В СП вообще нет кредитов. Привлекли фонд Morgan Stanley в миноритарные акционеры (весной 2007 года Morgan Stanley Special Situations Fund III приобрел 24,99% акций холдинга RBI – «Выбери!by»). Я постоянно капитализировал компанию, делал ее прозрачной. Мы платили и платим существенные налоги, у нас уже десяток лет белая зарплата. Это все тоже эмоционально трудно. Тут дело не в яхтах и самолетах, а в том, что деньги, которые наша компания потратила на налоги, в других случаях ушли, предположим, в покупку земли. Конкурировать трудно, когда ты находишься в разном правовом поле, но путь RBI именно такой: открытость, прозрачность, законопослушность. Он дал нам бонусы при привлечении западных партнеров: оценка выше, чем дали бы за компанию запутанную, с непрозрачной структурой.Этот финансовый предкризисный консерватизм откуда у вас? – Так папа с мамой воспитали. Он не предкризисный, он в принципе консерватизм. Я 15 лет занимаюсь этим бизнесом, чувствую его. При этом я всегда опирался на цифры. Они для меня не абстракция. Я знаю каждый объект, выезжаю на каждый адрес, по которому принимается решение о покупке. Я эти цифры чувствую кожей, для меня это здоровье перспективного объекта. Если я увидел, что у проекта есть минус, я никогда не покупал просто. Почему? Разориться боялся, наверное, это вопрос характера человека. Ответственность большая. В итоге это же люди, они приходят, покупают, ждут свою квартиру – им в глаза потом надо смотреть.В Москве у вас было представительство и вы его закрыли. А чем оно должно было заниматься? – Тем же самым, что в Питере: поиск и покупка земельных участков для реализации, в первую очередь, жилых проектов. Москва – единственное, что закрыто в связи с кризисом.Довольны, что не зашли на столичный рынок? – Доволен очень, просто повезло. Сейчас работать на два региона было бы намного сложнее. Я сейчас значительную часть времени занимаюсь операционной деятельностью, чего не делал последние 4-5 лет. Мы сделали структуру компании более плоской, ускорили бизнес-процессы, потому что сейчас решения должны приниматься очень быстро. Рынок кардинально изменился, из рынка продавца и генподрядчика стал рынком покупателя и заказчика с деньгами. Раньше подрядчики гнули пальцы, говорили, «здесь мы будем, здесь не будем, здесь так, а здесь добавьте». Застройщики гнули пальцы: приходил клиент, ему говорили цену, он шел брать ипотечный кредит, а цена менялась. Сейчас ситуация другая. Застройщики должны работать с каждым клиентом. Наши менеджеры знают, что должны максимально погружаться в ситуацию клиента, пытаться разобраться, как мы можем ему помочь – дать беспроцентную рассрочку, дотацию процентных ставок по кредитам, то есть подход к каждому человеку должен быть очень гибким. Второй важный блок – работа с себестоимостью. Сейчас осталось крайне мало платежеспособных компаний, которые продолжают финансировать строительство, в городе остановлены почти все стройки коммерческой недвижимости. Есть огромное количество подрядчиков, которые готовы работать за себестоимость, без прибыли, лишь бы иметь возможность платить заработную плату. Мы ведем переговоры с подрядчиками о корректировке себестоимости по уже заключенным контрактам, всем надо входить в положение – цены уже скорректировались, и себе­стоимость должна быть скорректирована, чтобы мы могли сводить концы с концами.Каковы ваши планы по новым стройкам? – Мы вообще планировали в 2009 году запустить пять больших проектов, порядка полумиллиона квадратных метров жилых и коммерческих площадей. Мы сделали неплохие земельные приобретения в 2007 году, поэтому у нас есть объекты, которыми мы могли бы порадовать рынок, если б люди были готовы покупать.То есть теперь срок запуска этих проектов будете определять в зависимости от спроса… – Обязательно. Здесь чудес не бывает. Никто не способен финансировать стройки за свой счет. Может быть, если у кого-то один дом и какая-то кубышка есть. Основной денежный поток – это финансирование с продаж. Увеличивать кредитную массу мы не намерены, считаем это рискованным. Другое дело, что мы будем привлекать новых инвесторов в капитал. Например, третьего партнера, который будет финансировать какие-то наши совместные проекты.