Две цены за три года — НЕДВИЖИМОСТЬ — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — Архив — Выбери!by

Две цены за три года — НЕДВИЖИМОСТЬ — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — Архив — Выбери!by
Две цены за три года — НЕДВИЖИМОСТЬ — ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ — № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Номера за 2003 год — АрхивНынешнее лето оказалось нетрадиционно жарким для столичного рынка недвижимости. Как правило, в период отпусков активность продавцов и покупателей падает. Однако сегодня риэлторы и участники рынка вынуждены забыть о таком понятии, как сезон. Июль — традиционно один из самых «ленивых» месяцев года —
стал рекордным по темпам роста цен на московское жилье.Антон КузинЛучше, чем банкПо подсчетам аналитиков arn.ru, вторичный рынок в Москве в июле подорожал в среднем на 3,4%, новостройки — на 2,5%, жилье бизнес-класса — на 6%, причем изменение цен на квартиры в долларах и рублях оказалось одинаковым. Аналитики центра irn.ru придерживаются чуть более скромного мнения: в среднем плюс 2,9% после 2,2% в июне. Так или иначе, оценки риэлторов довольно кучно сконцентрировались вокруг отметки 3%. Если охватить вниманием более длительный период, можно отметить, что в Москве рублевые цены на жилье непрерывно растут с июля 2000 года. Судя по накопленной статистике аналитиков arn.ru, за эти три года квартира в столице в среднем подорожала вдвое. Другими словами, инвестиции в столичное жилье без учета издержек на приобретение, содержание и реализацию за это время увеличивали капитал со скоростью 26% годовых в рублях (с учетом ежегодной капитализации процентов). Долларовые цены практически непрерывно росли с июня 2000 года, ненамного остывая лишь в самые холодные зимние месяцы, и увеличились с тех пор уже на 86% (около 23% годовых). Таким результатам сегодня позавидовали бы не только вкладчики российских банков, но и даже многие воротилы финансовых рынков.
С начала нынешнего года по состоянию на конец июля прирост стоимости московского жилья в среднем составил 16,5% в долларах и 11,3% в рублях. В пересчете на год получается соответственно 28,3% и 19,4%. В связи с резким изменением курсовой политики Центробанка средние темпы прироста стоимости квадратного метра в американской валюте в нынешнем году заметно выросли, в то время как в рублях пошли на убыль. Несмотря на это, рублевые инвестиции в недвижимость и сегодня остаются более высокодоходными, чем банковские депозиты, максимальные ставки по которым в большинстве банков находятся в диапазоне 10-15% годовых.
Факторы бумаУровень московских цен на жилплощадь еще в конце прошлого года многими аналитиками назывался завышенным. Однако ажиотаж делает свое дело, несмотря на прогнозы. По мере развития покупательского бума на рынке столичной недвижимости наблюдатели обнаруживают все новые и новые факторы роста, пытаясь найти объяснение нестандартно складывающейся ситуации. В первую очередь бум, естественно, объясняется бегством от доллара. И кратковременная стабилизация его курса нынешним летом пыл покупателей не остудила. Как поясняет руководитель отдела оценки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Василий Светлаков, население напугано не столько девальвацией доллара, сколько непредсказуемостью его дальнейшего поведения. Ведь американская валюта утратила статус эталона стабильности еще в прошлом году, когда ее курс перестал планомерно повышаться и практически остановился.
Еще один серьезный фактор, провоцирующий нестандартно высокий спрос на столичную недвижимость, — миграционный. Как отмечает член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник, в последнее время неуклонно растет доля иногородних покупок.
Сегодня уже около трети сделок на столичном рынке жилья заключается приезжими из других городов России и стран СНГ: «Люди переезжают в Москву из других городов в поисках стабильных и относительно высоких заработков, привозят с собой деньги и покупают квартиры». В числе прочих факторов также называется рост доходов и накоплений обеспеченных слоев населения, начало предвыборной кампании и др. Причин для роста цен много. Есть повод задуматься и о том, как долго продлится этот покупательский бум.
Принимая во внимание тот факт, что цены на жилье растут в первую очередь в ответ на падение курса доллара, говорить о скором остывании рынка сложно. Доллар падает в основном вследствие сохранения высоких цен на нефть. В период с середины марта до конца апреля стоимость барреля нефти сорта Brent в Лондоне снизилась с $33,2 до $23,3, то есть на 30%. Однако дальнейшего провала нефтяных котировок, который предвещали многие аналитики, не случилось. Сегодня они вновь превысили отметку $30 за баррель. Как следствие теоретически не должен снижаться и приток экспортной валютной выручки на российский внутренний валютный рынок.
