Эконом-драйв
Эконом-драйвПродолжение банкета. Осенью прошлого года цены на недвижимость настолько разогнались, что рынок не остыл до сих пор. Впрочем, многие эксперты прогнозировали такое инерционное развитие событий. Так, в середине декабря в результате опроса, проведенного «Выбери!by», большинство из них предсказали рост цен на уровне 3-4% в месяц.
В реальности оправдались самые смелые прогнозы: цены на новостройки Москвы, по данным «Выбери!by», за январь выросли на 4-7% в зависимости от района и категории объекта. Вторичный рынок по темпам удорожания фактически не отстает от первичного. По данным аналитического центра arn.ru, средний прирост стоимости квадратного метра составил в январе 4,4%.
Сохранение таких темпов удорожания жилья эксперты объясняют в первую очередь неснижающимся спросом при сохраняющемся дефиците предложения. «Можно даже сказать, что спрос растет, потому что большинство потребителей стараются купить жилье до того, как цены снова подскочат», — говорит управляющий директор по финансам компании «Конкордия — эссет менеджмент» Семен Пузрин.
Кроме того, те причины, которые стимулировали рост цен осенью прошлого года, по большей части и сейчас сохраняют свою силу. «По-прежнему на рынок жилья приходят новые и новые деньги, подпитывающие и разгоняющие его, — поясняет аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. — Сегмент первичного жилья, как и раньше, лихорадит из-за скандалов вокруг ситуации с обманутыми вкладчиками-дольщиками. Помимо этого сохраняется и усиливается тенденция к росту себестоимости строительства. В связи с этим строительные компании отошли от принципа увеличения прибыли за счет высоких оборотов и перешли к стратегиям продаж с максимально возможной маржой».
По темпам роста и на вторичном, и на первичном рынке лидируют наименее дорогие квартиры. Так, по данным аналитического отдела агентства недвижимости «Савва», наиболее значительный рост цен отмечен в «самых некомфортных категориях жилья». Прежде всего в панельных домах хрущевских и брежневских серий. На первичном рынке опережающими темпами дорожает эконом-класс. Риэлторы объясняют это тем, что дефицит новостроек в первую очередь проявился именно в этом сегменте.
На ближайший месяц эксперты не предсказывают никаких резких перемен. Большинство сходится на том, что рост цен несколько замедлится и в среднем составит 3-3,5%. «Пока мы не видим предпосылок для существенного снижения темпов роста. Ситуация с дефицитом новостроек может измениться, если разрешатся законодательные проблемы. То есть если будут приняты поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»», — говорит заместитель генерального директора «МИАН — агентства недвижимости» Дмитрий Кузнецов.
Так что ожидать стабилизации цен можно только ближе к середине весны — лету. Изменение районной градации цен пока не предвидится. «Районы «зарабатывают» статус элитных годами, а не месяцами, — говорит начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алена Бригаднова. — Можно прогнозировать, что цена дорогих объектов в районе Плющихи, Фрунзенской набережной вырастет в разы, но не ранее чем через 4-6 лет». В тоже время в компании «Агент 002» отмечают, что на вторичном рынке наиболее бурный рост ожидается в окраинных районах за МКАД на юге, северо-западе и юго-востоке, то есть в районах наиболее дешевого жилья с небольшим метражом.
Инвестируй в дешевое. Наиболее интересным объектом для инвестиций, по мнению большинства аналитиков, являются одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Во-первых, сегодня это один из наиболее востребованных типов жилья. Во-вторых, именно таких объектов больше всего не хватает на рынке. И скорее всего этот дефицит в ближайшее время удовлетворен не будет.
Безусловно, наибольший прирост стоимости дают вложения в элитное жилье. Но, чтобы получить этот доход, необходимо иметь, во-первых, не менее полумиллиона долларов, а во-вторых, терпение. «Элитный сектор стабильно дает высокий прирост цен, однако спрос здесь уже насыщен и, если объект окажется неудачным, можно сильно потерять в доходности из-за трудностей с его продажей, — поясняет Семен Пузрин. — Удачный же объект эконом-класса и построится быстрее (если вкладывать на этапе строительства), и сбыть его гораздо легче».