Вы раньше говорили, что в Москве больше административная рента. Чиновники в Петербурге не берут взятки? – Я могу лишь повторить то, что сказал: в Москве больше административная рента. Может быть, это связано исторически с тем, что Петербург – более европейский город или с политикой губернатора. В Питере ситуация прозрачная – и в части покупки земли, и в части законодательных основ градостроительной деятельности. Когда правила игры достаточно прозрачны, лазеек и возможностей значительно меньше. Надо понимать, что в Петербурге поощряется и в большом количестве существует частная собственность на землю, и власти ни в коей мере никогда не мешали инвесторам выкупать землю. Повторюсь – ситуация значительно более прозрачная, чем в Москве.А как вы относитесь к московским подвигам петербургского девелопера Сергея Юрьевича Полонского? – Закончится кризис, тогда и посмотрим. Цыплят по осени считают. Он яркий человек, очень «пиаристый». У меня нет какого-то специального отношения к нему. Хороший парень, мы с ним знакомы.Вы оценивали его деятельность, когда пытались что-то сделать в Москве? – Абсолютно нет, то есть даже в голову не приходило. Просто было интересно, что он в силу своих качеств смог войти в город, найти в нем свое место, купить земельные участки и реализовывать на них интересные проекты. Это большой плюс. Вопрос – какова цена этого? Это вопрос проверки кризисом.Насколько уже снизились цены на жилую недвижимость в Петербурге? – Я думаю, что порядка 15%. Я говорю сейчас, пожалуй, по рублевым ценам, валютные цены снизились больше. Добавьте еще падение курса, будет уже в долларах 22-23%, в рублях около 15%.А глубина падения какая может быть максимальная в принципе? – Очень трудно сказать, это вопросы небесной канцелярии. Здесь никто этого не скажет, потому что непонятно, какова будет структура себестоимости. С одной стороны, вполне возможна дефляция в целом, то есть сдувание всей экономики, в том числе, и в области недвижимости. С другой стороны, правительство настаивает на необходимости повышения тарифов естественных монополий, чтобы обязательно «Газпром» был прибыльным, чтобы имел возможности для инвестиций, и сейчас, как я понимаю, идет большая дискуссия: кто должен быть прибыльным в первую очередь – три монополии или вся остальная промышленность? Кроме этого есть много факторов, связанных с уменьшением предложения на рынке недвижимости, и их тоже надо иметь в виду. Григорий Куликов, владелец московской компании «Миэль-недвижимость», высказал такую интересную мысль: мол, в Петербурге доля инвестиционных квартир выше, чем в Москве. Как вы к этому относитесь? – Это лукавство и просто не соответствует дейст­вительности. Доля инвесторов в питерских сделках была от 10% до 15%, их никогда не было больше. В Питере никогда не было риэлторских компаний, которые инвестировали, покупали лотами. Попробуйте найти в Питере хоть одну риэлторскую компанию, у которой есть лоты недостроенных квартир, – это нереально.Может быть, просто у RBI такая структура продаж… – Нет, структура сделок у всех примерно одинаковая. В этом мы как раз не оригинальны.На пике рынка как вы оценивали стоимость компании? – Мы делали прикидки, оценивали в полмиллиарда долларов.А сейчас? – Сейчас в $200 млн. Упали в 2,5 раза, по нашим оценкам, но это ж все абстракция. Бизнес стоит столько, сколько кто-то готов за него заплатить. Наша текущая оценка сделана, исходя из нашего денежного потока. Грубо говоря, по существующим прогнозам, наш свободный денежный поток по результатам реализации всех проектов, которые есть в портфеле у компании, составит порядка $300 млн. Мы уже заложили в этот прогноз падение цены на 15%, фиксацию себестоимости на 2009 год, падение объемов продаж вдвое с перспективой восстановления в 2010 году. $200 млн – это достаточно аккуратная оценка с учетом всех нюансов.