Тревожные сигналыМежду тем с июня рост валютных резервов Центробанка остановился, в июле был резко снижен норматив обязательной продажи экспортной выручки, а в правительстве недавно заговорили об усилении оттока капитала из страны. После июльской активизации Генпрокуратуры в отношении «МЕНАТЕПа» напуганные инвесторы начали активно выводить деньги из российских активов. Со 2 по 17 июля фондовый индекс РТС упал на 17%. В дальнейшем спекулянты вновь подняли его на 12%. Однако этот рост проходил на невысоких объемах, что говорит о его спекулятивном характере. Большие деньги, видимо, возвращаться на наш рынок пока не решаются. Первый зампред ЦБ Олег Вьюгин связывает усиление оттока капитала из страны в первую очередь с поведением портфельных инвесторов. Аналитики отмечают, что в первом полугодии в российские активы было вложено изрядное количество иностранной валюты. И нынешним летом у инвесторов появился повод «зафиксировать» прибыль. Кстати, одним из тревожных сигналов можно считать падение и котировок российских облигаций — крайне редкое явление со времен дефолта 1998 года.
По словам министра экономразвития Германа Грефа, в июне и июле был зафиксирован чистый отток капитала из страны. То есть желающих вывезти валюту в более спокойное и доходное место оказалось больше, чем желающих вложиться в российскую экономику. Наблюдаемую тенденцию министр в том числе связывает и с ситуацией вокруг «МЕНАТЕПа». Пока валютный отток из страны можно в большой мере объяснить крупными внешнедолговыми выплатами, произведенными Минфином в летние месяцы. Кстати, в августе ожидается еще один крупный перевод — на $2 млрд. Тем не менее возникшая угроза пересмотра итогов приватизации может внести существенный вклад в начавшийся процесс. А резко сократившийся недавно норматив обязательной продажи экспортной валютной выручки только облегчит его. Остается лишь возобновить крупные поставки нефти из Ирака, чтобы начали, наконец, снижаться нефтяные цены. И желающих избавиться от долларов значительно поубавится. Ну а это может адекватно отразиться и на конъюнктуре рынка столичного жилья.
Сегодняшний уровень цен на московскую недвижимость некоторые аналитики называют запредельным. По мнению Василия Светлакова, сегодня цены совершенно не соответствуют качеству жилья. В то же время аналитики отмечают рост доли инвестиционных покупок. То есть в нынешнем году заметно увеличилось количество желающих просто вложить деньги в квартиру. Как уже упоминалось, эти инвестиции в последние три года принесли очень неплохой доход. И теперь, как только инвесторы почувствуют зарождение негативных тенденций в экономике, они могут пожелать «зафиксировать» полученную прибыль и продать недвижимость. А поскольку квартиры все чаще выступают исключительно как объект вложения средств без необходимости проживания в них, то и продажи могут пойти так же активно, как сегодня покупки.
Одна надежда — нефтьПравда, пока пессимистически на перспективы столичного рынка недвижимости смотрят далеко не все аналитики. Так, Геннадий Стерник полагает, что рост цен на жилье прекратится лишь к концу 2004 года, после чего возможно их снижение. Свое мнение он основывает в первую очередь на сохранении высоких цен на нефть. Эксперт считает, что начавшийся отток капитала из страны будет с лихвой компенсирован притоком экспортной валюты. Хотя при этом он допускает, что свои негативные коррективы в прогноз может внести и дальнейшая активизации правоохранительных органов в отношении владельцев крупнейших российских компаний. В свою очередь Василий Светлаков полагает, что недвижимость уже можно продавать: «Когда все поймут, что рынок пойдет вниз, сделать это будет сложнее». Эксперт прогнозирует возможное сохранение текущих высоких уровней цен квадратного метра до президентских выборов: «Дальше, видимо, — снижение. Потому что, на мой взгляд, покупательная способность сегодня недостаточно высока для продолжения активного роста. Плюс политические факторы». Одним из сигналов для начала разворота тенденции на рынке столичной недвижимости, по мнению эксперта, может послужить начало уверенного роста американских финансовых рынков. В этом случае, как он полагает, интерес инвесторов вновь обратится к доллару.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на 12.08.03, $Административный округ1-комн. 2-комн. 3-комн. Более 3 комн.Центральный1859207620231728Северный1313137213891767Северо-Восточный1195118111652875Восточный1200112911321855Юго-Восточный1086105110311830Южный1178111510731750Юго-Западный1260131313142301Западный1366148815971332Северо-Западный1168123811301468Источник: kdo.ru.