Фонды недвижимости: прерванный полет

Фонды недвижимости: прерванный полет
Фонды недвижимости: прерванный полетПо постановлению ФКЦБ, фонд недвижимости после своего формирования еще год может подбирать себе стоящий проект, вкладывая собранные деньги, например, в ценные бумаги или держа их на депозите. Этот срок уже истекает для большинства таких ПИФов: из 44 действующих или формирующихся фондов недвижимости (по состоянию на 1 марта 2005 года) 30 были созданы в 2004 году. Однако тем управляющим, кто до сих пор не успел вложить средства фонда в строительство, будет очень непросто выполнить требования этого постановления. Дело в том, что в конце прошлого года ФСФР (преемник ФКЦБ) издала письмо, запрещающее вкладывать средства ПИФов недвижимости «в строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на основании договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров». А иных оснований привлекать деньги инвесторов строительный рынок пока не придумал. Кроме того, в 2004 году рынок недвижимости впал в стагнацию. И единственным действительно доходным мероприятием остались инвестиции в строительство на его ранних стадиях, когда квадратный метр дорожает по мере роста дома в высоту.
Самый динамичный рынок. Сложившаяся ситуация тем более обидна для управляющих, что именно это направление развития их бизнеса обещало стать наиболее перспективным. После выхода в конце 2002 года Положения ФКЦБ «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», разрешившего включать в портфели закрытых ПИФов недвижимость, новая ниша начала активно заполняться. Интенсивное размножение профильных закрытых фондов началось в 2003 году и серьезно ускорилось в 2004-м. Процесс шел, несмотря на не решенные до конца вопросы налогообложения таких ПИФов. В новом инструменте оказались заинтересованы девелоперы, испытывавшие потребность в привлечении новых источников финансирования и в оптимизации бизнес-схем. Управляющие получили возможность разнообразить ассортимент своих продуктов для потенциальных клиентов, а инвесторы-вложить деньги в привлекательный и интенсивно растущий рынок при посредничестве прозрачной структуры. Но это все теоретически. На практике же до сих пор фондов, заинтересованных в привлечении на новый рынок серьезных средств массового инвестора и реализовавших этот интерес, пока не замечено.
«Механизаторы». Закрытые ПИФы чаще используются как инструмент вложения имеющихся денег, а не как способ привлечь новые инвестиции.
По мнению гендиректора УК «Регион Эссет Менеджмент» Андрея Жуйкова, говорить об ориентации ПИФов недвижимости на привлечение средств инвесторов с рынка пока рано. По его наблюдениям, многие из них созданы под конкретные проекты отдельных риэлторов, которые сами принимают решение по инвестированию. «Очень много остается нерешенных проблем: инвестконтракты, налог на имущество и НДС. Я думаю, у ПИФов недвижимости большое будущее. Но пока они не ориентированы на рыночного инвестора. У них еще нет истории доходности, и фондов, востребованных физическим лицом, я еще не видел»,-говорит Андрей Жуйков.
Мало привлекательного пока находит в этом направлении и главный управляющий директор УК «Альфа-капитал» Анатолий Милюков: «Существуют пробелы в законодательстве и регулировании, поэтому ПИФы недвижимости ставить на промышленную основу еще рано. Рынок нестандартный, и запустить на нем стандартный продукт очень трудно».
Пороги становятся ниже. Одним из показателей ориентированности фонда на розничного инвестора является минимальная сумма инвестиций. Пожалуй, если ПИФ согласен принять взнос в размере не более 100 тыс. рублей, его вполне можно считать розничным. Таковыми сегодня являются 14 фондов недвижимости. При этом пять из них установили входной порог на уровне 50 тыс. рублей, а два-30 тыс. Дальше-больше: одна из крупнейших на рынке управляющих компаний-«Менеджмент-центр» — заявила о намерении начать в мае-июне формирование фонда недвижимости, минимальная сумма инвестиций в который будет установлена на уровне всего 10 тыс. рублей. Если компания заинтересована в «схематехнике», а не в рыночном инвесторе, ей нет смысла устанавливать столь низкие пороги-«лишние» пайщики вряд ли ей будут нужны.