У вас есть проект – галерея бутиков Esfera на Невском проспекте. Вы не жалеете, что перед кризисом начали этот бизнес? – Так мы же особо никуда не торопимся, будем его пестовать, привлекать новых арендаторов, ротировать при необходимости, будем делать продукт безукоризненного качества. У нас есть на это весь 2009 год. В этом проекте мы изначально ориентированы на продажу не квадратных метров, а стабилизированного денежного потока. Наша стратегия не предусматривает сохранение в собственности объектов со стабилизированными потоками. В планах продажа Esfera стоит на 2010 год, и кризис никак на это не влияет. До этого наша задача – раскрутить комплекс, насытить его полностью арендаторами, сделать популярной точкой для покупателей.А продать кому – иностранному покупателю или московскому? – Все равно на самом деле. Это разовая сделка. Кто больше заплатит, тот и будет покупателем. Это же не партнерство. Ты продал, кто-то купил – и на здоровье.Почему вы воздержались от активной скупки земли, как делали многие девелоперы? – Экономические параметры были неудовлетворительные. Колоссальным усилием воли удалось удержаться. Когда я вижу, что из проекта на бумаге выжат максимум, и я не могу крутить его дальше, увеличивать предпродажную цену или снижать себестоимость, я не покупаю. Бумага-то все стерпит, но я же понимаю, какие цифры реальны. Я вижу, что там минус, а другие говорили: цены в 2008 году выросли настолько (показывает), себестоимость выросла настолько, теперь новая маржа, во-о-от такая большая. Так не бывает на трехлетней перспективе, а мы все проекты смотрим именно в такой перспективе. Темпы роста себестоимости догоняют темпы роста цен, и маржа снова снижается. Конечно, при таком подходе у нас не проходили проекты. Но если вы обеспечили большую дельту, а дальше сказали, что у вас будет одинаково расти себестоимость и продажная цена, то у вас веселее цифры получаются, все проходит отлично. Но мы планируем иначе, я уже говорил – мы консерваторы, поэтому если цифры плохие, я не покупал.Не было обидно, что девелоперы скупают землю, выходят на IPO, стали так дорого оцениваться. Группа компаний ПИК, например, стоила на бирже более $10 млрд… – Двенадцать. Было обидно, конечно, мы ж все люди, но что делать… Для меня доминирующий фактор – минимизация рисков и уверенность в том, что расти всегда не может, рынок цикличен, есть спад, а есть подъемА планы выхода на IPO?– Были-были.При каких условиях? – Мы делали отсечку порядка $1 млрд по цене компании. У нас была программа инвестиций на 2008 год на $150 млн. Это были деньги. которые должны были быть потрачены на конкретные земельные участки, по которым уже шли конкретные переговоры, которые мы были готовы завершить к сентябрю, но в последний момент, буквально в августе мы приостановили несколько крупных сделок. При ненаступлении кризиса мы выходили на стоимость компании более миллиарда к осени 2008 года, и в рамках этой планки готовы были делать IPO, привлекать дополнительное финансирование на дальнейшее развитие. План подготовили, выбрали андеррайтеров, все уже было в процессе, определяли ключевых юристов, но остановили. Слава Богу, денег ни на кого не потратили.Расскажите, пожалуйста, как вы привлекли фонд Morgan Stanley в капитал… – И Deutsche Bank.Deutsche Bank – другой вопрос. Я его хотел попозже задать. – А это одинаковые истории. Когда мы говорим о привлечении финансового партнера, это бизнес «глаза в глаза», во многом построенный на доверии. Если ты как партнер не подходишь изначально, твои бумаги даже смотреть не будут. Оба руководителя фондов, с которыми мы работаем, очень матерые люди, которым порядка 50 лет. Они заключили не десятки, а сот­ни сделок на десятки миллиардов долларов по всему миру. Их бизнес состоит в том, чтобы правильно выбирать партнеров, поэтому минусы, которые связаны с нашей значительной налоговой нагрузкой, например, были компенсированы тем, что люди, придя в компанию, видели то, что для них понятно. Они видели то, что видят во всех странах мира. Они видели вменяемый менеджмент, открытый, честный, готовый к прямому диалогу (что хорошо, что плохо), и видели понятную отчетность, простроенные корпоративные процедуры, прозрачную структуру собст­венности и управления. Видимо, это для них стало решающим фактором. Для фонда Deutsche Bank мы были первой инвестицией в России, и нужно отметить, что они люди очень консервативные. Для Morgan Stanley – партнерство с нами было первой инвестицией в Петербурге. Кстати, в сентябре приезжал управляющий всеми фондами Morgan Stanley (в его управлении находится более $55 млрд), мы с ним завтракали, и он благодарил меня, говорил: «Спасибо Вам большое, мистер Тиктинский, за такую консервативную политику; вы одна из лучших наших компаний по показателям в такой непростой период времени». Приятно было. Люди оценили. Они ж тоже нас толкали: покупайте, покупайте, медленно развиваетесь. Сейчас счастливы, что мы медленно развивались.