Геннадий Стерник: «Микрокризис — это очистительная гроза, после которой дышится легче»

Геннадий Стерник: «Микрокризис — это очистительная гроза, после которой дышится легче»
Геннадий Стерник: «Микрокризис — это очистительная гроза, после которой дышится легче»- Геннадий Моисеевич, в одном из последних своих аналитических исследований вы отмечаете, что ряд крупных застройщиков, вышедших на рынок заимствований, сегодня не может рассчитаться с кредиторами и подрядчиками. «Ряд» — это сколько?- Тех, о которых мне известно, можно пересчитать по пальцам одной руки. Финансовые трудности испытывают многие. Но за редким исключением они в силах справиться с этими проблемами. Рынок начинает оживать, а каждая проданная квартира — это очередной приток средств. И все же отдельным компаниям это уже не поможет. И это нормально. Любой микрокризис на рынке — это очистительная гроза, после которой дышится легче. Вспомните, как после кризиса 1998 года расцвела наша промышленность, в том числе и строительство, и застройщики.
— Если один-два крупных девелопера не смогут выполнить взятых на себя обязательств, не последует ли цепная реакция?- Думаю, нет. Все пройдет локально. Цепная реакция случается, когда в одной связке работает много банков и застройщиков. Но эта опасность миновала еще летом. Конечно, частные инвесторы проблемных застройщиков будут поднимать шум и обращаться в суды, в результате выявятся и чисто жульнические компании. Они, может, и не собирались жульничать, но обстоятельства заставили. Такую ситуацию за 14-летнюю историю рынка недвижимости мы наблюдали уже неоднократно. В силу того, что я слежу за ним с 1993 года, для меня эта ситуация неожиданной не выглядит.
— В конце ноября на ММВБ наблюдались активные продажи долговых обязательств некоторых крупных девелоперов. В отдельных случаях доходность облигаций превышала 45% годовых. Насколько это тревожный звонок?- Очень хорошей доходностью при размещении облигаций в России сегодня считается 6-8% годовых, приличной — 12-14%, невероятно плохой — 20%. 45% — это от отчаяния, только привлечение новых средств поможет справиться со старыми долгами.
— С 9 октября курс доллара к рублю упал более чем на 4%. При этом, как утверждают аналитики, долларовые цены на жилье остаются стабильными с июня. Можно ли из этого сделать вывод, что реально жилье в ноябре начало дешеветь?- Да, активы в виде недвижимости в реальном выражении в ноябре подешевели на 4%. С июня по октябрь стабильны были и курс доллара, и номинальные валютные цены на жилье, и инфляция была низкой. Поэтому в реальном выражении жилье практически не дешевело и не дорожало. Однако в ноябре курс доллара снизился, соответственно упала в цене и реальная стоимость жилья. Но это единицы процентов, и никаких панических выводов из этого делать нельзя.
Сейчас, когда у населения на руках доллары «горят», их надо срочно куда-нибудь пристроить. В рынок недвижимости они пока не идут, но пойдут, я думаю, месяца через три-четыре. В 2003-м из доллара «побежали» в жилье, потому что номинальные валютные цены росли. Сейчас не растут, и это сдерживает поток покупателей.
— В последнее время много говорится о проблеме долгостроя. Действительно ли эта проблема существует?- Продажи снизились, сократился поток инвестиционных денег в жилую недвижимость, увеличились сроки строительства. Соответственно на рынке выросла и доля квартир, которые продаются не на начальных стадиях, а в домах высокой степени готовности. По мере роста дома в высоту цена квадратного метра в нем растет. Поэтому фиксируемый сегодня некоторый рост цен на новостройки происходит за счет сдвига предложения в сторону квартир на более поздних стадиях строительства, а значит — более дорогих. То есть это не рыночный рост, а конъюнктурное повышение средних цен на объектах конкретных застройщиков.
Тенденция к удлинению сроков строительства стала заметна еще во втором-третьем квартале нынешнего года. Но говорить о конкретных темпах этого процесса можно будет только после подведения годовых итогов.
— Насколько сегодня реальная цена сделки на вторичном рынке отличается от цены предложения?- Если на фоне роста рынка эта разница минимальна и составляет в среднем 1-1,5%, то в условиях стагнации она увеличивается до 3-7%. Правда, наши аналитики подсчитали данные за ноябрь и получили 0,5%. Но я пока не поверил и потребовал пересчета. Иначе этот индикатор сигнализирует о том, что цены на рынке уже пошли в рост.
— Когда на рынке недвижимости вновь начнется рост цен? Что должно послужить причиной?- Главная причина охлаждения рынка — отток капитала из России, который начал отражаться на рынке недвижимости еще с марта. Оптимизм инвесторов вернется тогда, когда стабилизируются и наладятся отношения бизнеса и власти. А доверие первого к политике второй пока лишь снижается. Ведь смотрите: после повышения рейтинга России агентством Fitch фондовый рынок обвалился — то есть не очень-то инвесторы клюнули на эту оценку.
Небольшую надежду на то, что ситуация скоро может начать меняться в лучшую сторону, дал Алексей Кудрин (министр финансов. — «Выбери!by»). Он спрогнозировал, что в четвертом квартале будет отмечен чистый приток капитала, в то время как с начала года мы наблюдали его отток. Это, конечно, вдохновляет. Если капитал вновь пойдет в Россию с определенным временным лагом новые объемы денег попадут и на рынок недвижимости.
И все же ситуация остается сложной и неоднозначной. Ведь, например, активно дешевеющий доллар снижает конкурентоспособность российских товаропроизводителей и тормозит рост экономики. И какой набор факторов — положительных или отрицательных — в итоге окажется более весомым, сегодня сказать очень трудно.