Лучшие курсы, правильные кредиты
и умные вклады на viberi.by

Двойное «дно» рынка недвижимости: в падении цен на квартиры виноваты сами продавцы

29.03.2018 19:17

Рынок недвижимости в 2015 году не перестает удивлять своим поведением экспертов и обывателей.

В начале лета психология продавцов и покупателей начала идти в разрез с цифрами, фактами и законами рынка. 

Экономический обозреватель портала ВЫБЕРИ!BY Денис КРАВЦОВ выясняет, кто виноват в том, что цены на «квадраты» продолжают падать, делится прогнозами экспертов-инсайдеров о «ценовом дне» и выдвигает свою теорию «отложенного предложения».


А мы еще подождем!


$1498 - это психологическая отметка, за которую перешагнула средняя цена квадратного метра столичной недвижимости в начале июня. Месяцем ранее эта планка держалась на уровне $1550 за «квадрат», а на начало марта она была близка к $1643. Речь идет об усредненных показателях без учета расположения и метража квартир, выставленных на продажу, тем не менее тренд прослеживается четко – рынок недвижимости шаг за шагом ищет свое «ценовое дно». 

По итогам весны 2015 года средняя цена квадрата снизилась на 9%. Часть потенциальных покупателей, формирующих «отложенный спрос», замерли в предвкушении такого же (если не большего!) падения цены за лето. Некоторые уже делаются ставки на то, что средняя стоимость метра жилплощади в Минске к осени снизится до $1340 - 1360, то есть скидка в 10 - 11% для многих является уже свершившимся фактом. В принципе, состояние экономики и рынка подкрепляет веру в эти прогнозы. Однако не стоит упускать из виду другой нарастающий тренд. 

Медленно, но верно снижается и предложение на рынке жилья: только за 3 весенних месяца число квартир «на выданье» поубавилось на 4,5% с 8760 до 8400 единиц. 


Сколько будут стоить последние 7 000 квартир?

Таким образом, темпы снижения стоимости квадратного метра опережают в 2 раза темпы сокращения предложения жилья.

Если просто экстраполировать полученные данные на весь рынок, то окажется, что для остановки падения цены квадратного метра потребуется снизить предложение на рынке жилья на 18%, то есть ориентировочно до 7000 квартир. 

К слову, именно столько квартир и было выставлено на продажу в Минске в начале 2015 года! Конечно же, данные подсчеты не что иное как математическая теория, но все-таки рассмотрим влияние данного фактора на рынок подробнее.

Уверенное снижение цен на недвижимость началось с января в ответ на события, произошедшие в экономике в декабре 2014 года. При этом предложение квартир с января по апрель выросло с 7150 до 9000 квартир, а это более 25%. Причем рост был не скачкообразным, а нарастал с каждой неделей. 

Среди продавцов недвижимости были как те, кто заранее планировал сделку, так и те, кто решил, что нужно вскочить в «уходящий поезд» высоких цен. И чем “поезд” уходил дальше, тем больше находилось желающих кинуться за ним вдогонку. В результате, рынок не просто стал «перегреваться», его переклинило.

Ампутация неизбежна

Есть притча о человеке, пытающемся спасти свою собаку, которую за хвост укусила змея. Хозяин из нелепой жалости отрубает своему питомцу хвост маленькими кусочками, вместо того, чтобы лишить животное зараженного органа целиком и тем самым дать ему шанс выжить.

Многие продавцы недвижимости выбрали тактику героя притчи и тратили время, силы и деньги на продажу жилья, скидывая по чуть-чуть и не желая уступать больше, при этом они явно не успевали за падающим рынком. Заканчивалось все глобальным дисконтом в пользу покупателя и даже уходом продавца «в минус». Некоторые после безуспешных поисков единственного и неповторимого покупателя обесценивающейся жилплощади просто на просто снимали квартиру с продажи.

Таким образом, вместо того, чтобы позволить рынку нащупать «дно», а ценам стабилизироваться еще в марте-апреле, продавцы квартир породили на рынке новое явление, которое можно назвать «отложенное предложение». 

Если адепты «отложенного спроса» караулят свои метры по $1000 - 1300 долларов, то их коллеги по «отложенному предложению» категоричны в оценке своих площадей и хотят не менее $1500 – 1700 долларов за метр. Парадокс в том, что выставляя свои квартиры, пусть и по завышенным ценам, такие продавцы сдерживают падение предложения квартир, и таким образом косвенно участвуют в дальнейшем снижении цены квадратного метра. 

«Холодное» лето, «жаркая» осень и двойное «дно»


Сегодня на рынок достаточно сильно давит готовая или практически готовая «первичка», но ее объемы начинают постепенно уменьшаться. По отзывам специалистов рынка недвижимости, хорошие готовые варианты на первичном рынке по вменяемой цене (как правило, это $ 1250 - 1350 за метр в зависимости от расположения) раскупаются довольно активно, а значит, это всего лишь вопрос времени, когда по вменяемым ценам останется только долевое строительство в «стадии зародыша». 

Сократись предложение жилья на 15 - 20% к нынешнему уровню (до 7000-7500 квартир вместо 8500 квартир на данный момент), с большей долей вероятности можно прогнозировать замедление, а то и прекращение падения цены. Все-таки спрос и предложение лежат в основе фундаментальных законов экономики, несмотря на вариативность и давление прочих факторов. Первые три месяца 2015 года прошли для продавцов под лозунгом – «а вдруг кто-то купит и мою квартиру?».

Если до конца лета 2015 года предложение квартир на рынке недвижимости будет снижаться (пускай и несущественными темпами) и это снижение составит в итоге 9-10%, то уже осенью возможно рынок недвижимости свое «ценовое дно» найдет.

Главное, чтобы «дно» не оказалось двойным. 




Мнения
Павел ЕВТУШЕВСКИЙ

Людям свойственно терять вещи. У кого-то это случается чаще, у кого-то реже, но вряд ли можно сказать, что есть хотя бы один человек, незнакомый с этой проблемой. Помочь в такой ситуации вызвался Paritetbank и недавно запустил услугу «Оберег для важного».

15.08.2019 14:10
Все мнения