Стоимость их доли насколько изменилась? – Видите, это же абстракция. Доля стоит, может быть, столько же. Если согласиться с моей оценкой, это просто праздник. Это все равно, что на том рынке они сделали 100% годовых. Вы видите, что происходит с публичными компаниями. Я, кстати, не считаю, что 10-кратное падение акций для всех публичных компаний объективно. Для многих – да, но не для всех. Так же как в 10 раз дороже ни одна компания не стоила, это были липовые данные. Так и сейчас ряд компаний, у которых более-менее устойчивое финансовое положение, стоят дороже, чем их оценивает рынок.То есть надо покупать их акции? – Я считаю, что надо квартиры покупать, а не акции. Российскому человеку вообще не надо в это играть, это очень специальная история. И я не уверен, что для России это путь для представителя среднего класса, тем более сейчас. Я считаю, что надо вкладываться в истинные ценности, которые фундаментальны в любые времена и любые периоды рынка. Кстати, и опрос ВЦИОМ показывает, что 47% людей считают недвижимость наиболее твердым вложением.А если есть уже квартира, тогда куда? – Еще квартиру, сдать ее в аренду.Доходность же арендная очень низка… – Надо молиться о том, чтобы не потерять деньги в долгосрочной перспективе, потому что рубль, доллар или евро могут сгореть или существенно обесцениться, и никогда вы не угадаете. Недвижимость же – другая история. Ну, подешевеет она еще на сколько-то, но потом же все равно вырастет. Это твердая вещь, это квартира, вы можете в ней жить, сдавать ее в аренду. На всех циклах рынка, которые были во всем мире, на изгибах синусоиды цены падают и растут, но сам вектор синусоиды всегда идет вверх.А Япония как же? – Япония – исключение, но там цены были задуты неимоверно, самые высокие в мире с большим отрывом, потом колоссальная рецессия, и цены никогда так и не вернулись на тот уровень. Это действительно исключение, одно-единственное, вторую такую страну вы не назовете.Может быть, назовем, лет через 20. Может быть, Москва будет таким местом. – Мы не знаем, что будет через год, что уж там через 20. Главное, чтобы мы были с вами живы и здоровы, и наши дети, и родственники. Это самое главное.Цены в Москве в 2008 году достигли $8-10 тыс. за метр более-менее приличного бизнес-класса. Такой уровень вообще насколько адекватен? – Это такая абстракция, и цены – это довольно искусственная вещь. После приватизации у нас появилось колоссальное количество собственников, и большинство сделок в моем представлении, это скрытые сделки обменов: что-то продают, но что-то покупают. Это такой квазирынок. Надо стимулировать объем предложения, надо убирать бюрократические барьеры, надо инженерно готовить территории, тогда цены будут более адекватными. Когда вы сжимаете объем предложения искусственно, когда к вам едут со всей России покупать, это отдельная история.Что же должно сделать государство, чтобы наладить ситуацию на жилищном рынке?– Государство должно сделать, в моем представлении, две вещи. Первое – пересмотреть формат субординированных займов. Сейчас государство готово давать 100 рублей, при условии, что 100 рублей даст собственник. Но у собственников нет денег, надо давать 80 рублей, чтоб собственник дал 20 рублей, надо давать плечо. А дальше надо сказать собственнику: мы тебе даем деньги под 10%, ты их обязан отдать под 15%. Ты не имеешь права конвертировать деньги в валюту и отправить их в офшор, иначе ты будешь сидеть в тюрьме. Ты обязан эти деньги разместить по определенным отраслям – государство должно дать приоритеты этих отраслей, под процентную ставку, которая заранее согласована. И очень важен жесточайший контроль. Вот и все. Выбирать предприятие – это твоя ответственность, уважаемый собственник банка. Ты головой отвечаешь за то, что ты в каждой отрасли выбрал живые предприятия, в которых адекватная финансовая ситуация.