Дедолларизация кредитов
Дедолларизация кредитовРазнообразие валют на рынке ипотечного кредитования — новая ситуация. Еще два года назад банки, выдававшие кредиты в рублях, можно было пересчитать по пальцам, а сегодня только в Москве их более двух десятков, не считая тех, что работают по рублевой программе АИЖК. Появились кредиты и в евро. Банкиры объясняют это появлением новых кредитных ресурсов и спросом. Однако какая валюта действительно выгодна заемщику, сказать со стопроцентной вероятностью не берется никто.
Дело привычки. В Москве, где цены на жилье традиционно исчисляются в долларах, по данным банков, спрос на долларовые кредиты выше, чем на другие валюты. В регионах, где доллар не занял столь значимой позиции на рынке недвижимости, заемщики отдают предпочтение рублевым кредитам. А вот кредиты в евро не прижились ни в центре, ни в глубинке — по данным Газпромбанка, их доля составляет менее 1%. Представители других банков, опрошенные «Выбери!by», также заявили о совершенно незначительной доле еврокредитов.
Таким образом, большинство экспертов сходятся во мнении, что получатели кредитов ориентируются на привычную для них валюту.
Математика заемщика. Рассчитать свою выгоду от получения кредита в той или иной валюте достаточно сложно, так как никто не может предсказать поведение рубля, доллара и евро на ближайшие 10-15 лет.
Еще два года назад, когда стоимость доллара достигала 32 рублей, многие говорили о неоспоримых преимуществах рублевых кредитов, несмотря на то что процентные ставки по ним были заметно выше, чем по долларовым. А сегодня, когда курс американской валюты колеблется около отметки в 28 рублей, кажется, что кредит в долларах выгоднее: и ставки ниже, и валюта все время дешевеет. Что будет еще через два года, предсказать можно лишь с небольшой долей вероятности. Например, МЭРТ прогнозирует, что курс доллара все-таки вырастет до уровня 30-31 рубль к 2007 году.
Отчасти помочь произвести расчеты потенциальному заемщику помогут ипотечные калькуляторы, которые есть на сайтах многих банков. Возьмем, к примеру, одинокого заемщика, который желает получить кредит на приобретение однокомнатной квартиры на вторичном рынке за $60 тыс. на 10 лет, и рассчитаем суммы его платежей при получении кредита в долларах, рублях и евро в трех банках (см. таблицы).
Так, при участии в долларовой программе «Дельта-кредита» от заемщика требуется меньшая сумма первоначального взноса (25% от стоимости квартиры), и ставки по кредиту достаточно низкие (от 10,5%). В итоге, по данным калькулятора, за 10 лет заемщик выплатит банку $76 тыс. Получив кредит в одном из банков, работающих по рублевым стандартам АИЖК, заемщик должен будет заплатить больший первоначальный взнос, а ставка по кредиту выше почти в полтора раза (15%). В итоге за 10 лет человек выплатит банку 2,295 млн рублей. В сегодняшних ценах это $82,2 тыс. Но если доллар продолжит дешеветь, сумма будет увеличиваться. Так, при курсе доллара 26 рублей она составит $88 тыс. В свою очередь если в ближайшие 10 лет курс доллара будет составлять в среднем, скажем, 30 рублей, то общая сумма выплат будет равняться $76,5 тыс., если 32 рубля — $71,7 тыс. В этом случае рублевый кредит может быть более выгодным. Есть у него и еще одно преимущество — самые длительные сроки кредитования. При желании можно получить деньги в долг на 27 лет, а соответственно заметно снизить сумму ежемесячных выплат: с 19 тыс. до 15 тыс. рублей в месяц в нашем варианте.
Кредиты в евро в сегодняшних ценах выглядят наиболее привлекательно: по итогам 10 лет заемщик выплатит около 55 тыс. евро. При сегодняшнем курсе это $72,5 тыс. Однако нет гарантий, что европейская валюта завтра не подорожает еще.
Программа «Дельта-стандарт» банка «Дельта-кредит»Стоимость квартиры $60 тыс.
Минимальный требуемый доход заемщика $1,4 тыс.
Первоначальный взнос $15 тыс.
Ежемесячный платеж $630
Выплаты по кредиту с процентами $76 тыс.
Предусматривает выдачу кредита в долларах США на 10 лет под 10,5-11,5% годовых с суммой первоначального взноса от 25% от стоимости квартиры.
Источник: банк «Дельта-кредит»
Стандарты АИЖКСтоимость квартиры 1,68 млн руб.
Доход заемщика 38 тыс. руб.
Первоначальный взнос 504 тыс. руб.
Ежемесячный платеж 19 тыс. руб.
Выплаты по кредиту с процентами 2,3 млн руб. ($82 тыс.)
Предусматривают выдачу кредита в рублях до 27 лет (в таблице рассматривается вариант кредитования на 10 лет) под 15% годовых с суммой первоначального взноса от 30% от стоимости квартиры.
Источник: АИЖК
Программа ГазпромбанкаСтоимость квартиры 45,4 тыс. евро
Доход заемщика 1,3 тыс. евро
Первоначальный взнос 13,7 тыс. евро
Ежемесячный платеж 450 евро
Выплаты по кредиту с процентами 54,8 тыс. евро ($72 тыс.)
Предусматривает выдачу кредита в евро на 10 лет от 12% годовых с суммой первоначального взноса от 30% от стоимости квартиры.
Для расчетов использовался курс: $1 = 28 рублей, 1 евро = 37 рублей.
Источник: Газпромбанк
КОММЕНТАРИИАлександр Афанасьев, начальник отдела развития бизнеса банка «Дельта-кредит»:- Если рассматривать мегаполисы — Москву и Санкт-Петербург, то наиболее востребованными являются ипотечные кредиты в долларах. Рублевые более востребованы в регионах, а доля кредитов в евро сегодня совсем незначительна. Критерии, которыми руководствуются заемщики, выбирая ту или иную валюту, на мой взгляд, следующие: параметры кредитного продукта, которые определяют сумму ипотечного кредита и размер ежемесячных платежей, объем собственных средств, а также форма и привязка дохода к той или иной валюте и ментальность.
Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы компании «Миэль-недвижимость»:- Сильные колебания доллара приводят к тому, что люди начинают интересоваться предложениями по кредитам и в другой валюте. Более того, сегодня и некоторые продавцы стали номинировать стоимость квартир в евро и рублях. Выгодность той или иной валюты при покупке жилья с привлечением ипотеки зависит от конкретной ситуации. Если продавец, к примеру, номинирует стоимость квартиры в рублях, то рублевый ипотечный кредит поможет покупателю сэкономить на конвертации валюты. С другой стороны, многие ориентируются на собственные формы дохода, считая, что лучше брать кредит в такой валюте, которой в будущем удобно будет расплачиваться с банком.
Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка:- Заемщику при выборе валюты кредитования следует руководствоваться исключительно соображениями целесообразности. В любом случае вне зависимости от валюты кредитования он будет нести определенный риск, связанный с возможными колебаниями курсов. Сейчас ставка по рублевым кредитам в среднем на треть выше, чем по валютным. При кредитовании на сравнительно короткий срок, 3-5 лет, более привлекательными выглядят кредиты в иностранной валюте. Однако при всей своей дороговизне рублевые кредиты могут оказаться доступнее, поскольку могут быть более долгосрочными, а следовательно, менее обременительными.
Рубрики