В середине декабря прошлого года УК «Тройка Диалог» завершила формирование фонда «Коммерческая недвижимость». За три месяца ПИФ аккумулировал 580 млн рублей при минимальной сумме инвестиций 5,8 млн. ПИФ создан на три года и ориентирован на получение стабильных регулярных доходов в виде арендных платежей.
Как рыночный позиционирует свой фонд «Жилая недвижимость» и УК Промстройбанка (Санкт-Петербург). Исполнительный директор компании Алексей Попович утверждает, что под требования одного клиента УК принципиально не создает фондов: «Если такой ПИФ окажется в убытке, это крайне негативно скажется на нашей репутации. Предложения были, но мы отказываемся».
В конце февраля был сформирован розничный ПИФ недвижимости «Конкордия-авантаж» под управлением УК «Конкордия-эссет менеджмент». Процедура сбора «первичных взносов» в этот ПИФ заняла три месяца, входной порог был установлен на уровне 100 тыс. рублей. По словам управляющего партнера компании Марины Кислицкой, интерес к паям нового фонда проявило около 200 инвесторов.
Кризис-двигатель УК. Как это ни курьезно, но стимулом для активного развития этого направления в бизнесе УК может стать случившийся летом прошлого года банковский кризис, незамедлительно сказавшийся на состоянии строительного рынка. Как уже писал «Выбери!by», после кризиса многие банки значительно сократили или полностью закрыли кредитные лимиты на строительные компании.
Потеряв источник перекредитования и испытывая большую потребность в заемных средствах, строители обратили внимание на альтернативу-фонды недвижимости. На рынке уже реализовано несколько совместных проектов УК и строителей. Правда, не все они оказались удачными. Так, к примеру, резко обострившиеся в прошлом году финансовые проблемы компании «Стройметресурс», занимавшейся жилой недвижимостью в Подмосковье, пришлось разделить УК «Менеджмент-консалтинг». В конце 2003 года она организовала фонд недвижимости «Жилищное строительство», основным пайщиком которого стали структуры «Стройметресурса». Кроме того, с рынка в фонд были привлечены средства сторонних инвесторов на сумму около $2 млн. Летом прошлого года на фоне банковского кризиса «Стройметресурс» не смог вовремя рассчитаться с держателями своих векселей, и строительство многих его объектов было заморожено. Стоимость паев и чистых активов ПИФа резко сократилась, структуры СМР вышли из фонда, а «Менеджмент-консалтинг» был вынужден поменять партнера.
Новый стимул. Эта неприятная история вряд ли охладит интерес управляющих к застройщикам. Просто теперь они будут более тщательно выбирать себе партнера. Таких партнеров в ближайшее время станет больше. Так, закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступающий в силу 1 апреля 2005 года, серьезно ограничивает свободу строителей и защищает права «дольщиков». В частности, он требует от компаний указывать в инвестконтракте четкие сроки строительства и позволяет штрафовать застройщика в случае их несоблюдения. По мнению ряда участников рынка, этот закон заставит строительные компании прописывать в договорах условия, неинтересные инвесторам (например, слишком длинные сроки возведения объектов). Соответственно желающих стать «дольщиком» станет меньше, и застройщики начнут испытывать еще большую потребность в средствах. Многие банки от них уже отвернулись, а теперь желающих выдать кредит строителям станет еще меньше-кредитные организации будут нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика, в том числе и за срыв сроков строительства. Остаются управляющие компании и их фонды недвижимости.
Им станет проще работать после принятия поправок в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Гражданский кодекс. Первые определяют порядок регистрации права общей долевой собственности владельцев паев ПИФа на входящую в фонд недвижимость, вторые включают объекты незавершенного строительства в состав недвижимого имущества. Дело за небольшим-разобраться с вышеупомянутым письмом ФСФР, а также с нерешенными налоговыми вопросами.