А как проверять, контролировать? – Очень просто. Сейчас появляются институты уполномоченных представителей ЦБ, можно контролировать через отраслевые ассоциации. В чем проблема проверить, выданы кредиты или нет? Пусть банк представит информацию, пусть застройщики представят свою информацию.А вторая мера? – Государство должно выйти на рынок, покупать жилье, но оно должно определить справедливую цену, не строительную себестоимость, а полную, понимая, сколько стоит земля, сколько стоят инженерные подключения, каковы накладные расходы, и добавить 5% к себестоимости. Если государство будет покупать ниже себестоимости, это ни к чему хорошему не приведет.Эдуард ТиктинскийРодился 18 октября 1972 года в Ленинграде. Образование: экономический факультет Ленинградского государственного политехниче­ского института (Санкт-Петербургский ГТУ) и Высшие курсы по экономике и приватизации ЕБРР. Опыт работы:1993 – н. в. – основатель, руководитель холдинга RBI (Real estate. Banking. Investments).1992 -1993 – менеджер проекта в Международном центре содействия предпринимательству и бизнесу (проект ЕБРР). Семейное положение: женат, воспитывает сына. Холдинг RBIЗанимается девелопментом под брэндами RBI (элитное строительство) и «Северный город» (массовое строительство). Холдинг построил 48 домов общей площадью 657 тыс. кв. метров. БалансАктивы, млн руб.Товарно-материальные запасы, в т. ч. незавершенное строительство 4455,296Наличные деньги в кассе и остатки на счетах в банках, включая депозиты)889,318Прочие оборотные активы592,675Внеоборотные активы890,089Итого:6827, 378Пассивы, млн руб.Собственные средства1482,215Средства, полученные от покупателей квартир3457,548Резервы, необходимые для завершения строительства объектов, а также обязательств перед подрядчиками за выполненные работы614,181Другие кратко­срочные обязательства13,924Долгосрочные обязательства1259,510Итого:6827, 378RBI и кризисВозможностиувеличение доли на рынке Санкт-Петербурга за счет слабых конкурентовпривлечение новых партнеров благодаря опыту работы с Deutsche Bank и Morgan Stanleyокупка дешевых земельных участковОпасностидлительное отсутствие серьезных продаж жилья на первичном рынкеуход рыночных цен за уровень себестоимости строительствапереориентация покупателей на дешевое жильеТочка зренияЭдуард Тиктинский о надежности девелоперов«К сожалению, клиенты как раньше не могли отличать надежные компании от ненадежных, так и сейчас это продолжается. У клиента сильно смешаны понятия «размер» и «надежность», что является абсолютной ахинеей, потому что размер никак с надежностью не связан. Размер имеет плюс – больше рекламы. И у человека склеивается: большой, значит, надежный. Это совсем не так. Как же определить надежность? Приходите на стройки, смотрите, строятся они или нет, съездите на построенные объекты компании, поговорите с дольщиками, на сайт зайдите – и увидите, отчего люди счастливы или несчаст­ливы. Если компания на 2-3 года задерживает стройку, какого бы размера она не была, какая она, к черту, надежная? По­смотрите финансовые показатели. Если компания их не представляет, вы никогда не поймете, что у нее вообще происходит. И это также вряд ли показатель надежности.Я сейчас много занимаюсь операционной деятельностью и менеджеров по продажам ориентирую на открытость. Я им говорю: беседуйте с людьми. Для клиента важно не дешевле купить, а получить квартиру в итоге, но, к сожалению, это до сих пор как голос вопиющего в пустыне. Не хотят клиенты время тратить, чтобы узнать больше о компании, которой они доверяют деньги и кому предстоит  построить их дом, не хотят. Недавно мы помогали обманутым дольщикам, выделяли квартиры, но сейчас уже не то время. Вряд ли бизнес еще будет помогать обманутым дольщикам, если они покупают дешевые квартиры. Да, всегда есть надежда на государство, но сколько нужно простоять в очереди, пока разберутся именно с твоим вопросом.  Не проще ли в самом начале собрать максимум информации?Были ли у нас задержки по срокам? Были, мы не ангелы, но последние датируются 2004 годом, и  как правило, переносы сроков были в пределах одного года.»Код для блогаКод для блогаКод для блога