А, по мнению экспертов «МИАН — агентства недвижимости», в расчете на максимальную доходность ставку стоит делать даже не на московские квартиры, а на новые микрорайоны в городах ближнего и среднего Подмосковья. «Кроме роста цен, темпы которых там превышают московские, у потенциального инвестора не будет проблем с продажей квартиры — спрос на них высок и продолжает расти», — говорит Дмитрий Кузнецов. Уже сейчас цены в спальных районах Москвы и ближних городах Подмосковья практически вышли на один уровень. Эксперты прогнозирует, что стоимость квартир в ближних городах (Мытищи, Люберцы, Химки, Дмитров, Долгопрудный, Красногорск, Лобня) в течение ближайшего месяца вырастет на 4-5%. «Кроме того, с развитием системы скоростных электричек возрос интерес к городам, более удаленным от МКАД, например Пушкино, Раменское, — говорит Дмитрий Кузнецов. — Эти города отличает благоприятная экологическая ситуация, развитая инфраструктура. Кроме того, привлекает и то, что большую квартиру в новостройке бизнес-класса там можно приобрести по цене однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве».
При выборе объекта для инвестиций в Москве специалисты «Новой площади» советуют учитывать перспективу роста социального статуса жителей выбранного района. То есть наибольший инвестиционный интерес представляет территория со сложившейся устойчивой застройкой качественным жильем либо подлежащая существенной реконструкции, после которой в районе будет преобладать коммерческая недвижимость. Для нецентральных районов важную роль играет также соседство с лесопарковыми зонами.
ЦЕНА КВАРТИР НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ, $/КВ. МТип домаСАОЮАОВАОСВАОСЗАОЮВАОЦАОЮЗАОЗАОЦена данного типа домаИзменение цены за месяц, %10-12-этажные К/М/С дома30172454260830462497231243543052429836606,89-этажные П/Б дома23372304225023092372213832422504257323635,95-этажные П/Б дома24162209222825122382208030612577245823845,014-этажные П/Б дома23982283226024122448214834302466241523885,09-этажные К/М/С дома27502652242427012666235438223154357831125,016-этажные П/Б дома24032407239324242430224031802572269025054,822-этажные П/Б дома23762213225226342304214326322737275424954,45-этажные К/М/С дома25202663234524372396214634082631252327704,412-этажные П/Б дома22722190233724322454212530602437257923784,36-8-этажные К/М/С дома29952661276727462604227939153260356934424,317-этажные П/Б дома24712257235124662265218932742494269724293,015 и > -этажные К/М/С дома27112356227623922457234638622806285526942,8Средняя цена по округу255023482341245923732171366726202894Среднее изменение за месяц, % 5,55,55,55,04,94,94,43,12,4Источник: аналитический центр arn.ruЦЕНЫ В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ*, $/КВ. МРайоныЭконом-класс Бизнес-класс Элита ЦАО28763294-45007000-9464САО1810-23002453-30002985СВАО1815-20492347-28832870ВАО1823-20002029-2600 -ЮВАО1745-20251985 -ЮАО1919-20002119-2600 -ЮЗАО2300-23152250-30003259ЗАО2300-23962399-30003500-6285СЗАО1480-23002361-30002955Средняя цена по городу1772-20002202-35004884-9265Прогнозируемый рост на март, % 3-41,7-31,5-2ЦЕНЫ В НОВОСТРОЙКАХ ПОДМОСКОВЬЯ*, $/КВ. МКатегория жильяЦена на сегодня Изменения цены с начала года, % Прогнозируемый рост, %Эконом-класс1000-1100*3-4,53Бизнес-класс1438-20001,5-3,83ЦЕНЫ В НОВОСТРОЙКАХ ПОДМОСКОВЬЯ*, $/КВ. МКатегория жильяЦена на сегодня Изменения цены с начала года, % Прогнозируемый рост, %Эконом-класс1050-1778*4,4-53-4,4Бизнес-класс1500-23001,5-43-4* -Mинимальное и максимальное значения, полученные от компаний-респондентов (бюро недвижимости «Агент 002», управляющая компания «Конкордия — эссет менеджмент», компания «Новая площадь», «МИАН — агентство недвижимости»).
Рубрики