Практические шаги в этом направлении уже сделаны. Как сообщил «Выбери!by» руководитель рабочей группы Национальной лиги управляющих по коллективному инвестированию в недвижимость, гендиректор компании «Регион девелопмент» Павел Зюбин, сегодня уже сформулировано мнение участников по главному налоговому вопросу. Управляющие фондами недвижимости решили, что НДС надо платить и в дальнейшемзачитывать. «После проработки технического вопроса о плательщике этого налога будут предложены поправки в соответствующие нормативные документы»,-заявил Павел Зюбин.
Происходят сдвиги и в решении проблемы инвестконтрактов. Сегодня специалистами ФСФР готовится постановление, которое будет регулировать структуру активов не только ПИФов недвижимости, но и других фондов, в том числе ипотечных. К разработке документа привлечены специалисты рынка, которые имеют опыт практической работы. Новое постановление будет учитывать не только ситуацию на рынке недвижимости, но и происшедшие за последнее время изменения в законодательстве. Письмо ФСФР, запретившее управляющим иметь в портфелях фондов недвижимости инвестконтракты, будет действовать до принятия нового постановления. По словам Павла Зюбина, скорее всего в нем будет регламентирован порядок инвестирования средств в строительство. Правда, в какой именно форме, еще не ясно: «Это пока в стадии обсуждения».
Как надеется генеральный директор УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин, в итоге финансовый рынок все равно «поженится» на рынке недвижимости: «Это означает, что появятся самые различные финансовые инструменты для инвестиций в этот сектор. Компания, обладающая набором, «линейкой» таких инструментов, сможет предложить их своим клиентам на выбор и поэтому получит преимущество, которое позволит ей конкурировать даже с кэптивными компаниями». Генеральный директор УК «Портфельные инвестиции» Глеб Грунин полагает, что регулятор рынка имеет понимание и желание убрать законодательные преграды, а при наличии понятных и применимых на практике законов управляющие будут штурмовать сектор недвижимости еще активнее. С ним согласны в «Брокеркредитсервисе», «Интерфин капитале» и многих других компаниях.
Непаханое поле. Недвижимость не единственный новый сектор рынка, к которому проявляют пристальный интерес управляющие. Есть еще целый ряд «целинных» направлений. К примеру, УК «Тринфико», по словам гендиректора компании Романа Соколова, в наступившем году находит перспективной активизацию работы с резервами страховых компаний.
Гендиректор УК «Капиталъ» Алексей Шкрапкин видит потенциал в продуктах накопительного страховании жизни: «Принятые в прошлом году законодательные изменения дали необходимый толчок развитию этого сектора страхового рынка».
Оптимизм УК вызывает и намерение государства передать в профессиональное управление ряд госфондов. Так, Минобороны планировало провести конкурс среди УК на право управлять средствами военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной программе. На эти цели бюджет предусматривает в нынешнем году 1,03 млрд рублей, в дальнейшем сумма ежегодно должна будет увеличиваться на 2 млрд рублей. Правда, помня, как начиналась пенсионная реформа и во что она превратилась в итоге, в перспективах победить в конкурсе частным компаниям есть основания немного сомневаться. Кроме ипотечных резервов Минобороны есть еще страховой фонд ГК «Агентство по страхованию вкладов» и другие госрезервы.
ЛИДЕРЫ В СОЗДАНИИ ЗАКРЫТЫХ ПИФОВУККоличество закрытых фондовАктивы,Отчетнаянедвиж. акцийсмеш. инв. венч.млн руб. датаМенеджмент-центр03003108528.02.05Менеджмент-консалтинг11001802328.02.05Никойл-сбережения03001027031.12.04Интерфин капитал01004 30231.01.05КИТ21013 21228.02.05Алемар01003 00328.02.05Социнвестгарант00021 98328.02.05Аккорд Эссет Менеджмент10001 44014.10.04Регионгазфинанс41001 03104.02.05Конкордия-эссет менеджмент200080628.02.05Источник: Национальная лига управляющих